Rubrica — L'Amministratore Risponde

Le piscine condominiali ai tempi del coronavirus

Le vasche che non consentono il rispetto delle norme devono essere interdette all’uso


Egr. dottor Suisola,

in piena emergenza coronavirus, qual'è la disciplina delle piscine condominiali?

I complessi attrezzati per la balneazione, sono classificate in base ai seguenti criteri: caratteristiche strutturali ed ambientali, tipo di utilizzazione, destinazione. Le caratteristiche strutturali e gestionali degli impianti condominiali sono fissate dalla Regione di riferimento, mentre i requisiti igienico-ambientali soddisfano quelli dell’Accordo Stato-Regioni sugli “aspetti igienico-sanitari per la costruzione, la manutenzione e la vigilanza delle piscine ad uso natatorio” del 16 gennaio 2003. Ciò premesso, allo stato, occorre fare riferimento al Decreto-Legge 16 maggio 2020, n. 33 e al Decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri del 17 maggio 2020 e all’allegato 17 del medesimo Decreto. Proprio in riferimento a tali norme, si ritiene che esse possano essere applicate anche alle piscine condominiali, laddove preesistenti, opportunamente vagliate e modulate in relazione al contesto, alla tipologia, all’afflusso degli utenti (specie se consentito l’accesso a terzi), alle altre attività presenti e via discorrendo.

 Assemblea e spese

Premesso che l’articolo 1117 c.c. non riporta la piscina tra le parti comuni dell'edificio, la sua natura condominiale dovrebbe rinvenirsi dall'esame del titolo di acquisto del singolo appartamento o dal regolamento di condominio che la contempli, ne regoli l'esercizio, ne disciplini il riparto delle spese.

La competenza a provvedere in merito, quindi, è dell’assemblea dei condòmini, ove potrà celebrarsi, stante il periodo contingente in esame. La mancata costituzione della stessa al fine di costituire un fondo spese occorrente all’apertura dell’impianto potrebbe, pertanto, ritenersi ostativa all’esercizio dell’attività in considerazione, ove non si disponga già di risorse economiche predefinite.

 Personale dipendente

L’assunzione di personale a servizio del condominio dovrà contenere tutti i principi di legge e dovrà avvenire con la stipula di un contratto individuale di lavoro in forma scritta, come da CCNL di riferimento. Tale contratto sarà stipulato tra amministratore del condominio e dipendente e prodotto in duplice copia.

A seconda dei casi, risulta occorrente e necessario assumere per il condominio del personale stagionale per garantire l’apertura dell’impianto, ovvero il rispetto delle indicazioni contenute nei protocolli tecnici e sanitari del caso. In particolare, per quanto riguarda il bagnino, occorrerà che questo sia munito dell’apposito patentino. Egli dovrà assicurare la propria presenza al bordo della piscina per tutto il tempo in cui la stessa è oggetto di frequentazione da parte dei condomini e/o degli inquilini e/o di loro eventuali ospiti e dovrà aver cura di tutte le attrezzature pertinenti la piscina, con particolare riguardo a quelle destinate agli interventi di salvamento.

Altra ipotesi percorribile, in alternativa all’assunzione, è quella che consente al condominio di poter appaltare a soggetti esterni, abilitati al riguardo, lo svolgimento e la cura di tutte le attività propedeutiche e necessarie per consentire l’apertura dell’impianto in considerazione, se non la gestione del medesimo, nel rispetto della normativa previgente.

- Analisi del rischio e contestualizzazione

Prima ancora dell’apertura della piscina è necessario redigere una sorte di documento di analisi del rischio, da sottoporre a ciascun condomino e/o frequentatore della piscina.

Risulta imperativo per la legge dissuadere eventuali condizioni di aggregazioni e regolamentare i flussi degli spazi di attesa e nelle varie aree per favorire il rispetto del distanziamento sociale di almeno 1 metro. Nonostante quest’ultimo aspetto afferisca alla responsabilità personale di ciascun condomino, al gestore della piscina spetta il dovere di prevedere e imporre la misura di sicurezza a tutti i frequentatori dell’impianto.

- Registro anagrafe e sicurezza

L’amministratore, quale responsabile della gestione della struttura, nel caso in cui nella stessa sia consentita l’accesso di ospiti esterni, si ritiene che dovrà consentirne l’ingresso tramite prenotazione e mantenere l’elenco delle presenze per un periodo di almeno 14 giorni. Inoltre, tutte le misure dovranno essere integrate nel documento di autocontrollo in un apposito allegato aggiuntivo dedicato al contrasto dell’infezione da SARS-CoV-2, che, nel condominio degli edifici, dovrà essere, a sua volta, riportato nel Registro Anagrafe Sicurezza (RAS), a cura dello stesso amministratore condominiale.

- Informativa e segnaletica

L’informativa sull’utilizzo dello spazio comune assume un ruolo fondamentale, per garantire l’adozione di tutte le misure occorrenti per consentire l’utilizzo della piscina.

I condòmini frequentatori devono rispettare rigorosamente le indicazioni impartite dagli assistenti ai bagnanti. D’altro canto, il gestore dovrà prevedere opportuna segnaletica, incentivando la divulgazione dei messaggi attraverso adeguati cartelloni, per facilitare la gestione dei flussi e la sensibilizzazione riguardo i comportamenti.

- Misure di prevenzione

L’impianto e la struttura dovranno essere provvisti di dispenser con soluzioni idroalcoliche per l’igiene delle mani dei frequentatori/clienti/ospiti in punti ben visibili all’entrata, prevedendo l’obbligo di frizionarsi le mani già in entrata.

La densità di affollamento nelle aree solarium e verdi è stata calcolata con un indice di non meno di 7 mq di superficie di calpestio a persona. Allo stesso modo, La densità di affollamento in vasca è calcolata con un indice di 7 mq di superficie di acqua a persona.

L’amministrazione dell’impianto è tenuta, inoltre, ad organizzare gli spazi e le attività nelle aree spogliatoi e docce in modo da assicurare le distanze di almeno 1 metro. Deve essere prevista, inoltre, la frequente pulizia e disinfezione di tali aree comuni e delle altre con maggior rischio.

Anche l’utilizzo delle attrezzature deve essere disciplinato attraverso percorsi dedicati in modo da garantire il distanziamento sociale di almeno 1,5 m tra persone non appartenenti allo stesso nucleo familiare o conviventi.

- Controlli e analisi

Nel novero dei dati da registrare e controllare frequentemente, con cadenza giornaliera, se non ad horas, vi sono le verifiche sulla densità di cloro presente nell’acqua della piscina, da riportare parimenti nell’allegato tecnico da custodire all’interno del registro anagrafe sicurezza.

Prima dell’apertura della vasca, inoltre, dovrà essere confermata l’idoneità dell’acqua alla balneazione a seguito dell’effettuazione delle analisi di tipo chimico e microbiologico. Dette analisi dovranno essere ripetute durante tutta l’apertura della piscina al pubblico a cadenza mensile, salvo necessità sopraggiunte, anche a seguito di eventi occorsi in piscina, che possono prevedere una frequenza più ravvicinata.

Infine, in particolare al fine di assicurare un livello di protezione dall’infezione, è necessario assicurare l’efficacia della filiera dei trattamenti dell’acqua e il limite del parametro cloro attivo libero in vasca compreso tra 1,0 - 1,5 mg/l; cloro combinato ≤ 0,40 mg/l; pH 6.5 – 7.5. La frequenza di tali controlli è non inferiore alle due ore.

L'Amministratore Risponde — rubrica a cura di Marco Suisola

Marco Suisola

Marco Suisola — Svolge l’attività di amministratore di condominio a livello professionale dal 1999. Laureato presso l'Università di Firenze, è esperto giuridico immobiliare. Associato alla Federazione nazionale amministratori fino al 2015, diventa socio fondatore della Confart-amministratori. Attualmente nel CdA ricopre il ruolo di Tesoriere. Svolge con regolarità l’aggiornamento professionale previsto per normativa dalla legge 140/201414. Ha la qualifica di Revisore condominiale, Consulente tecnico di ufficio in ambito condominiale

E-mail: info@marcosuisola.it