Rubrica — L'Amministratore Risponde

Fattore d'uso energetico nella ripartizione delle spese del riscaldamento

Per risolvere il contenzioso tra unità immobiliari "sfortunate" e quelle "fortunate" di un condominio


Ill. dott. Suisola,

sono consigliere di un condominio costruito negli anni 50 con sistema di distribuzione verticale e sono impegnato con l'amministratore a trovare una soluzione per risolvere il contenzioso tra unità immobiliari "sfortunate" e quelle "fortunate" e il fattore d'uso pare fatto per la nostra situazione. Il condominio è partito con la gestione a ripartizione delle spese in base ai consumi nel 2016/7. Al consuntivo di fine anno un trauma,su 52 unità immobiliari 12 hanno avuto un risparmio tra il 17% e il 69%. 8 hanno avuto un aumento di spesa tra il 60% e il 163%, 10% aumenti tra il 18% al 41%. Altre hanno avuto differenze in + e in- con % inferiore. La forbice tra il max risparmio e il max aumento assoluto è oltre il 200%. La Diagnosi energetica eseguita dall'architetto aveva calcolato una perdita di distribuzione del 23% e sulla medesima aveva asseverato che la differenza del fabbisogno energetico tra il max e il minimo è del 80,7%. Nell'assemblea per l'approvazione del consuntivo di quell'anno approvammo una suddivisione delle spese al 50%+50%, ma negli anni successi si passò al 30%+70% con l'impegno di risolvere il problema con l'aiuto del professionista ma pare non ci siano possibilità di derogare da quest'ultime %. La causa principale pensiamo sia dovuta al fatto che su 52 unità immobiliari 12 sono disabitate (tra cui 3 locali commerciali) con una % del 23%. Secondo lei se facessimo ricorso avremmo qualche probabilità di risolvere il problema?

Ringraziandola le porgo distinti saluti

Salve,

voi dovete andare in deroga applicando per il 30% i vecchi millesimi del riscaldamento ed il 70% in base ai consumi dei contabilizzatori. Non vi è altra soluzione, alla luce del D. Lgs. 102/2014, in materia di climatizzazione (invernale ed estiva) e acqua calda sanitaria, secondo cui è obbligatorio il ricorso alla norma UNI 10200, fatto salvo il caso in cui vi siano differenze di fabbisogno termico superiore al 50% tra le unità immobiliari costituenti il condomino.

Saluti

L'Amministratore Risponde — rubrica a cura di Marco Suisola

Marco Suisola

Marco Suisola — Svolge l’attività di amministratore di condominio a livello professionale dal 1999. Laureato presso l'Università di Firenze, è esperto giuridico immobiliare. Associato alla Federazione nazionale amministratori fino al 2015, diventa socio fondatore della Confart-amministratori. Attualmente nel CdA ricopre il ruolo di Tesoriere. Svolge con regolarità l’aggiornamento professionale previsto per normativa dalla legge 140/201414. Ha la qualifica di Revisore condominiale, Consulente tecnico di ufficio in ambito condominiale

E-mail: info@marcosuisola.it