Gent.mo Avv. Visciola,
nel mio appartamento, situato in un condominio, vi sono infiltrazioni provenienti dal lastrico solare sovrastante, in uso esclusivo al proprietario dell'ultimo piano. Posso agire nei suoi confronti per riparare il lastrico e farmi rimborsare i danni?
Gentilissimo,
ove non vi sia prova che i danni siano imputabili a colpa esclusiva del proprietario dell'ultimo piano, dovrà anche Lei concorrere alle spese di riparazione del lastrico, dal momento che la questione va inquadrata a livello condominiale.
Vi è, infatti, da tenere conto che il lastrico solare ha una funzione di copertura dell'edificio e quindi – pur essendo in uso esclusivo del proprietario dell'ultimo piano – svolge una funzione di copertura che avvantaggia tutti i piani sottostanti, compreso il Suo.
Come chiarito ex multis da Cass. civ., Sez. III, Ord. (data ud. 16/10/2025) 28/10/2025, n. 28528, l'articolo 1126 del Codice Civile disciplina la ripartizione delle spese di riparazione e ricostruzione dei lastrici solari di uso esclusivo, stabilendo un criterio inderogabile in assenza di diverso accordo contrattuale. Più nel dettaglio, la norma pone un terzo della spesa a carico del condomino che ha l'uso esclusivo del lastrico, mentre i restanti due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve da copertura. La giurisprudenza è unanime nel ribadire che, data la fondamentale funzione di copertura del fabbricato, l'obbligo di manutenzione grava su tutti i soggetti interessati secondo le proporzioni indicate dalla legge.
In tale sede, opera il criterio della c.d. "proiezione verticale", secondo il quale l'obbligo di contribuire alle spese non grava su tutti i condomini del fabbricato, ma esclusivamente sui proprietari delle unità immobiliari comprese nella proiezione verticale del lastrico stesso, poiché solo a tali unità esso funge da copertura. Di conseguenza, sono esclusi dalla contribuzione i proprietari dei locali che, pur facendo parte dello stesso condominio, non si trovano fisicamente sotto la porzione di lastrico oggetto di intervento.
Dovrà quindi contribuire anche Lei alle spese secondo il riparto suddetto, in quanto il condomino che subisca, nella propria unità immobiliare, un danno derivante dall'omessa manutenzione delle parti comuni di un edificio, ai sensi degli artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c., assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del Condominio, senza tuttavia essere esonerato dall'obbligo di contribuire, a propria volta e pro quota, alle spese necessarie per la riparazione delle parti comuni, nonché alla rifusione dei danni cagionati.
Cordialmente,
