La città che accoglie milioni di visitatori sta diventando progressivamente inabitabile per chi la vive. Perché, nonostante i continui proclami politici e le nuove varianti urbanistiche, trovare casa è un’impresa quasi impossibile e il centro sembra sempre più "ostile alla residenza"?
La crisi non è il risultato di una precisa architettura di inerzia e deroghe. Analizzando i verbali UNESCO e le recenti sentenze, emerge una realtà molto diversa dalla propaganda: un sistema che non governa il mercato, ma ne insegue i sussulti, garantendo zone franche ai grandi capitali mentre i residenti vengono spinti ai margini.
Le rivelazioni di Dmitrij Palagi (Sinistra Progetto Comune), basate sull'accesso agli atti dei verbali del Comitato di Pilotaggio UNESCO, svelano un’omissione che dura da undici anni. Già nel novembre 2015, durante la "Maratona dell'Ascolto", il tavolo Residenza chiedeva ufficialmente la regolazione delle locazioni turistiche. Nonostante l'ammissione dell'allora Sindaco Nardella sulla "ostilità" del centro verso i residenti, Palazzo Vecchio ha scelto l'immobilismo.
Approfondimenti
La giustizia amministrativa ha ora rimosso ogni alibi. Le 19 sentenze del TAR Toscana del 14 maggio 2026 confermano che lo strumento per agire esisteva già: l'articolo 99 della Legge Regionale 65/2014 (Testo Unico sul governo del territorio) permetteva ai Comuni di limitare i mutamenti di destinazione d'uso da ben dodici anni. Inoltre, la narrazione secondo cui "Firenze non poteva legiferare come New York" è stata definitivamente debunkata dalla Sentenza 186/2025 della Corte Costituzionale, che ha chiarito la piena legittimità dei poteri comunali in materia.
"Il centro storico è sempre più ostile alla residenza [...] La regolazione delle locazioni turistiche brevi è richiesta da almeno undici anni" dichiara Dmitrij Palagi.
La Sentenza n. 1028 del 28 maggio 2026 del TAR Toscana sul complesso "Ex Bufalini" ha scoperchiato la "pistola fumante" di un’amministrazione a doppia velocità. Mentre la Giunta annunciava pubblicamente il pugno di ferro, nel settembre 2023 la Direzione Urbanistica firmava l’Atto unilaterale d'obbligo (DD 07456/2023), blindando i diritti del colosso immobiliare Namira proprio mentre si iniziava a scrivere il divieto per gli altri. Si è così consolidata una cittadinanza di Serie A e di Serie B:
- Cittadini di Serie A: I grandi fondi come Hines (Ex Teatro Comunale) e Namira (Ex Bufalini), le cui osservazioni sono state le uniche accolte dalla maggioranza.
Questi gruppi hanno potuto procedere grazie a "norme di salvaguardia" e convenzioni urbanistiche intoccabili, arrivando persino a monetizzare l'housing sociale (DD 10599/2023): invece di costruire case per chi ne ha bisogno nel centro, hanno pagato un assegno per spostare il problema in periferia.
- Cittadini di Serie B: I piccoli proprietari, definiti "quelli che affittano la casa della nonna", ai quali è stata applicata immediatamente la disciplina vincolistica e le cui osservazioni al Piano Operativo sono state sistematicamente respinte.
L’annuncio di restrizioni future, invece di frenare il fenomeno, ha generato una "corsa frenetica all'oro" autorizzativo. I dati dell’Osservatorio Regionale aggiornati a maggio 2026 sono allarmanti:
- Nei primi cinque mesi del 2026 sono state rilasciate 270 nuove autorizzazioni.
- In tutto il 2025 le autorizzazioni totali erano state solo 132.
Questa strategia di "divieto a macchia d'olio" — dove si congela una zona lasciando libere le altre — non risolve il problema, lo sposta. Il fenomeno sta semplicemente "trasbordando" nei quartieri esclusi dai blocchi, come Isolotto, Novoli o Careggi, che stanno subendo una saturazione accelerata prima che l'amministrazione, con il suo consueto ritardo, decida di intervenire con un nuovo congelamento postumo.
Il blocco delle nuove licenze, senza un piano di riduzione dell'esistente, ha sortito un effetto economico perverso: la creazione di una rendita monopolistica. Secondo i dati del Dipartimento MEMOTEF della Sapienza e dell'IRPET, il valore degli immobili già autorizzati è schizzato verso l'alto, con un vantaggio patrimoniale stimato tra i 30.000 e i 50.000 euro per singola unità. L'impatto sociale di questa "industria estrattiva" è devastante:
- Pressione abitativa: Le locazioni brevi rappresentano oggi i due terzi di tutte le abitazioni locate ai residenti.
- Inflazione dei prezzi: Ogni +10% di annunci attivi genera un aumento dei prezzi residenziali dell'1,6% (pari a 82 euro/mq).
- Emergenza sociale: Sono 15.000 le famiglie in difficoltà abitativa, mentre il mercato viene drogato da un vantaggio competitivo creato paradossalmente dalla stessa Amministrazione.
Definire quella fiorentina come una strategia ispirata a Barcellona è tecnicamente impreciso. Come evidenziato da Cecilia Del Re (Firenze Democratica), la differenza risiede nella volontà politica:
- Barcellona: Ha pianificato l'eliminazione totale di tutte le licenze entro 3 anni per restituire gli immobili alla residenza.
- Firenze: Si limita a un congelamento dello status quo, tutelando chi è già attivo e permettendo il proliferare dell'extra-alberghiero tramite SCIA, strumento che l'amministrazione si rifiuta di bloccare nonostante le richieste dell'associazione Alta Tensione Abitativa.
Mentre altre capitali europee attivano programmi come il "Renda Segura" di Lisbona per riconvertire gli affitti turistici in residenziali, Firenze ignora le richieste di riconversione avanzate dal Ministero della Cultura fin dal luglio 2020, preferendo gestire l'esistente anziché programmare il futuro.
Firenze si trova davanti a un buco normativo e sociale certificato da 18.000 mq di deroghe nel cuore dell'UNESCO. La narrazione di una città che "resiste" all'overtourism cede il passo a una realtà fatta di ritardi decennali e favori ai grandi asset patrimoniali. Se la città vuole evitare di diventare un enorme albergo diffuso con zone franche per i grandi capitali, deve abbandonare la "politica degli annunci" per una gestione reale del territorio.
