Rubrica — L'Amministratore Risponde

Pulizia scale, il condominio risparmia: ma non si possono obbligare i condomini

La tematica è molto dibattuta, soprattutto in regime di ristrettezze economiche


 L'ipotesi più ricorrente, per ragioni di risparmio, è quella di obbligare i condomini alla partecipazione nella cura delle parti comuni. L'assemblea propone di fare a meno del personale addetto alla pulizia delle scale ed impone un calendario al quale attenersi. Si può fare?

Sempre più spesso sentiamo di condomini che si autodeterminano per pulire gli spazi comuni a turno. Se però non sono tutti d'accordo, la maggioranza non può imporre ai dissenzienti di mettersi a pulire le scale.
In tal senso la Corte di Cassazione, proprio in un caso riguardante questa ipotesi, ha affermato che «l'assemblea dei condomini ha la facoltà di decidere in ordine alle spese ed alle modalità di riparto, deliberando l'approvazione del bilancio preventivo e consuntivo, ma le è esclusa la possibilità di imporre al singolo condomino l'obbligo di pulire le scale in un dato momento, o di provvedervi attraverso un proprio pulitore. Nel caso l'assemblea assuma una simile delibera, questa sarebbe radicalmente nulla, avendo i condomini statuito oltre le proprie competenze, violando i diritti del singolo condomino sui quali la legge non consente ad essa di incidere» (Cass. 22 novembre 2002 n. 16485).

L'unanimità dei consensi, cioè l'accordo tra tutti i condòmini, cambia la situazione perché quella decisione, anche se assunta in sede assembleare, non va più considerata come una delibera condominiale, ma come un contratto plurilaterale tra tutti i partecipanti al condominio.

Che l'assemblea non possa imporre non vuol dire che non possa disciplinare. Una distinzione alle volte chiara, come nel caso del divieto di imporre la pulizia turnaria, altre volte meno; in effetti nell'atto del disciplinare è insita la disposizione di un comando che può facilmente assumere i connotati del divieto.
L'elemento distintivo sta nel fatto che nel disciplinare l'uso delle parti comuni, l'assemblea non vieta l'utilizzabilità delle cose secondo quella che è la loro ordinaria destinazione, ma evita che le parti comuni possano essere adoperata al di là di quella che è la loro obiettiva funzionalità, cioè quella di rendere più comodo l'uso delle unità immobiliari di proprietà esclusiva.

Il ricorso alla descrizione di una fattispecie concreta, come al solito, può aiutare a comprendere il concetto di carattere generale: si supponga che esista una stradina che porta dal cancello di accesso dalla strada pubblica fino all'autorimessa posta sul retro dell'edificio; è nel pieno potere dell'assemblea vietare la sosta su quella parte comune se questa è d'intralcio al normale transito, mentre rischia di andare incontro a censura la decisione di vietare la sosta in zone che non ostruiscono il passaggio o addirittura riservarla ad uno o più condòmini. Si tratta di valutazioni da fare caso per caso.

L'assemblea non può vietare di pulire le scale, ma può porre delle condizioni
Dati questi elementi fondamentali per descrivere il quadro normativo e giurisprudenziale di riferimento, possiamo affrontare con piena cognizione di causa la questione del divieto di pulizie imposto ad un condòmino.
Ricordiamo sempre che le parti comuni sono cose di tutti i condòmini; ognuno di essi ne può fare l'uso che ritiene più opportuno per il miglior godimento della propria unità immobiliare.
Tale uso, che è un uso particolare, è disciplinato dall'art. 1102 c.c. e si sostanzia in comportamenti esclusivamente finalizzati alla migliore fruizione della proprietà privata. Classico l'esempio dell'installazione di una caldaia sulla facciata.
Qui la situazione è differente: qui i condòmini puliscono le parti comuni di propria iniziativa, ossia compiono un'operazione che reca beneficio a tutti.
Data questa condizione di partenza, ad avviso dello scrivente si possono trarre le seguenti motivate conclusioni circa l'impossibilità dell'assemblea di vietare la pulizia delle scale da parte di un condòmino:
- l'assemblea non può accampare motivazioni attinenti alla sicurezza sui luoghi di lavoro, ovvero alla necessità che il condòmino sia munito di partita IVA o autorizzazioni per quell'attività, in quanto il condòmino non può essere inquadrato, nella sua libera iniziativa, come un dipendente/collaboratore del condominio;
- l'assemblea non può motivare il divieto su ragioni di decoro dell'edificio non essendo tale attività lesiva dell'estetica;
- l'assemblea non può vietare attività conformi alla destinazione d'uso con la scusa della disciplina dell'uso.
Nulla vieta, però, che l'assemblea possa porre delle condizioni per evitare che l'iniziativa della pulizia delle scale da parte del singolo rechi pericolo (es. scivolamenti) ovvero fastidio (es. odori di detersivi troppo intensi) per gli altri condòmini.

Quanto al condòmino che pulisce le scale, egli potrà continuare a farlo, ma senza pretendere alcun ristoro economico, nemmeno compensativo rispetto agli oneri condominiali. Viceversa la sua attività andrebbe considerata come una prestazione di servizio e lì si l'assemblea avrebbe chiara voce in capitolo.

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L'Amministratore Risponde — rubrica a cura di Marco Suisola

Marco Suisola

Marco Suisola — Rag. Marco Suisola, svolge l’attività di amministratore di condominio a livello professionale dal 1999. Associato alla Federazione Nazionale Amministratori fino al 2015, diventa socio fondatore della Confartamministratori. Attualmente nel CdA ricopre il ruolo di Tesoriere. Svolge con regolarità l’aggiornamento professionale previsto per normativa dalla legge 140/201414. Ha la qualifica di Revisore condominiale, Consulente tecnico di ufficio in ambito condominiale ed una formazione in diritto condominiale presso l’Università di Firenze. Sta frequentando l'Università per conseguire la laurea come esperto giuridico immobiliare.

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