Rubrica — L'Amministratore Risponde

Pulizia delle scale condominiali: se i vicini non collaborano

I condomini non intendono assegnare il servizio di pulizie a terzi, al tempo stesso non intendono impegnarsi personalmente


Gentilissimo dottor Suisola,

 mi occupo dell’amministrazione di un piccolo condominio di sei condomini di cui sono anche uno dei condomini. Non vi è un’amministrazione formalmente deliberata in quanto, come è noto, non vi è alcun obbligo. Spero di avere un aiuto.
 La questione (ormai annosa) attiene le pulizie delle scale condominiali. Da molto tempo si effettuano in proprio con una turnazione fra tutti i condomini. Tutto si è svolto regolarmente senza sostanziali problematiche fino a quando sono cambiati tre condomini.

Ognuno di loro a parole dice di condividere la modalità di pulizie in proprio accettandone la turnazione. Nei fatti non esegue le pulizie delle scale. E’ pacifico che nessuno di loro, nonostante affermazioni in tal senso (disponibilità a partecipare alla turnazione) può essere obbligato, se e quando non vuole, ad effettuare le pulizie delle scale.
La questione diventa insostenibile nel momento in cui in sede assembleare non si forma una maggioranza per incaricare una ditta di pulizie.

Sostanzialmente tutti si dicono disponibili ad effettuare le pulizie in proprio, tre però non fanno le pulizie e votano “No” all’incarico oneroso a terzi. Tra coloro che eseguono le pulizie solo uno è disponibile ad incaricare terzi a titolo oneroso.
 Al fine di conservare e mantenere i beni comuni esiste un presupposto giuridico per potersi rivolgere al Giudice di Pace al fine di chiedere una decisione che obblighi i condomini a partecipare alla spesa della ditta di pulizie anche senza una maggioranza che deliberi l’incarico?


Gentile condomino, 

L'assemblea deve deliberare con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino un terzo dell'edificio l'incarico ad una ditta di pulizie.
Se non si raggiunge la maggioranza prevista non si può conferire alcun incarico.

Allo stesso tempo è sconsigliabile indicare nel verbale che la pulizia viene effettuata dai condomini in quanto il condominio ai fini della sicurezza diverrebbe datore di lavoro nei confronti di persone non abilitate con assunzione dei rischi.
Quindi nel verbale la pulizia diretta dei condomini non può essere espressa e se non si trova accordo tra le parti il servizio non sarà eseguito e ognuno si potrà attivare personalmente.
Nella sua qualità di amministratore le consiglio di invitare i suoi vicini ad individuare una ditta evitando così iniziative personali che in primis la esporrebbero ad un rischio.

L'Amministratore Risponde — rubrica a cura di Marco Suisola

Marco Suisola

Marco Suisola — Il dottor Marco Suisola, svolge l’attività di Amministratore di Condominio a livello professionale dal 1999. Laureato presso l'Università di Firenze, è esperto giuridico immobiliare. Associato alla Federazione Nazionale Amministratori fino al 2015, diventa socio fondatore della Confartamministratori. Attualmente nel CdA ricopre il ruolo di Tesoriere. Svolge con regolarità l’aggiornamento professionale previsto per normativa dalla legge 140/201414. Ha la qualifica di Revisore condominiale, Consulente tecnico di ufficio in ambito condominiale ed una formazione in diritto condominiale presso l’Università di Firenze.

E-mail: nove@nove.firenze.it