Il progetto di rigenerazione urbana dell’ex Caserma Lupi di Toscana rappresenta a oggi il più ampio intervento di social housing a Firenze in termini di metri quadri, numero di alloggi e servizi per i residenti, 236 alloggi a canone calmierato per una superficie di 17mila metri quadri. Un importante passo avanti nel percorso di restituzione alla città all’interno di una progettualità che prevede un mix di funzioni per la comunità, con grande attenzione al tema dell’abitare e al verde urbano.
Si è conclusa la procedura ad evidenza pubblica per la selezione dell’operatore economico che, a fronte della concessione del diritto di superficie, realizzerà l’intervento di edilizia sociale a canone convenzionato all’interno del complesso. Soggetto aggiudicatario è il fondo Abitaequo, dedicato allo sviluppo di iniziative di housing sociale, gestito da Investire SGR.
L’iniziativa è stata presentata oggi a Palazzo Vecchio in un evento cui sono intervenuti la Sindaca, Sara Funaro; il presidente di Fondazione CR Firenze, Bernabò Bocca; il Direttore Fondi Abitare e Rigenerazione di CDP Real Asset SGR, Filippo Catena e il Responsabile Residential & Social Infrastructure di Investire SGR, Paolo Boleso.
“L’emergenza casa è una delle priorità di questo momento storico e per questo stiamo investendo con decisione nelle politiche abitative, che sono al centro della nostra azione amministrativa – ha detto la sindaca Sara Funaro. – Per dare risposte efficaci è necessario lavorare insieme a tutti gli attori istituzionali sensibili a questo tema e impegnati a costruire soluzioni sostenibili. L’intervento che presentiamo oggi va esattamente in questa direzione e rappresenta una risposta seria e concreta: 236 alloggi di social housing realizzati grazie a una rinnovata collaborazione con Fondazione CR Firenze, CDP Real Asset SGR e Investire SGR.
Il progetto si inserisce nel percorso di rinascita dell’Ex Caserma Lupi di Toscana, costruito anche attraverso un processo partecipativo che ha visto i cittadini contribuire alla definizione delle funzioni dell’area. Si tratta di un intervento che offre alle famiglie l’opportunità di accedere ad alloggi sostenibili e che allo stesso tempo rafforza l’attrattività della nostra città per chi ci vive e per chi ci lavora. Investire nello sviluppo urbano significa infatti investire anche nelle politiche abitative: sono due obiettivi che devono procedere insieme.
Questo progetto contribuisce inoltre a creare le condizioni per un vero ascensore sociale, fondamentale per la crescita delle comunità. È previsto infatti il diritto di prelazione per gli inquilini sull’acquisto degli alloggi al termine della convenzione e, qualora non venga esercitato, per il Comune di Firenze: uno strumento importante per continuare a mettere in circolo abitazioni a canone calmierato. L’intervento non riguarda solo il tema della casa, ma anche quello più ampio della rigenerazione urbana: da questa operazione nasceranno nuovi servizi per il quartiere, spazi educativi come un nuovo polo 0-6, interventi ambientali e un recupero complessivo dell’area”.
“Il progetto Lupi di Toscana è innanzitutto un progetto di rigenerazione di un luogo abbandonato da troppi anni, che con questa iniziativa viene restituito alla città con finalità sociali – afferma Bernabò Bocca, Presidente della Fondazione CR Firenze –, motivo per cui la nostra Fondazione si è impegnata a fondo, insieme a CDP RA e a Investire SGR. Una volta ultimati i lavori di bonifica e ricostruzione possiamo generare un concreto impatto, facilmente misurabile, a vantaggio delle 236 famiglie che potranno accedere agli appartamenti.
Stimiamo, sulla base dei valori attuali, che ogni appartamento potrà generare vantaggi di oltre 7000 euro/annui, ovvero 1,7 milioni di euro annui di risparmi sui normali canoni di locazione richiesti per abitazioni in quella zona. Questo è il vero motivo che ci ha spinti ad investire 15 milioni di euro nel progetto: non certo il rendimento finanziario atteso da esso che sulla carta è previsto nel 5% lordo, oggi pari al rendimento di un BTP a 15 anni + 1%. Per anni si è discusso del futuro di quest’area, oggi Firenze ha l’opportunità concreta di vedere rinascere un luogo strategico della città.
La Fondazione CR Firenze, come già avvenuto per Villa Monna Tessa e per gli investimenti del Fondo Housing Toscano, ha svolto un ruolo di sentinella sul territorio, capace di mettere in relazione grandi investitori nazionali con bisogni locali reali. Abbiamo attratto capitali pazienti, generando un effetto leva significativo e duraturo".
L’investimento previsto per lo sviluppo del progetto di social housing dell’ex Caserma Lupi è di circa 55 milioni di euro, di cui 35 mln da parte del fondo Nazionale dell’Abitare (CDP Real Asset SGR), 15 mln da Fondazione CR Firenze e 4 mln dalla valorizzazione delle aree comunali. Un importante investimento di capitali cosiddetti “pazienti” che, a fronte di un rendimento atteso calmierato, porterà vantaggi in termini sociali per le famiglie assegnatarie quantificabile in oltre 7000 euro/annui a nucleo rispetto alle attuali rilevazioni del libero mercato delle locazioni, con un potenziale risparmio di oltre 25 milioni se proiettati per i 15 anni di affitti calmierati dell’iniziativa.
Il fondo Abitaequo, oltre a sviluppare i 236 alloggi, si impegna inoltre a realizzare a proprie spese le opere di urbanizzazione primaria, tra cui la viabilità ciclopedonale di collegamento tra viale Nenni e la Palazzina comando, una nuova piazza urbana e le opere di urbanizzazione secondaria, tra cui gli orti urbani, il parco a sud-ovest oltre allo spazio educativo 0-6 che sarà ubicato in una delle palazzine esistenti ai lati dell’ex palazzina Comando, situata all’ingresso.
Gli alloggi saranno ubicati nel lato nord del futuro boulevard centrale dell’intero nuovo insediamento, e avranno un mix equilibrato tra bilocali, trilocali e quadrilocali, dotati di autorimessa e cantina.
La durata del fondo Abitaequo è di 20 anni, periodo comprensivo di autorizzazione e costruzione, con un vincolo alla locazione di minimo 15 anni, a canoni calmierati. Al termine, l’amministrazione comunale si riserva la facoltà di esercitare il diritto di prelazione sulla futura vendita degli alloggi, nel caso in cui non dovesse essere esercitato dagli inquilini.
La terza e ultima fase di demolizioni da parte del Comune, partirà lunedì prossimo 9 marzo. A inizio 2027 è previsto l’avvio del cantiere per la realizzazione degli alloggi sociali. Il canone imponibile di locazione calmierato è fissato a 8 euro al metro quadro mese - ciò significa che per un appartamento medio di 75 mq l’affitto sarà circa 600 euro al mese, oltre oneri accessori e imposte. La selezione dei nuclei familiari beneficiari degli alloggi sociali avverrà tramite appositi bandi che terranno conto delle condizioni di assegnazione previste dalla convenzione sociale stipulata tra il Comune e il fondo Abitaequo.
Il recupero dell’ex Caserma Lupi di Toscana, che si trova nell’area compresa tra viale Nenni e via di Scandicci, davanti al Nuovo Ospedale di San Giovanni di Dio a Torregalli al confine con Scandicci, costituisce una delle più significative operazioni di rigenerazione urbana in corso a Firenze, destinata a restituire ai cittadini un nuovo quartiere sostenibile, con funzioni residenziali, sociali e culturali integrate in un ampio sistema di spazi pubblici e verde urbano.
