Il Consiglio di Stato, qualche settimana fa, ha stabilito che i Comuni non possono impedire ai privati di affittare le proprie case a scopo turistico, se tale attività è svolta in forma non imprenditoriale. Con la sentenza n. 2928/2025 (V sezione), i giudici di Palazzo Spada bocciano i tentativi delle amministrazioni locali di limitare il fenomeno attraverso regolamenti autonomi, spesso in contrasto con il quadro normativo nazionale.
La pronuncia arriva in risposta a un ricorso contro un regolamento del Comune di Sirmione, in provincia di Brescia, approvato nel gennaio 2022. Quel regolamento era stato già parzialmente bocciato dal Tar, ma il Consiglio di Stato è andato oltre, smontando l’impianto normativo comunale. Secondo i giudici, la locazione ad uso turistico non può essere sottoposta a vincoli da parte dei Comuni, in quanto rientra nel diritto di proprietà e nella libertà contrattuale garantita dalla legge.
In particolare, il Consiglio di Stato chiarisce che “Nel quadro normativo attuale, l’attività di locazione di immobili, anche a finalità turistica, che sia esercitata in forma non imprenditoriale, essendo un atto dispositivo dell’immobile, riconducibile al diritto del proprietario ed alla libertà contrattuale, non ricade nell’ambito dell’articolo 19 della legge n. 241 del 1990 e non è soggetto a poteri prescrittivi ed inibitori della pubblica amministrazione”.
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Il punto centrale della sentenza è la netta distinzione tra locazioni turistiche e strutture ricettive. Secondo il Consiglio di Stato, gli appartamenti destinati a locazione breve non rientrano nella stessa categoria degli hotel o dei B&B e, pertanto, non sono soggetti alle stesse normative. In sostanza, gli immobili turistici non sono strutture ricettive.
Questo punto smentisce l’impostazione adottata da molte amministrazioni, che cercano di assimilare le due fattispecie per imporre vincoli e controlli.
Nel caso della sentenza, a fare ricorso era stata una proprietaria che si era vista bloccare la possibilità di affittare i suoi immobili. Il Comune le aveva imposto la presentazione di documentazione aggiuntiva e ne aveva vietato l’avvio dell’attività.
Il Consiglio di Stato ribalta tutto: l’ente locale non ha alcun titolo per interferire con la libera contrattazione dei cittadini, né può imporre obblighi non previsti dalla normativa statale o regionale.
La sentenza rischia di produrre un effetto domino su altri regolamenti locali simili. Firenze, Bologna, Roma, Venezia e altri centri urbani hanno già tentato di arginare il boom degli affitti brevi con delibere e restrizioni su base territoriale. Ora però la giurisprudenza potrebbe cambiare direzione. Non a caso, il presidente dell’Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi, ha dichiarato che questa sentenza rappresenta un punto di svolta: «Quelle del Consiglio di Stato sono linee guida che adesso fanno giurisprudenza. Nell’attuale quadro normativo l’attività di locazione è esclusiva dello Stato, il Comune non può mai occuparsi del tema della concorrenza».
La decisione apre potenzialmente le porte a una raffica di nuovi ricorsi in tutta Italia. Si potrebbero aprire contenziosi in città come Bologna e Firenze. Inoltre, si ipotizza una vera e propria ondata di azioni legali da parte di proprietari contro il Comune di Sirmione per ottenere risarcimenti o la revoca delle limitazioni subite.
Peraltro, la situazione in Toscana è complicata dal fatto che il governo, nel marzo scorso, ha deliberato di impugnare la legge della Regione Toscana n. 61 del 31/12/2024, il “Testo Unico del Turismo”, e la successiva modifica n. 7 del 17/01/2025. Secondo il Governo, alcune disposizioni della normativa toscana sarebbero in contrasto con la normativa statale ed europea in materia di libertà d’impresa, concorrenza, ordinamento civile e penale, tutela del patrimonio culturale, regolamentazione delle professioni.
La legge regionale impugnata modificava alcune disposizioni sui rifugi escursionistici, affittacamere e bed & breakfast, introducendo nuove regole che, secondo il Governo, limiterebbero la libertà di impresa e la concorrenza.
L’impugnazione della legge toscana potrebbe rimodellare il quadro normativo nazionale, influenzando anche altre regioni.
