​Giardino Nidiaci: mito mortale dell'immobiliare dai poteri sovrumani

Analisi finanziaria dell'irresistibile ascesa fiorentina di Amore & Psiche Holding


FIRENZE - Acquistato a un prezzo ridotto da un venditore quasi in stato fallimentare, un immobile nel centro della città finisce nelle mani di una impresa speculatrice abituata a vendere appartamenti a 2 milioni l’uno. Ma l'operazione sarà coronata da successo solo a condizione di dotare l'edificio di un parcheggio che farà aumentare il valore di ogni unità abitativa.

Lo spazio c'è, si tratta di un giardino in uso gratuito alla comunità da un secolo e del cui possesso giuridico l'acquirente non ha certezza. Riuscirà lo speculatore ad accaparrarselo? Non è la sceneggiatura di un film, ma il destino, scritto in partenza, che ha condotto negli ultimi anni l'immobiliare Amore & Psiche al controllo e alla trasformazione del giardino Nidiaci in un parcheggio, attraverso una manovra spericolata dal punto di vista legale e discutibile eticamente.

Ora in città tutti si domandano come abbia fatto il Comune di Firenze a cedere alla Holding immobiliare l'area storicamente dei bambini del quartiere e consentire la realizzazione di un edificio in uno dei pochi spazi verdi pubblici d'Oltrarno, in prossimità del monumentale giardino di Boboli.

L'amministrazione comunale affermava sino a qualche mese fa di non voler fare azione legale, avendo ricevuto parere negativo della propria avvocatura, e di aver raccolto l'indisponibilità della Holding privata a trattare. Poi quando i cittadini di zona, riuniti in comitato, si sono attivati con manifestazioni pubbliche ipotizzando proprie iniziative legali, la Giunta ha definito un accordo stragiudiziale con Amore & Psiche, che lascia a tanti l'amaro in bocca.

Perché il Comune di Firenze non ha proceduto all'esproprio del terreno? Perché non ha costretto la holding privata in una vertenza legale, che - qualunque fosse l'esito - avrebbe di fatto bloccato l'iniziativa immobiliare per anni, vanificando almeno in parte l'operazione finanziaria?

Secondo un parere legale dell'Associazione per i Diritti degli Utenti e Consumatori gli atti di compravendita del 1920 e le trascrizioni che le accompagnano, nonché il vincolo di destinazione che ha avvinto sinora i beni da oltre ottant'anni, inquadrano la vicenda giuridica in uno scenario lontano dal mero comodato d'uso che sostiene l'Amministrazione comunale.

Una resa su tutta la linea che lascia soddisfatti soltanto i proprietari dell'immobiliare. Non a caso all'indomani dell'ennesima manifestazione di protesta, il presidente di Amore & Psiche, Salvatore Leggiero, suggeriva attraverso il proprio profilo Facebook: “Trovo vergognoso che gli adulti incitino i bambini a fare azioni contro, ad urlare slogan e oltraggiare il sindaco della nostra bella città. Lasciamo da parte i più piccoli, diamo loro esempi di amore e di pace, insegniamogli l'importanza del confronto e del dialogo. Specialmente in questi giorni possiamo sapere quanto la pace ed il confronto tra tutti noi siano un valore supremo”.

In sede giudiziaria sarebbe stata davvero una controparte imbattibile questa holding di partecipazioni, finanza e investimenti immobiliari con sede in Via dei Serragli? Amore & Psiche, infatti, ha il proprio quartier generale all'ultimo piano del quattrocentesco Palazzo Feroni-Del Pugliese, edificio monumentale considerato patrimonio artistico nazionale.
Negli uffici di Amore & Psiche, lavorano una dozzina di persone, per lo più dipendenti di una cooperativa collegata, che recluta e gestisce le risorse impegnate ad acquistare, ristrutturare e rivendere gli edifici più belli di Firenze: negozi, alberghi, appartamenti, uffici. Comune denominatore, l'essere situati nel centro storico, ricchi di particolari originali, finemente ristrutturati, dotati di tecnologie moderne e rifiniti con design esclusivo e con i migliori prodotti.

Amore & Psiche si occupa di acquisire l’immobile, reperire le fonti finanziarie (investitori e/o banche), creare il progetto di valorizzazione, selezionare la squadra di professionisti e fornitori che saranno coinvolti nella creazione del valore, con lo scopo di massimizzare i ritorni. Con particolare predilezione per gli immobili “distressed”, come si dice in gergo, cioè depressi, fatiscenti, o in cattive condizioni, oppure in mano a proprietà in crisi finanziaria.
La conoscenza profonda del mercato locale e la capacità di sviluppare relazioni personalizzate con gli interlocutori, ha consentito ad Amore & Psiche di fare fortuna. E' infatti la capogruppo di una costellazione di società che operano sinergicamente sul mercato fiorentino. Anche se negli ultimi anni la società produce fatturati oscillanti tra 1 e 2 milioni di euro e utili irrisori, è però capitalizzata con 1 milione e mezzo di euro.

Ma veniamo ai suoi proprietari. Gli esponenti principali sono Salvatore Leggiero (che detiene il 50% delle azioni) e Sauro Bartolucci a cui afferisce la restante quota di capitale (il 10% attraverso la sua controllata Slh Srl).

Salvatore Leggiero è un imprenditore con la passione per il mattone e la finanza immobiliare, che ha scelto Firenze per vivere con la famiglia.
Nato a Napoli nel giugno 1965, durante gli studi ha fatto i primi soldi come aiuto elettricista e venditore di enciclopedie. Negli anni ’80 ha lavorato come agente pubblicitario a Radio Kiss Kiss, passando poi ai giornali con RCS-Pubblicità.
Negli anni '80 ha lavorato in Publitalia per le TV commerciali, mentre era docente a contratto al master Media planning & buying dell'Art & Business School di Firenze.
Nel 1994 si mette in proprio entrando nel capitale di una scuola privata fiorentina, poi compra un istituto a Perugia che apre anche a Terni.
Con altri soci compra due scuole a Bologna e Padova. Un'attività che svilupperà con una catena in franchising costituendo un network presente nelle principali città. Venderà tutto a CEPU nel 1999.

E' la svolta imprenditoriale che lo mette alla testa di una trentina di società, in buona parte operanti nell'immobiliare, ma anche nell'outsourcing di call Center inbound, e telemarketing per clienti del calibro di Enel, Tim, Mps, Arval, Henkel, Dada, Cdc.
Ma è l’immobiliare il suo core business, Anema 'e Core si direbbe a Napoli.
Ristruttura e vende immobili di pregio, mentre il property management degli immobili ha il solo scopo di metterli a reddito finché non vengono venduti.

Il mercato delle certificazioni di qualità è un buon business, come i servizi della formazione finanziata, le energie rinnovabili (impianti fotovoltaici sui tetti), la distribuzione di food & beverage, un marchio di ristoranti in franchising (Pasta & Sugo) presente all'Expo 2015 di Milano, e con Garage 62 la compra-vendita di auto di lusso.

Quando l'amico Sauro Bartolucci compra metà di Amore & Psiche l'investimento in palazzi nel centro di Firenze parte in quarta: in pochi anni comprano e vendono in via della Pergola, Palazzo Remedi, Corso Tintori, Borgo Pinti, un palazzo in via Ricasoli, fino al complesso di via della Chiesa.

Nel non residenziale collezionano un hotel in via Verdi e la Casa di Annalena, di fronte al Giardino di Boboli, oltre allo storico ristorante Alfredo davanti agli Uffizi.
E' loro il progetto di un ristorante nella ex chiesa di piazza del Carmine, che rivendono alla RC di Roberto Cavalli.
A&P è attiva anche fuori Firenze, con un palazzo bolognese comprato da Banca BNP e una villa vista mare a Tellaro, frazionata in due appartamenti di lusso.

Ma chi è Sauro Bartolucci? Il Vicepresidente di Amore & Psiche è nato ad Arezzo nel 1958. Dopo la laurea in Scienze Statistiche ed Economiche all’Università degli Studi di Siena, da oltre 25 anni svolge attività di Corporate Financing e Advisory in Italia e all’estero per conto di grandi gruppi del calibro di Duracell e Superpila, Ferragamo e Guccio Gucci, SutorMantellassi e UnoAErre, Marconi Commerce System, Gherardini, Air Liquide, Bologna Calcio, Burger King.

Ma è anche consulente di enti pubblici, come Regione Toscana, Provincia di Firenze, Camera di Commercio e Comune di Arezzo. E' stato Consigliere d’Amministrazione in varie società, tra cui Assicurazioni di Roma, Ofisa e del Gruppo Banca Ifigest.

Un'esperienza professionale, dunque, che spazia dal settore privato a quello pubblico, dall'immobiliare al finanziario, dai servizi all'alimentare, da Firenze al resto del mondo.

Due imprenditori affascinanti, per esperienza e frequentazioni altolocate, che non devono aver lasciato insensibili i loro interlocutori di Palazzo Vecchio.
Quanto basta per convincere la Giunta fiorentina ad arrendersi e spalancare il portone di via della Chiesa a qualunque ambizione speculativa della coppia Leggiero/Bartolucci?
Difficile dare una risposta esaustiva. Ma considerando la svolta che la vicenda sta prendendo, con i ricorsi giudiziari che i cittadini minacciano di presentare nei confronti degli amministratori pubblici, con l'accusa di danno erariale per la loro inazione, torna in mente il mito narrato da Apuleio.

Quasi che Comune e immobiliarista siano i novelli Amore e Psiche, i protagonisti della storia elaborata dall'autore latino delle Metamorfosi.
Nella vicenda letteraria, Psiche, mortale dalla bellezza eguale a Venere, diventa sposa di Cupido, ma è costretta, prima di congiungersi al suo consorte, a una serie di prove, al termine delle quali otterrà l'immortalità.
In altre versioni del mito, invece, nel corso dell'ultima ambiziosa prova, la protagonista soccombe.

Nicola Novelli