Nel primo semestre del 2009 le quotazioni immobiliari di Firenze hanno segnalato una diminuzione dell’1.9%. Nel Centro Storicole quotazioni delle abitazioni sono stabili nei primi mesi del 2009. I proprietari non sono disposti a rivedere verso il basso le loro richieste e la distanza tra domanda e offerta è ancora elevata. In questa prima parte dell’anno inoltre è aumentato il numero di immobili in locazione. Infatti il Centro Storico è sempre stato molto richiesto da parte di investitori provenienti da tutta Italia anche se, nei primi sei mesi dell’anno, si segnala un calo di questo tipo di domanda.
Il mercato immobiliare del Centro Storico è movimentato anche da giovani coppie e da famiglie. Chi acquista un appartamento per metterlo a reddito cerca in genere monolocali, bilocali e trilocali per una spesa compresa tra 150 e 280 mila euro, mentre le famiglie ricercano tagli più ampi e la disponibilità media è di 350 mila euro. Sono particolarmente apprezzate le soluzioni con terrazzo abitabile ed i piani alti con ascensore, anche se queste tipologie si trovano difficilmente sul mercato. A cercare casa in locazione sono in genere coppie, studenti e lavoratori trasfertisti.
Il canone di bilocali e trilocali è compreso tra 600 ed 800 € al mese. Sono sempre numerose le richieste di acquisto nei quartieri di Santa Croce e Sant’Ambrogio, nel Centro Storico della città, dove per soluzioni in buone condizioni si spendono da 2500 a 5000 euro al mq con punte di 6000-7000 euro al mq per tipologie con affaccio sulle piazze principali. In particolare in piazza Santa Croce, piazza Duomo, piazza D’Azeglio e Borgo Albizi si trovano palazzi nobiliari con ampie facciate, cornicioni, soffitti alti, affreschi e cassettoni decorati.
Meno prestigiose le aree di San Lorenzo e della Stazione dove ci sono soluzioni realizzate a partire dal 1600. L’offerta di box auto è molto bassa ed acquistare un box singolo in Centro Storico costa tra 70 e 100 mila euro. La macroarea che ha segnalato la contrazione maggiore dei prezzi è quella di Campo di Marte con -3.6%, avvertita in particolare modo a Coverciano-San Salvi dove, nei primi sei mesi dell’anno, si è registrato un aumento dell’offerta ed una contrazione della domanda.
Inoltre esiste ancora una certa distanza tra chi vende e chi acquista; chi vende infatti è ancora poco propenso a ribassare il prezzo e a volte lascia l’immobile sul mercato aspettando che le quotazioni crescano ancora. In questi primi mesi dell’anno hanno acquistato, in particolare, coloro che avevano già un capitale a disposizione e gli investitori. Questi ultimi si orientano verso tipologie che vanno da 75 a 100 mq e che in zona hanno un buon riscontro sul mercato delle locazioni. Alcuni proprietari invece scelgono di acquistarlo senza metterlo a reddito sicuri di una rivalutazione futura.
A soffrire è stato soprattutto il taglio medio, a meno che non sia di particolare pregio, e che era acquistato da giovani coppie e famiglie. A Coverciano e San Salvi ci sono soprattutto tipologie medio-popolari costruite tra gli anni ’20-’30 e gli anni ’50-’60. Nella parte di Coverciano Alta che si estende verso Fiesole si possono trovare soluzioni indipendenti e palazzine signorili. Le quotazioni per una soluzione di 100 mq in questa zona possono arrivare anche a 450 mila euro. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda di immobili in affitto alimentata negli ultimi tempi da coloro che non riescono ad acquistare.
I canoni di locazione sono comunque in diminuzione. Per un bilocale si spendono intorno a 700 euro al mese. A seguire la macroarea di Novoli–Careggi che ha messo a segno una contrazione delle quotazioni del 3.3% in seguito alle performance di Poggetto e Peretola. Nei primi mesi del 2009 nel quartiere di Poggetto si è registrato un assestamento dei prezzi determinato dalla maggiore offerta di immobili sul mercato e da una domanda in diminuzione.
Le abitazioni di qualità con ascensore, terrazzo abitabile, posto auto o garage resistono ancora bene sul mercato. La maggioranza degli acquisti sono stati fatti per sostituzione ma si è registrata comunque una buona domanda da parte di investitori dal momento che sulla zona insistono sia l’Ospedale Carreggi e anche il Meyer oltre alla facoltà di Medicina. In questo caso si sono acquistati monolocali e bilocali. Il mercato delle abitazioni si divide in due zone: una con palazzine degli anni ’20-’30, prive di ascensore e di garage, concentrate soprattutto verso piazza Dalmazia e poi una zona che si estende verso la collina con condomini costruiti tra gli anni ’30 e gli anni ’60 e valutati in buone condizioni 2900 euro al mq.
A Poggetto Alto ci sono ville indipendenti e ville bifamiliari degli anni ’50-’60 che possono costare anche a partire da 3500 euro al mq. Sul mercato delle locazioni si registra un calo dei valori perché c’è molta offerta. Esiste comunque una buona richiesta da parte di studenti e di lavoratori presso le strutture ospedaliere e l’industria del Nuovo Pignone. La sensazione è che coloro che cercano in affitto hanno ridotto il proprio budget. Per un bilocale si spendono mediamente 600-650 euro al mese.
Nel quartiere di Peretola, alla periferia di Firenze, si registra un calo delle quotazioni che trova ragione nel fatto che il quartiere ha registrato una minore domanda abitativa. Infatti la diminuzione delle quotazioni nei quartieri limitrofi ha attirato una buona parte delle richieste che si rivolgevano a questa zona perché i prezzi erano più bassi. Questo andamento di mercato ha consentito di poter accedere a quartieri come Novoli, Poggetto e Le Panche, storicamente migliori di Peretola, ma anche più costosi.
Nella prima parte dell’anno hanno acquistato famiglie con redditi bassi per migliorare la propria condizione abitativa e stranieri che riescono ancora ad accedere al mercato del credito. Il quartiere di Peretola offre condomini in edilizia popolare e cooperativa costruite tra gli anni ’70 e gli anni ’80. Si possono trovare anche dei terratetti costruiti negli anni ’50 apprezzati da coloro che sono alla ricerca dell’indipendenza senza spendere capitali esosi. Per una soluzione da ristrutturare si spendono 2000 euro al mq, per una ristrutturata 3000 euro al mq.
Nuove costruzioni sono disponibili a Brozzi dove ci sono soluzioni che costano 3000-3200 euro al mq anche se i tempi di vendita sono in aumento a causa della minore disponibilità di spesa di chi cerca anche il nuovo. Infine nella macroarea di Isolotto si registra una contrazione dei prezzi dell’1.7% attribuibile all’andamento del quartiere di San Bartolo-Ponte a Greve. La diminuzione dei prezzi ha continuato anche in questa prima parte del 2009 con protagoniste soprattutto famiglie alla ricerca di tagli medio – grandi di 80-90 mq.
Pur trovandosi in posizione periferica i quartieri in questione sono ben serviti e consentono un facile accesso alla rete autostradale e, soprattutto, non presentano problemi di parcheggio. Questo infatti è uno degli elementi più apprezzati dai potenziali acquirenti che decidono di acquistare in questa zona. San Bartolo è il quartiere più conosciuto ed apprezzato, costruito a partire dal 1600 e sviluppatosi fondamentalmente tra gli anni ’70 e gli anni ’80. A Ponte a Greve ci sono alcune strade (ad esempio via Ferretti) che concentrano abitazioni più signorili e prestigiose che in buono stato possono arrivare a costare 3000 euro al mq.
Da segnalare che il mercato delle locazioni vive momenti di vivacità a ridosso della ripresa dei corsi universitari. E’stabile la macroarea di Poggio Imperiale–Bandino. Da luglio 2008 a luglio 2009 si registra un aumento della concentrazione delle richieste per i bilocali e per i quattro locali, sebbene la tipologia in assoluto più ambita è il trilocale che raccoglie il 32.7% delle preferenze. Dal lato dell’offerta si registra una uguale distribuzione sul territorio per trilocali e quattro locali con il 28%.
In diminuzione la concentrazione di monolocali (7.2%), bilocali (24.0%). In aumento la concentrazione sul mercato di cinque locali (12.8%).
