Le amministrazioni pubbliche non hanno più soldi da poter investire, tutte le spese sono funzionali ad un rientro economico uguale o superiore alle uscite. Solo tenendo presente questa situazione è possibile comprendere quanto sta accadendo nella gestione degli immobili pubblici, specie se storici e di pregio.Andiamo nel Mugello dove incontriamo Claudio Boni, assessore al Patrimonio del Comune di Borgo San Lorenzo "Con quasi 19mila abitanti, quest'anno potremmo permetterci investimenti per circa 1 milione di Euro.
Il Complesso di Luco, secondo le ultime stime, richiederebbe 8 milioni solo per la ristrutturazione".L'assessore Boni sta svolgendo le mansioni di agente immobiliare e da alcuni mesi accompagna i potenziali acquirenti presso la struttura. A cosa stiamo assistendo? "Viviamo una fase complicata nella gestione del patrimonio immobiliare pubblico, è forse questo il più grosso tema della nostra epoca.
Le amministrazioni hanno talmente tanti beni da non sapere cosa farne o come poter fare fronte alla loro manutenzione. La Regione Toscana ha ideato una operazione intelligente: vendere al privato" risponde l'assessore al Patrimonio di Borgo San Lorenzo.
Secondo Boni "L'ex Ospedale di Luco sarebbe da regalare a chi ha un progetto di sviluppo serio. Non è infatti il prezzo di acquisto a frenare in questo momento la salvaguardia del bene, ma i costi di ristrutturazione".Il politico ha iniziato a ragionare da tecnico? "Esatto, è l'unico sistema per affrontare il problema. Un investimento su Luco, come si dice dalle nostre parti "ha il collo lungo" ovvero per rientrare dei costi servono anni. Chi può permetterselo? Possiamo solo essere bravi ad intercettare il migliore acquirente offrendo ampia disponibilità sulla destinazione d'uso..
oggi ricettiva ma può essere residenziale. E temo che potrebbe non bastare".Perché? "Perché siamo comunque a 30 km da Firenze ed occorrerebbe investire decine di milioni per ricavare magari 50 appartamenti da vendere poi al prezzo di mercato del Mugello. Dopo averli ristrutturati però a dei costi che sono uguali per tutti".Non ci sono strade alternative di recupero? "Se un Ente pubblico investe deve potersi auto sostenere, non è possibile in pratica aprire un Museo perché non possiamo permetterci una perdita.
Oggi se non c'è sostenibilità economica con una adeguata programmazione a lungo termine è meglio non tenere in piedi cose che mettano a rischio un Bilancio". Una riflessione che forse una decina di anni fa avrebbe impedito l'accanimento sull'uso della struttura da parte dell'Università di Firenze che difficilmente avrebbe potuto gestire una simile delocalizzazione.
Sarebbe d'accordo ad affidare la vendita ai professionisti del settore? "Personalmente ne sarei contento, ho anche avuto colloqui con alcune agenzie. Il problema è che l'amministrazione pubblica non può pagare provvigioni, se però l'intermediario le potesse recuperare dall'acquirente potrebbe anche funzionare".
L'immobile di Luco di Mugello ha una storia esemplare, negli anni sono state avanzate numerose proposte di riutilizzo anche temporanee ma che sarebbero state idonee ad intervenire almeno su alcune parti della struttura. Nulla è stato fatto però, preferendo la via della progettazione ed attendendone l'esito.Si legge "Luco di Mugello", ma potrebbe essere Sant'Orsola nel cuore di San Lorenzo a Firenze, oppure uno dei 34 edifici che il presidente Enrico Rossi ha inserito nella lista dei beni "inutili e degradati".
La struttura viene così descritta oggi su Investinitalyrealestate.com: "Ex ospedale situato in splendida posizione collinare, nel Comune di Borgo San Lorenzo, in provincia di Firenze. Dista 4 km dall’Autodromo del Mugello, 13 km da uno dei campi da golf più prestigiosi d'Italia, 15 km dal Lago di Bilancino. Si accede al complesso dalla strada provinciale 42 che incrocia la SR 65 e la SS 302 che conducono a Firenze.
Il casello dell’A1 (Roma-Firenze) si trova invece a 19 km nelle adiacenze dell’Outlet Barberino. Si presta ottimamente per essere trasformato in struttura turistico-ricettiva, o in residenze private" sembra quasi un affare imperdibile, a patto di investirci circa 10 milioni di Euro. In realtà chi parla dell'ex struttura camaldolese San Pietro usa termini come "in rovina, crollata, allo sfascio".Cosa è Investinitalyrealestate.com? Il portale dedicato alla presentazione di offerte di investimento in immobili pubblici, destinate ad operatori italiani ed esteri.
Il progetto nasce dallo “Sblocca Italia”, per favorire le opportunità di investimento in Italia, curato dalla Presidenza del Consiglio dei Ministri, in coordinamento con il Ministero dello Sviluppo Economico, attraverso l’ICE – Agenzia per la promozione all’estero e l’internazionalizzazione delle imprese italiane, in collaborazione con il Dipartimento del Tesoro, il Ministero dell’Economia e delle Finanze, e con l’Agenzia del Demanio. Il portale propone "immobili pronti per una valorizzazione già definita, come palazzi storici idonei ad essere trasformati in uffici di prestigio o alberghi di “charme”, ed operazioni di sviluppo immobiliare ad esempio immobili da trasformare o aree da edificare".L'ex Ospedale di Luco è una struttura conventuale di antica costruzione, risale al 1100 ampliata poi nel 1500 con la realizzazione di un chiostro rinascimentale con cappella privata.
Ha conosciuto la peste, gli assalti francesi e le più recenti guerre. Dalla seconda metà dell’ottocento trasformato in Ospedale è rimasto attivo fino alla fine degli anni '70. La superficie complessiva è di 3.500 metri quadrati, circondati da 5000 metri quadrati di verde.Non solo la struttura è rimasta vuota, ma nessuno ha saputo dargli una funzione provvedendo nel frattempo a preservarne lo stato di conservazione. Perché? Mancanza di lungimiranza.La Regione Toscana ha acquistato il bene per 2 milioni e 400mila Euro dall’Azienda Sanitaria di Firenze.
Dopo l'ipotesi di farne un Museo è stato infatti sottoscritto un Protocollo con l'Università di Firenze: la facoltà di agraria avrebbe trasferito in loco le Scienze delle produzioni animali. Sul piatto c'erano 4 milioni e mezzo di Euro messi dalla Provincia, dal Comune di Borgo San Lorenzo e dalla Comunità Montana del Mugello, "ma ne servivano circa 7" dichiarava qualche tempo fa l'ex sindaco di Borgo San Lorenzo, Giovanni Bettarini, oggi assessore della Giunta Nardella a Firenze.Può un Ente pubblico acquistare un bene e poi farlo crollare? Qualche consigliere comunale di opposizione ha gridato allo scandalo, minacciando di rivolgersi alla Corte dei Conti.
La Regione ha pensato allora di vendere ai privati, ma per farlo occorreva cambiare la destinazione d'uso da struttura sanitaria a struttura ricettiva. Non era ancora sufficiente, mancavano i parcheggi e così il Comune ha concesso alcuni terreni che potessero tornare utili ad un futuro Resort e convincere così gli investitori. Nell'estate 2015 la Regione ha predisposto un Bando per la cifra di 2 milioni e mezzo di Euro, una stima affidata all'Agenzia delle Entrate, 100mila euro in più dei soldi spesi per acquistarlo dall'ASL.
Risultato? L'asta è andata deserta.Cosa potrebbe spaventare l'investitore oltre allo stato di abbandono strutturale? I vincoli.Nel 2006 il Ministero per le attività culturali e del Turismo, ha dichiarato il bene di interesse storico artistico, particolarmente importante. Nel 2015 il Ministero ha rilasciato apposita autorizzazione a vendere, con alcune prescrizioni: "l'esecuzione dei lavori ed opere di qualunque genere sull'immobile è sottoposta a preventiva autorizzazione della competente Soprintendenza.
L'immobile con la destinazione d'uso attrezzatura turistico-ricettiva, funzioni di tipo culturale e di servizio non dovrà comunque essere destinato ad usi, anche a carattere temporaneo, non compatibili con il suo carattere storico o artistico o tali da recare pregiudizio alla sua conservazione. A tale riguardo ogni variazione d'uso, anche qualora non comporti modifica della consistenza architettonica del bene, dovrà essere preventivamente comunicata alla competente Soprintendenza.
I beni mobili, valutati come pertinenziali, dovranno essere conservati e manutenuti nelle attuali collocazioni, in quanto parti essenziali ed originale del Convento Camaldolese".
Oggi l'ex convento di Luco è messo "in sicurezza" ovvero transennato con pezzi di tetto che hanno ceduto. Rientra tra i beni che la Toscana vende in blocco attraverso una procedura che non prevede prezzi al metro quadrato, aprendo invece a qualsiasi proposta di progettazione e di cambio di destinazione d'uso. Basterà?