L'Avvocato Roberto Visciola risponde ai lettori di Nove Da Firenze

Potete inviare i vostri quesiti a: nove@nove.firenze.it


AVVOCATO ON LINE —
Gent.mo Avvocato,
il mio appartamento è sito in un condominio di dieci unità immobiliari complessive. A giugno si è rotto il frontalino posto sopra la mia finestra che da sulla facciata principale dell’edificio. Il condominio sostiene che le spese siano a mio esclusivo carico, facendo parte della mia finestra. Secondo me invece la spesa sarebbe da ripartire tra tutti, costituendo il frontalino parte della facciata. Chi ha ragione? Grazie



Gentile Signore,

per dare una risposta esatta al suo quesito sarebbe da approfondire la questione, esaminando il frontalino e la facciata con dovute documentazioni fotografiche, oltre alle motivazioni addotte dai condomini per porre la spesa a suo carico; sarebbe altresì da valutare l’eventuale presenza di disposizioni apposite del regolamento condominiale che prevedano una diversa ripartizione delle spese.

Del resto, come correttamente precisato dalla Corte di Cassazione, sez. II civile, nella sentenza n. 7831 del 1990, “la valutazione se determinate parti di un edificio condominiale - nel caso di specie i c.d. "frontalini", cioè lastre di marmo travertino fissate sulla "fronte" della soletta dei balconi - siano necessarie all'uso comune ovvero siano determinate al servizio o all'ornamento della proprietà di un determinato condominio non può essere generalizzata ma va fatta caso per caso, attenendosi al criterio della determinazione particolare e prevalente delle parti dell'edifizio in esame e individuando, quindi, la precipua funzione di tali parti in rapporto alla proprietà esclusiva (nel caso di specie, balcone facente parte integrante di un appartamento) e alla struttura e caratteristiche dell'intero edificio”.

In assenza delle suddette precisazioni, posso limitarmi a valutare la sua questione come se non contenesse situazioni particolari.
Orbene, in tal caso è possibile affermare che sia proprio lei ad aver ragione e non il condominio.
Il frontalino delle finestre, infatti, normalmente non viene considerato bene esclusivo di proprietà privata e, più che essere posto a vantaggio del singolo, è da considerarsi bene comune, in quanto parte integrante della facciata; a maggior ragione nel suo caso, in quanto collocato sulla facciata principale dell’edificio (con ciò intendendosi quella che da sulla strada e non su una corte interna).

La stessa Corte di Cassazione, nella suesposta sentenza, rafforza il “convincimento che i "frontalini" in questione fossero parti comuni dell'edificio condominiale, sia argomentando per esclusione, nel senso che tali lastre di marmo travertino non svolgevano alcuna funzione protettiva (come parapetti o ringhiere) nell'esercizio del diritto di prospetto praticabile dai balconi delle singole proprietà dei condomini nè una specifica funzione ornamentale per i singoli balconi, sia argomentando positivamente per la tesi accolta in base alla constatazione che le parti medesime servono all'armonia della facciata dell'intero edificio e, altresì, a "gocciolatoi" "non solo per impedire le infiltrazioni d'acqua negli oggetti dei balconi, ma per dare alla caduta delle acque piovane un andamento uniforme".

Seguendo l’impostazione della Corte, i frontalini potrebbero essere considerati parti di proprietà esclusiva – con spese a carico del singolo proprietario – solo nel caso in cui rivestano funzione protettiva alla stessa stregua di parapetti o ringhiere oppure nel caso in cui rivestano una specifica funzione ornamentale per i balconi.

Ma nel caso in cui essi non siano posti a diretto vantaggio della proprietà singola, servendo unicamente all’armonia della facciata dell’intero edificio o quali gocciolatoi per dare un andamento uniforme alla caduta delle acque piovane, vanno intesi quali beni di proprietà condominiale, ripartendo le spese per la loro conservazione tra tutti i condomini.

Nello stesso senso si è espressa più recente Cassazione con sentenza della sez. II civile, n. 568 del 2000, secondo la quale i frontalini svolgono “una funzione decorativa estesa all'intero edificio, del quale accrescono il pregio in quanto tali parti comuni dello stesso ai sensi dell'art. 1117 c.c.” e, conseguentemente, “la spesa per la relativa riparazione deve ricadere su tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno”.

Cordialmente,


Avv. Roberto Visciola

scrivere a: nove@nove.firenze.it


L'avvocato Roberto Visciola - Laureato con lode all’Università di Firenze, è autore di libri e pubblicazioni in campo giuridico

Il servizio “Avvocato online” è progettato per trattare temi giuridici di interesse generale, non costituisce parere legale ed è gratuito. Le domande pervenute saranno selezionate dalla Redazione e i quesiti più significativi, opportunamente semplificati, verranno girati all’Avvocato che, compatibilmente ai suoi impegni professionali, risponderà direttamente sul sito Nove da Firenze. Per motivi di riservatezza non pubblicheremo l’indirizzo email del soggetto richiedente il parere.


Redazione Nove da Firenze