Casa a Firenze, vendita e affitto: una economia basata sul turismo

Lo studio Tecnocasa sui prezzi degli immobili e sull'andamento del mercato che vede spostare la prima casa fuori dal centro


 Proseguono a Firenze le compravendite ad uso investimento, soprattutto sui tagli medio-piccoli, da destinare a casa vacanza e B&B. Anche chi affitta, spesso mira al mercato turistico. Crollano le locazioni tradizionali, mentre le prime case si spostano verso zone periferiche preferibilmente servite dalla Tramvia come Careggi e Novoli.

Gli esperti Tecnocasa non hanno dubbi, le abitudini sono cambiate ed una nuova fonte di guadagno per i fiorentini è diventata la rendita "La ricerca della prima casa ormai si è spostata verso i viali di circonvallazione. Il mercato delle locazioni residenziali o a lavoratori fuori sede e studenti è ormai ridotto al minimo, cannibalizzato dalle locazioni turistiche. In media un appartamento con una camera da letto si affitta a 750 € al mese, ma i valori possono variare in base alla zona ed alle caratteristiche dell’immobile stesso".

La domanda si focalizza su appartamenti con una o due camere da letto e dal valore compreso mediamente tra 200 e 300 mila €. Ad acquistare immobili in questa area della città sono anche stranieri che utilizzano l’abitazione come seconda casa e sono disposti a spendere cifre, talvolta importanti, per assicurarsi tipologie con vista su piazze importanti oppure con finiture di particolare pregio.

Una soluzione ristrutturata costa 5000 € al mq nella zona intorno alla Basilica di Santa Croce, valori che si raddoppiano se l’immobile è molto piccolo (15-20 mq). Quotazioni simili anche per le case signorili presenti in piazza d’Azeglio dove gli appartamenti sono ricercati per le ampie metrature e i soffitti alti.
Sul Lungarno i valori sono di 5500 € al mq per soluzioni con vista e di 4000 € al mq per quelli senza affaccio. Le antiche abitazioni che si trovano in pieno Centro storico a ridosso del Duomo, in piazza Repubblica e in piazza della Signoria, sono caratterizzate da soffitti alti, metrature ampie, statue ed affreschi: si tratta di palazzi nobiliari che appartenevano (oppure appartengono) alle famiglie storiche fiorentine: in alcuni casi si toccano top price di 10 mila €, cifra con la quale si possono acquistare ad esempio attici signorili ristrutturati e dotati di ascensore.

 Nell'affitto i contratti più utilizzati sono quelli a canone concordato e a carattere transitorio. Bassa l’offerta di box auto in Centro, i valori medi si attestano su 80-90 mila € per un box singolo ma anche in questo caso i prezzi oscillano notevolmente in base alle diverse vie.

I valori immobiliari di Santa Maria Novella sono in leggero aumento. Si registra una buona domanda alimentata prevalentemente da investitori che acquistano l’abitazione da mettere a reddito con affitti di tipo turistico.
Piacciono molto via Montebello e via Solferino dove si concentrano soprattutto immobili d’epoca della fine del XIX-XX secolo. Qui un ristrutturato medio si scambia a 4000-5000 € al mq. Piacciono le abitazioni presenti a Borgo Ognissanti, non lontano da via Amerigo Vespucci, dove si spazia da 1000 € al mq per le soluzioni popolari della fine del XIX secolo alle tipologie di prestigio presenti in piazza Goldoni dove, l’usato si scambia a 3700-4000 € al mq.
Più signorili le unità che sorgono in corso Italia (parliamo di appartamenti decorati con affreschi, travi a vista e altro). I valori per un immobile ristrutturato sono di circa 5000 € al mq.

Positivo il mercato della locazione che vede protagonisti soprattutto studenti, spesso stranieri oppure imprenditori che prendono in affitto appartamenti da destinare poi a B&B o a casa vacanza. Per un bilocale i canoni di locazione possono andare da 800 a 1000 € al mese. Quasi sempre si stipulano contratti a canone transitorio.

La macroarea di Poggio Imperiale-Bandino segnala un aumento dei valori del 3,7% nel secondo semestre del 2017. Quotazioni in leggero aumento nelle zone di viale Europa e Gavinana. Si stanno realizzando prevalentemente acquisti di sostituzione e per cui a muoversi sul mercato sono soprattutto famiglie alla ricerca di tagli più ampi. Le soluzioni preferite da chi cerca in zona sono quelle dei primi anni del ‘900 posizionate a ridosso del centro storico di Firenze e valutate mediamente intorno a 3500 € al mq. Le quotazioni scendono a 3000-3200 € al mq sul Lungarno Ferrucci a causa del maggior traffico. Tengono il valore, 3800 € al mq per un buon usato, le abitazioni anni ‘70 che sorgono nel “Villaggio Primavera”.
Un’altra zona apprezzata è quella di San Marcellino, dove ci sono condomini degli anni ’60, terratetti e ville bifamiliari immerse nel verde: anche qui i prezzi sono di 3800 € al mq. Spostandosi più in periferia sorge viale Europa: prevalgono le soluzioni anni ’70 che possono arrivare a 3600 € al mq nelle traverse interne, mentre su viale Europa i valori scendono fino a 3200-3300 € al mq. Piacciono, soprattutto ad un target più giovane, le abitazioni degli anni 2000 presenti a Sorgane e che adesso si scambiano a 2800 € al mq. Sono disponibili anche immobili usati degli anni ’60 a 2000 € al mq. Sul mercato delle locazioni si registra una bassa offerta di immobili in affitto dal momento che molti proprietari si stanno indirizzando all’affitto di casa vacanza o B&B soprattutto nelle zone più vicine alle aree centrali.

In salita del 2,9% le quotazioni immobiliari della macroarea di Novoli-Careggi. Sul mercato immobiliare di Novoli i valori sono in leggero aumento. La posizione vicina al Polo Universitario e al Palazzo di Giustizia determina una buona domanda di bilocali e di trilocali da acquistare sia come investimento sia come prima casa. Gli investitori impiegano circa 150 mila € per acquistare bilocali da ristrutturare e da mettere a reddito. Da segnalare che su via di Novoli sono in corso i lavori per la costruzione della linea 2 della tramvia, da ultimarsi entro l’anno.
La maggioranza delle richieste si orienta su tagli da 60-70 mq, seguiti dai tagli di 40 mq. La zona, compresa tra via Baracca e via di Novoli, offre abitazioni costruite tra gli anni ’60 e gli anni ’70 che, in buono stato, hanno valori medi di 2600 € al mq mentre da ristrutturare si vendono a 2000 € al mq. Sul mercato delle locazioni si registra un buon andamento alimentato da studenti e da lavoratori fuori sede dal momento che nei dintorni sorgono numerose aziende. Si ricercano prevalentemente bilocali arredati, affittati a canoni medi di 600 € al mese con contratto di tipo concordato. L’attenzione dei potenziali acquirenti è posta sullo stato dell’immobile e sulla posizione. Si riscontrano maggiori difficoltà nella vendita di tagli medio-grandi.

Mercato vivace in zona Romito e Leopoldo-Vieusseux dove si registra un leggero aumento dei prezzi immobiliari determinato dalla domanda in crescita, soprattutto di prima casa. Si segnala anche la presenza di investitori e sono in calo coloro che acquistano tagli grandi per poi frazionarli e rivenderli. La presenza dell’Università, dell’Ospedale di Careggi e del Nuovo Pignone fa si che ci sia una buona domanda.
Un trilocale si affitta a 650-700 € al mese e lo si acquista con un investimento che può andare da 200 a 240 mila €. L’ offerta immobiliare è abbastanza simile tra le due zone anche se a Romito i prezzi sono leggermente inferiori rispetto a Leopoldo-Vieusseux. Infatti, nella prima si segnalano prezzi di 2600 € al mq mentre nella seconda si sale a 2700 € al mq.

Prezzi più elevati si registrano in via Vittorio Emanuele, in direzione via Bolognese: si tratta infatti di un’area precollinare e panoramica dove si possono acquistare ville e villini signorili a prezzi compresi tra 3000 e 3700 € al mq. Si ricorda infine che l’area di Leopoldo-Vieusseux è interessata dai lavori per la realizzazione di una delle linee della nuova tramvia.

In aumento dell’1,7% la macroarea di Campo di Marte. Crescono le quotazioni in zona Oberdan-Gioberti. I tempi medi di vendita sono decisamente diminuiti e ad acquistare sono sia investitori sia acquirenti di prima casa. Tra i primi si annoverano anche stranieri alla ricerca di un pied a terre che utilizzano per se stessi oppure da affittare ai loro conterranei in vacanza a Firenze. Ci sono poi coloro che acquistano per affittare a studenti di architettura. Il canone di locazione di una camera singola è di 350 € al mese, mentre trilocali e quattro locali si affittano a cifre comprese tra 800 e 1000 € al mese. Negli ultimi tempi sono in crescita coloro che fanno affitti turistici o che acquistano piccoli tagli con questa finalità. L’intero quartiere piace molto perché comodo, commerciale, servito ed adiacente al Centro storico.

La zona del Lungoarno del Tempio, viale Mazzini, viale Gramsci, piazza Beccaria e piazza Oberdan è quella dove si concentrano maggiormente le abitazioni migliori del quartiere, palazzine e villini in stile liberty, ricercate da acquirenti che hanno un’ottima capacità di spesa che va da 500 mila € fino a superare il milione di €. La restante offerta immobiliare si caratterizza per la presenza di condomini dei primi anni del 1900 e palazzine degli anni ’70-’80. Le quotazioni per le tipologie migliori si attestano su 5000 € al mq con punte di 6000-6500 € al mq per gli immobili più recenti. Infatti, la zona in passato è stata sottoposta ad interventi di frazionamento e questo comporta oggi l’offerta di numerosi monolocali e bilocali. Il quartiere registra inoltre una forte richiesta di box auto, ma l’offerta è bassa. Il valore di un box singolo si attesta su 50 mila €.

E per gli immobili commerciali?

Gli esperti segnalano che è in atto la trasformazione, i locali commerciali sembrano non servire più alla funzione originaria, se non legati alla somministrazione o ristoirazione e tendono a diventare box, inoltre "numerosi proprietari di uffici stanno vendendo a causa dell’elevata tassazione e chi li acquista spesso effettua il cambio di destinazione d’uso in residenziale" tornando così all'affitto turistico.

 Lo scenario di mercato potrà essere influenzato dalla decisione del Comune di Firenze di bloccare la Scia per l’apertura di attività di somministrazione nella zona Unesco per i prossimi tre anni. Per cui chi vorrà aprire questa attività potrà farlo solo comprandone un’altra. La conseguenza potrebbe essere un calo dei canoni di locazione degli immobili situati in via non di passaggio visto che i ristoratori, più propensi a pagare un canone elevato per la maggiore redditività e meno legati alla visibilità non potranno più insediarsi.

Al di là questo, Firenze continua comunque ad attirare brand nazionali ed internazionali, in particolare del settore della moda, che mirano ad insediarsi nelle principali vie della città e che, appena possono, cambiano location puntando sempre a migliorarsi. Infatti i brand o gli imprenditori interessati a posizionarsi nel centro della città non intendono più negoziare il canone di locazione al ribasso ma a raggiungere le posizioni di alto passaggio.
Nel centro di Firenze si contano circa 5 mila negozi di cui solo un migliaio ben posizionati. Questo trend si riscontra non solo su attività storiche presenti da anni nelle vie non di passaggio ma anche dai commercianti con piccole attività. Nel cuore della città resta forte comunque l’interesse degli investitori che continuano ad acquistare negozi messi a reddito con rendimenti annui lordi che vanno dal 5 al 7% (se posizionati sulle top location) oppure del 9-10% (se posizionati fuori dalle mura cittadine). Parliamo non solo di società immobiliari ma anche di privati.

Nella zona Duomo-Signoria si concentrano prevalentemente brand del luxury e artigianato di lusso, della pelletteria e della gioielleria. Sono presenti anche negozi gourmet oltre che bar e negozi storici. La strada del lusso per eccellenza è via Tornabuoni dove ha sede anche il Museo Ferragamo. Tod’s, Ermanno Scervino, Prada, Gucci e Bulgari, per citarne alcuni, sono solo alcuni dei brand insediati proprio qui. In questa strada l’offerta è molto bassa ed i prezzi partono da 25 mila € al mq.
I canoni di locazione oscillano da 2500 a 4500 € al mq. Quotazioni simili anche in via Roma, via dei Calziaiouli, via degli Strozzi, via Por Santa Maria dove oltre ai brand di lusso sono presenti negozi destinati ad uno shopping più commerciale. In via del Corso, via della Vigna Nuova, via dei Cerretani, via degli Speziali e via dè Pecori si parte da 8 mila € al mq mentre i canoni di locazione oscillano da 1000 a 4000 € al mq annuo. Per lo shopping più casual, giovane e commerciale gli stores si concentrano nella zona compresa tra S. Maria Novella ed il Duomo con via dei Cerretani, via dei Calzaiuoli, via Calimala.

Nella zona di Santa Croce e di San Lorenzo si concentrano in particolare i ristoranti ed i negozi di articoli in pelle. Qui hanno sede anche la Scuola del Cuoio (Santa Croce) e il mercato di San Lorenzo. A Santa Croce le top location sono via dei Neri, via Verdi e Borgo La Croce.
I prezzi oscillano da 3500 a 5300 € al mq ed i canoni di locazione da 320 a 480 € al mq annuo. Nella zona di San Lorenzo invece si registra un’alta concentrazione di B&B, ristoranti e negozi di pelletteria toscana oltre al famoso “Mercato di San Lorenzo”. Le top location sono via San Lorenzo, via Nazionale, via Verdi, Borgo La Croce e piazza del Mercato Centrale. I prezzi oscillano da 2800 a 4200 € al mq mentre i canoni di locazione possono andare da 256 a 384 € al mq annuo.

In Oltrarno nei quartieri di San Frediano e Santo Spirito prevalgono soprattutto le botteghe artigianali (restauratori, rilegatori di opere d’arte). I prezzi che oscillano da 3000 a 4600 € al mq e canoni di locazione che vanno da 300 a 430 € al mq annuo.

Infine la zona di Santa Maria Novella , a ridosso della stazione, dove si cercano spazi per aprire ristoranti, pizzerie oppure take away. In questa zona si registra un’alta concentrazione di negozi di antiquariato e di pelletteria toscana. I prezzi oscillano da 2500 a 3700 € al mq mentre i canoni di locazione vanno da 240 a 360 € al mq annuo.

Al di fuori del centro storico invece i locali commerciali tengono solo sui viali di passaggio come viale Gioberti e viale Europa dove si affitta a 400 € al mq annuo. Nelle vie non di passaggio si insediano, quando possibile uffici oppure gli immobili si trasformano in box se esistono i requisiti.

Nella zona di Firenze Nord si assiste alla ricerca di spazi da parte di giovani che si lanciano nella sfida imprenditoriale e da parte di coloro che erogano servizi. Le principali vie di passaggio della zona sono via Corridoni, via Novoli e via Panciatichi. Su via Corridoni parliamo di canoni intorno a 144 € al mq annuo, per scendere a 120 € al mq annuo nelle altre due. Ad insediarsi sono soprattutto attività legate alla ristorazione e alla somministrazione. Nelle vie non di passaggio si trovano per lo più attività legate ai servizi alla persona che non necessitano di visibilità: qui si segnalano canoni annui di 60 € al mq. Si registra anche una buona domanda ad uso investimento per immobili situati nelle vie non di passaggio e con rendimenti annui lordi intorno a 10-11% visto il maggior rischio in queste location. In zona sorge anche il centro commerciale San Donato dove si insediano i più importanti brand del fashion e dell’elettronica.
Uno dei problemi in questo momento è un’offerta immobiliare non all’altezza della domanda: infatti la maggioranza degli immobili ha metrature piccole, intorno a 50-70 mq, e non risponde ai parametri richiesti per insediare attività commerciali, in particolare nel settore della ristorazione. Infatti tra le richieste spesso non evase ci sono quelle relative alla ricerca di spazi per l’apertura di supermercati della media distribuzione.

Soffre ancora il mercato degli uffici dove si registra una diminuzione dei canoni di locazione e dei prezzi a causa di molti spazi rimasti vuoti in città soprattutto nella zona nord dove, se possibile, si trasformano in box. Ma anche in centro città suscitano interesse per chi vuole fare il cambio di destinazione d’uso in residenziale per ricavare soluzioni di pregio oppure casa vacanza e B&B. Anche in centro c’è poca richiesta di uffici in affitto e in acquisto: i professionisti preferiscono spostarsi fuori dalle zone centrali e se possibile associarsi. In centro gli uffici hanno canoni annui di 120 € al mq annuo e i prezzi al mq di 2000 € al mq.

Si registra molta offerta a cui fa da contraltare una domanda sempre più selettiva e mirata su soluzioni in buono stato (ristrutturate, cablate, con impianto di aria condizionata e riscaldamento autonomo) e situate in zone servite. Si cercano tagli medi di 100-200 mq e i canoni di locazione si aggirano intorno a 120 € al mq annuo. La zona più ambita è sempre quella che si sviluppa intorno al tribunale.  

Redazione Nove da Firenze