Vendere casa, ma restarci dentro? Un fenomeno in crescita in Toscana

Boom della nuda proprietà, incremento di domanda e offerta a doppia cifra. Ecco i suggerimenti di Casa.it per sfruttare al meglio i vantaggi

Redazione Nove da Firenze
Redazione Nove da Firenze
15 novembre 2012 14:17
Vendere casa, ma restarci dentro? Un fenomeno in crescita in Toscana

In tutta Italia, nel corso del 2012, è stato registrato un vero boom di offerte di vendita in nuda proprietà, con un aumento del +40% rispetto al 2011 dato che si è triplicato rispetto al 2010. Secondo l’analisi condotta dall’Osservatorio di Casa.it*, il portale immobiliare con oltre 700.000 annunci immobiliari e oltre 4.700.000 Utenti Unici al mese, la maggior diffusione di offerte di soluzioni immobiliari in nuda proprietà riguarda il Lazio, che ha registrato un incremento del 29% rispetto a 12 mesi fa. La classifica degli aumenti premia però l’Emilia Romagna, con +45% di offerte rispetto allo scorso anno, mentre la penetrazione del numero di immobili in vendita con la formula della nuda proprietà in relazione alla popolazione di ciascuna regione registra al primo posto la Toscana, segno di un fenomeno ormai diffuso in tutta la Penisola. La domanda segue lo stesso trend dell’offerta, con aumento in doppia cifra rispetto al 2011 (+19%), dato che si raddoppia se paragonato allo stesso periodo del 2010.

Sempre secondo l’Osservatorio di Casa.it, il maggior incremento di richieste di soluzioni immobiliari in nuda proprietà rispetto al 2011 spetta nuovamente all’Emilia Romagna con un +32%, seguita da Lombardia, Toscana e Lazio. Il ricorso alla vendita della nuda proprietà consente di monetizzare dalla cessione dell'immobile senza perdere il diritto abitativo (usufrutto) e, quindi, permette di mantenere la stessa qualità di vita integrata da una nuova liquidità, ottenuta senza ricorrere a indebitamenti. Dall’altra parte, chi acquista ha la possibilità di effettuare un investimento a medio-lungo temine e, inoltre, entra in possesso di un immobile senza dover pagare l’IMU, in quanto l’imposta ricade sull'usufruttuario.

Quindi la nuda proprietà è sempre un affare sia per il venditore che per l’acquirente? “Si tratta certamente di un’opportunità interessante, che dimostra l’adeguamento continuo dell’offerta alle richieste della domanda e all’attuale contesto economico” dichiara Daniele Mancini, Amministratore Delegato di Casa.it. “Tuttavia – continua Mancini – è bene prendere in considerazione 5 suggerimenti. La valutazione dell’immobile: chi decide di mettere in vendita il proprio immobile con la formula della nuda proprietà non può esimersi dall’affidarsi a professionisti al fine di ottenere una corretta valutazione del prezzo di vendita.

* Fonte: Osservatorio Casa.it – estrazione dati DB Casa.it conclusa ottobre 2012 L’età del venditore: il valore di un immobile in nuda proprietà cambia in funzione dell’aspettativa di vita del venditore, nonché futuro usufruttuario, poiché da questa dipende statisticamente la durata del contratto. Di seguito una simulazione prendendo in considerazione un immobile del valore di mercato di 250.000€. Fascia d’età Valore % Nuda Proprietà Valore di Vendita Nuda Proprietà 45-50 25% € 62.500 51-60 Min 30% - Max 40% Min € 75.000 - Max € 100.000 61-70 Min 45% - Max 55% Min € 112.500 - Max € 137.500 Oltre 70 Min 60% € 150.000 Oltre 80 Min 75% € 187.500 La normativa legale: la vendita della nuda proprietà è legalmente riconosciuta come trattativa di vendita e quindi soggetta alle normative legali dell’ambito: non sono pertanto possibili scritture private o lettere di intenti mentre è sempre necessario affidarsi ad un notaio per stipulare l’atto di vendita.

Una curiosità: trattandosi a tutti gli effetti di una compravendita, questo tipo di transazione non è impugnabile da eventuali eredi in disaccordo. La provvigione dell’Agenzia Immobiliare: nel caso in cui ci si rivolga ad agenti immobiliari, la provvigione da riconoscere agli intermediari è equivalente a quella prevista per le normali transazioni di compravendita immobiliare. Le modalità di pagamento: il pagamento della nuda proprietà può avvenire in due modi: l’importo può essere interamente saldato all’atto notarile, oppure, previo accordo tra le parti, l’acquirente può versare subito una parte e il rimanente può essere dilazionato con importi mensili sino a saldo dell’intero valore dell’immobile.

Una modalità, quest’ultima, vantaggiosa per entrambe le parti: l’acquirente, infatti, può evitare di versare in un’unica soluzione l’intero importo e il venditore avrà a disposizione una rendita mensile di cui avvalersi come una sorta di pensione integrativa. Casa.it www.casa.it - Casa.it, lanciato nel 1996, è il portale immobiliare più importate d'Italia con oltre 4.700.000 Utenti Unici (4.733.860 fonte Nielsen SiteCensus maggio 2012), che raccoglie l’offerta di più di 14.000 agenzie immobiliari affiliate, di 3.000 inserzionisti privati e costruttori edili.

Dal 2007, Casa.it è ufficialmente entrata a far parte di REA Group Ltd (www.rea-group.com) che fa capo al gruppo News Corp di Rupert Murdoch. Nato a Melbourne, Australia, nel 1995, oggi il gruppo REA è divenuto uno dei più grandi operatori a livello internazionale nell'intermediazione immobiliare on line. Nel 2012 il gruppo, quotato alla borsa australiana, ha generato ricavi per 277.6 milioni di dollari australiani e un EBIDTA di 126 milioni di Dollari Australiani pari al 45%. Nel secondo trimestre 2012 le famiglie in Toscana hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 490,77 milioni di euro, -46,52% rispetto allo stesso trimestre del 2011 per un controvalore di -426,97 mln di euro.

Osservando l’intera Macroarea Italia Centrale, che ha fatto rilevare una variazione rispetto all’analogo trimestre del precedente anno pari a -53,28%, si nota come la regione segua la tendenza in atto nell'area di appartenenza. Anche in questa seconda rilevazione del 2012 tutte le regioni italiane hanno fatto registrare una diminuzione dei volumi. Rispetto al medesimo trimestre del 2011 è stata rilevata una contrazione media nazionale del -51,33%. La fotografia indica quindi un ulteriore riduzione del credito concesso alle famiglie rispetto al -44,00% registrato nel primo trimestre 2012.

In questo contesto di mercato la variazione percentuale della regione corrisponde alla 8a minor contrazione in ordine di importanza. Nel periodo in analisi la regione ha inciso per il 7,14% di tutti i volumi erogati in Italia. Analizzando l'andamento delle erogazione sui 12 mesi (volumi da Luglio 2011 a Giugno 2012) la regione Toscana mostra una variazione negativa delle erogazioni pari a -31,59% per un controvalore di -1166,17 mln di euro. Sono dunque stati erogati in questi dodici mesi 2525,26 mln di euro, volumi che collocano la regione al 6° posto tra tutte in Italia per quantità totale di volumi erogati con un incidenza sul totale pari a 7,05%.

(Bollettino Statistico Ottobre 2012 di Banca d’Italia). Oltre che dalla sfavorevole congiuntura socio economica che sta caratterizzando comunque tutta l’Area Euro, è da tenere in considerazione che i volumi erogati sono anche in parte influenzati dal continuo rallentamento delle operazioni di sostituzione e surroga che, con gli attuali spread, non risultano sempre convenienti. Secondo l’Ufficio Studi Tecnocasa, le operazioni di surroga hanno rappresentano nel primo semestre 2012 poco più dell’0,85% dei volumi erogati, mentre esattamente un anno prima si attestavano al 5,78%. Nel secondo trimestre 2012 la regione Toscana ha fatto registrare un importo medio di mutuo (media ponderata a 12 mesi) pari a 132200 euro, in aumento rispetto a quanto rilevato durante il trimestre precedente quando il ticket medio ammontava a 128900 euro.

Mediamente colui che sottoscrive un mutuo nella regione viene finanziato per quasi il 6% in più rispetto al mutuatario medio italiano. Nel dettaglio le province, rispetto al secondo trimestre del 2011, si sono comportate nel seguente modo: la provincia di Arezzo ha erogato volumi per 38,7 mln di euro (-18,82%), a Firenze sono stati erogati volumi per 151,02 mln di euro (-50,52%), la provincia di Grosseto ha erogato volumi per 22,55 mln di euro, la variazione sul trimestre è pari a -54,37%, in provincia di Livorno i volumi erogati sono stati 42,89 mln di euro (-65,34%), in provincia di Lucca sono stati erogati volumi per 41,58 mln di euro (-48,94%), Massa Carrara ha erogato volumi per 18,89 mln di euro, la variazione sul trimestre è pari a -43,02%, la provincia di Pisa ha erogato volumi per 54,41 mln di euro (-48,81%), a Pistoia sono stati erogati volumi per 56,01mln di euro (-4,37%), la provincia di Prato ha erogato volumi per 35,11 mln di euro (-40,99%), in provincia di Siena i volumi erogati sono stati 29,61 mln di euro (-43,86%).

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