Se nel mondo la città resta il simbolo del Rinascimento e della cultura, al suo interno la gestione della crisi abitativa rivela una realtà cinica: un’espansione massiccia di studentati privati che operano come hotel mascherati. Sfruttando pieghe burocratiche e varianti ad hoc, la "città dello studio" si sta trasformando in un enorme dormitorio di lusso, dove il concetto di "servizio alla città" svanisce di fronte alle logiche della rendita finanziaria.
L’abitare sociale e studentesco è quasi interamente nelle mani di Investire SGR, società romana del gruppo Finnat. Questa S.p.A. gestisce cinque fondi diversi che intrecciano uffici regionali, alberghi e alloggi. La criticità è strutturale: sebbene il capitale sia in larga parte collettivo o pubblico (Cassa Depositi e Prestiti, Fondazioni bancarie), le decisioni strategiche sono sottratte al controllo democratico del Consiglio comunale.
Solo la Fondazione CR Firenze ha iniettato circa 29,3 milioni di euro in questa architettura: 11,7 milioni per l’housing toscano, 2,6 milioni per lo studentato di Careggi e ben 15 milioni deliberati per l’ex caserma Lupi di Toscana. In questo schema, il suolo pubblico viene conferito dal Comune come "capitale dell'operazione privata", mentre l'amministrazione si fa carico di demolizioni e bonifiche tramite fondi europei. I siti chiave di questo monopolio includono:
- Manifattura Tabacchi: 39 alloggi con sconti sul canone limitati a soli 12 anni.
- Ex Caserma Lupi di Toscana: 236 alloggi affidati a un unico concorrente.
- Villa Monna Tessa (Careggi): uno studentato da 480 posti letto.
- Ex centro dati Banca Toscana (via dei Caboto): il nuovo polo di Rifredi.
- Ex Casone delle Piagge e via della Sala: ulteriori tasselli della rigenerazione privata.
Approfondimenti
Il moltiplicarsi degli studentati non è un incidente, ma il frutto di un "camuffamento urbanistico" tecnico. Nel Piano Operativo, gli studentati sono inseriti nella famiglia "direzionale e di servizio", la stessa degli uffici. Grazie all’articolo 19, trasformare un intero palazzo di uffici in uno studentato da centinaia di posti non costituisce un cambio di destinazione d'uso.
Questo meccanismo permette ai privati di procedere senza varianti, senza schede di piano e senza passare dal voto del Consiglio comunale. Non è stata una svista: la politica ha scelto consapevolmente di non chiudere questo passaggio. Come sottolineato da Dmitrij Palagi e Antonella Bundu di Sinistra Progetto Comune: "Quella modifica si poteva votare il 10 marzo 2023, poi il 20 marzo 2024, poi il 4 novembre 2024. Ogni volta l'abbiamo proposta, ogni volta la maggioranza ha detto di no, anche se i pareri tecnici erano favorevoli."
La natura ibrida di queste strutture emerge nella norma dei 60 giorni di attività turistico-ricettiva. Non si tratta di un uso accessorio, ma di un modello di business integrato nel piano urbanistico. La norma prescrive infatti l'obbligatorietà del mese di agosto per l'apertura ai turisti, proprio quando la domanda studentesca è nulla e quella alberghiera è ai massimi.
I dati della Direzione Risorse Finanziarie confermano l'entità del fenomeno: in soli due anni sono state vendute circa 64.000 notti all'interno di edifici che, per il catasto e l'urbanistica, dovrebbero essere uffici. È il "turismo programmato", una rendita sicura garantita da un regolamento che sembra scritto per assecondare il calendario del mercato extralberghiero.
Il divario tra ciò che il privato riceve e ciò che la città ottiene è abissale. Il Comune cede il diritto di superficie per 90 anni, un tempo che copre tre generazioni. In cambio, i benefici sociali sono temporanei e fragili:
- I canoni calmierati (alla Manifattura Tabacchi lo sconto è solo del 20% rispetto ai prezzi di mercato) durano appena 12 o 15 anni.
- Alla scadenza del vincolo, l'immobile costruito su suolo pubblico potrà essere immesso nel libero mercato senza ulteriori restrizioni.
È, di fatto, un incentivo all'esclusione sociale futura: si consuma patrimonio pubblico per ottenere un sollievo abitativo che scade in un battito di ciglia rispetto alla durata della concessione immobiliare.
La gestione degli studentati ha toccato il punto critico con il caso di Viale Lavagnini. Ad aprile, la Giunta ha annunciato tramite la stampa una proroga al 30 aprile per comunicare i giorni di apertura al turismo. Lo studentato ha inviato regolarmente una PEC il 27 aprile, ma l’amministrazione non ha mai risposto. Mesi dopo, gli uffici tecnici hanno smentito l'esistenza di quella stessa proroga annunciata dalla Giunta, definendola inesistente.
Cecilia Del Re e Leonardo Calistri di Firenze Democratica denunciano: “Dal nostro accesso agli atti risulta che l'amministrazione non ha mai risposto alla mail del 27 aprile dello studentato di Viale Lavagnini. Una circostanza che rende necessario chiarire se siano state assunte prenotazioni o altri impegni [...] con un cortocircuito esemplificativo della mancanza di una regolamentazione chiara.”
L’annuncio di una nuova variante urbanistica per settembre — che dovrebbe vietare il passaggio automatico da ufficio a studentato e limitare l’uso turistico — appare come una mossa reattiva e tardiva. La Giunta si è mossa solo dopo le pressioni della sinistra e la proposta di variante depositata il 21 luglio scorso da Fratelli d'Italia, che chiedeva l'eliminazione totale dell'attività turistica.
Il rischio concreto è che le nuove regole servano solo a sanare la situazione di chi è già "dentro", lasciando intatti i privilegi delle dieci strutture già attive. Con 4.200 posti letto privati contro appena 1.800 pubblici, il diritto allo studio a Firenze è diventato un asset finanziario.
