Manca il lavoro a tempo indeterminato, molti giovani rinunciano ai grandi progetti e con il curriculum in mano affrontano rapporti lavorativi a breve termine.Comprare casa è diventato un privilegio per pochi, ma è anche l'ultima rendita sicura rimasta sul mercato e prima o dopo "il passo" deve essere compiuto.Per accedere ad un mutuo bancario, nonostante le erogazioni siano in sensibile aumento, occorrono garanzie proibitive ed i relativi obblighi stante l’incertezza della situazione lavorativa sono un forte deterrente.
Per consentire comunque a queste persone di addivenire all’acquisto dell’immobile desiderato la prassi del diritto immobiliare ha inventato il cosiddetto “contratto di affitto con riscatto” o “rent to buy”.
Per capire di cosa si tratta e come funziona il "Rent to buy" chiediamo a due professionisti specializzati in materia: l'Avvocato Giacomo Guerrini: "Si tratta di "una particolare forma di acquisto della proprietà” (Trib. Vicenza sez II, da Sentenza del 29 ottobre 2013), e, precisamente, di un contratto misto, ibrido, in virtù del quale una parte concede subito all’altra il godimento di un bene immobile dietro corrispettivo di un canone mensile composto in parte dal compenso per il godimento del bene ed in parte da una somma aggiuntiva"
A cosa serve la somma versata in eccedenza? "Se colui che ha il godimento del bene entro un certo termine decide unilateralmente (diritto di opzione) di acquistare l’immobile, è destinata ad essere imputata ad acconto sul corrispettivo.Se invece colui che ha il godimento del bene entro il medesimo termine non manifesta l’intenzione di diventarne proprietario, è destinata ad essergli integralmente restituita" risponde il professionista di diritto immobiliare.
I vantaggi per l'acquirente?
"Ha il godimento del bene da subito; resta libero di decidere unilateralmente se procedere o meno all’acquisto per qualche anno dalla firma del contratto; se anche decide di non acquistare il bene non perde nulla economicamente perché le quote di canone accantonate mensilmente a titolo acconto sul prezzo dell’eventuale acquisto gli vengono restituite. Se invece decide di acquistare, dopo aver pagato regolarmente il canone per alcuni anni avrà maggiori possibilità di accedere ad un mutuo bancario, potendo dimostrare agli istituti bancari di esser già stato in grado di sborsare regolarmente somma all’incirca corrispondente alla rata di un mutuo".La Legge è intervenuta per disciplinare la materia?"Il legislatore al fine di rafforzare le tutele degli aspiranti acquirenti in siffatte operazioni commerciali è intervenuto dettando una disciplina ad hoc con l’art.
23 del D.L. 12 settembre 2014 n. 133 (cosiddetto “decreto Sblocca Italia”), poi convertito in L. n. 164 dell’11 novembre 2014, in tema, appunto, di “contratti in funzione della successiva alienazione di immobili”.
Le tutele espressamente previste in favore dell’aspirante acquirente sono le seguenti:
1 – il contratto redatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata può essere trascritto (ex art. 2645 bis c.c.) presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari e reso dunque opponibile a terzi per un periodo massimo di 10 anni, il che serve a proteggere l’aspirante acquirente da disavventure che possano accadere al concedente prima del passaggio di proprietà;
2 – oggetto del contratto non possono essere immobili ipotecati (salvo il caso in cui l’ipoteca non venga frazionata attribuendo al concessionario, mediante accollo, una parte del mutuo stipulato dal costruttore);
3 – se il concedente si rifiuta di stipulare l’atto di trasferimento della proprietà è possibile adire il giudice per chiedere ex art. 2932 c.c. una sentenza produttiva degli stessi effetti;
4 – in caso di fallimento del concedente il contratto prosegue, e il credito del concessionario relativo alla parte dei canoni imputata in conto prezzo è garantito da privilegio speciale sull’immobile: dunque, sul ricavato dalla vendita dell’immobile tale credito sarà soddisfatto con preferenza rispetto ad altri eventuali crediti.
Il nuovo tipo di contratto può essere stipulato da qualunque soggetto: privato, professionista, imprenditore, società e può avere ad oggetto qualsiasi tipo di immobile: abitazione, ufficio, negozio, capannone, etc. mentre il regime fiscale non è oggetto di una disciplina speciale ed unica, dunque la disciplina applicabile varierà in ragione del tipo di soggetto che lo stipula e/o del tipo di immobile che ne costituisce l’oggetto".
