Rubrica — L'Avvocato Risponde

Di chi è il sottotetto?

Se non è citato negli atti di proprietà, né nel regolamento condominiale?


Gentile Avv. Visciola,

sopra il mio appartamento si trova un sottotetto di altezza ridotta, non calpestabile e con accesso tramite botola dal vano scale comune. Vi passano tubi di riscaldamento condominiale. Nel regolamento condominiale non si dice nulla del sottotetto, che non è nemmeno citato negli atti di proprietà. Come devo comportarmi? Posso usarlo e considerarlo di mia proprietà?

Gentilissimo,

in materia di sottotetti, ove – come nel caso di specie – non si dica nulla sia nell'ambito del regolamento condominiale, sia, soprattutto, negli atti di provenienza, è aperta la questione se la relativa proprietà debba intendersi privata o condominiale.

Tale questione può essere risolta solo all'esito di un'approfondita indagine, da effettuarsi caso per caso, avendo riguardo alla effettiva consistenza del sottotetto.

Il punto di partenza è costituito dal codice civile, il cui art. 1117, come modificato dalla riforma del condominio operata con legge 11 dicembre 2012, n. 2020, testualmente individua, tra le parti comuni dell’edificio, i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune”.

Il discrimine sta pertanto nella destinazione condominiale o privata del sottotetto, che dovrà essere individuata tenendo conto delle caratteristiche strutturali e funzionali del sottotetto.

In linea generale, la giurisprudenza, nei casi in cui il titolo di acquisto nulla dica in merito alla titolarità del sottotetto, al fine di accertarne la natura pertinenziale – e dunque la titolarità esclusiva in capo al proprietario dell’ultimo piano – o la natura condominiale, distingue nettamente due ipotesi:
a) allorquando risulti che il bene, per le sue caratteristiche funzionali e strutturali, quali, ad esempio, l'agevole calpestabilità, la facilità di accesso e la sufficiente areazione, risulti oggettivamente destinato all’uso comune, deve essergli riconosciuta natura di bene condominiale, posto al servizio del condominio;

b) nel caso, invece, in cui il sottotetto serva essenzialmente ad isolare e coibentare l’appartamento sottostante, per proteggerlo dal caldo, dal freddo e dall’umidità, senza che le sue caratteristiche strutturali e dimensionali siano tali da poterne consentire l’utilizzazione come vano autonomo a servizio del condominio, deve esser considerato pertinenza dell’abitazione sottostante e, conseguentemente, bene di proprietà privata e non condominiale.

Nel caso di specie, il sottotetto parrebbe a prima vista di proprietà privata, ma siamo, in realtà, al confine tra l'una e l'altra valutazione, dal momento che, da un lato, la ridotta altezza e la non calpestabilità fanno propendere verso la destinazione privata del sottotetto, mentre, dall'altro, la presenza di tubazioni condominiali e la botola sul pianerottolo fanno propendere verso la destinazione condominiale.

In particolare, si consideri che la botola nel pianerottolo, da sola, non è tale da decretare la natura condominiale del sottotetto, ma, associata alla presenza di tubazioni condominiali – specie se presenti ab origine – apre spazi verso la proprietà condominiale del sottotetto.

Nel caso in cui il sottotetto sia vano condominiale, potrà farne un uso tale da non pregiudicare analogo uso da parte di altri condomini (Art. 1102 c.c.: Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”).

A conclusioni opposte si addiviene considerando la sua non calpestabilità, che farebbe appunto propendere verso la proprietà privata. Lo stesso dicasi per l'altezza ridotta, ma andrebbe verificato cosa Lei intenda con tale dicitura: un conto è se nel sottotetto una persona di normale altezza può camminare senza doversi abbassare, discorso diverso nel caso in cui il sottotetto imponga di procedere a carponi. Andrebbe verificata l'eventuale areazione del locale, nonché andrebbe altresì verificato se vi siano accessi al sottotetto anche direttamente dall'appartamento di proprietà privata: un eventuale accesso anche dall'appartamento, potrebbe, infatti, avvalorare la tesi della titolarità privata del sottotetto.

La valutazione deve essere quindi condotta caso per caso, sulla base di un’analisi che tenga conto delle caratteristiche strutturali dello specifico sottotetto.

Un legale di fiducia potrà orientarla al meglio, previa analisi delle effettive caratteristiche del sottotetto stesso.

Cordialmente,

L'Avvocato Risponde — rubrica a cura di Roberto Visciola

Roberto Visciola

Roberto Visciola — Avvocato in Firenze, laureato col massimo dei voti e lode, socio fondatore dell'Unione nazionale avvocati per la mediazione, è autore di libri e pubblicazioni con importanti case editrici e riviste di settore, quali Cedam, Italia Oggi, Giustizia Civile, Gazzetta Notarile, Nuova Giuridica, Nuova Rassegna e Altalex. Svolge attività di consulenza e assistenza giudiziale e stragiudiziale principalmente nei settori del diritto amministrativo e civile, prediligendo i sistemi di ADR, quali mediazione e negoziazione assistita.

E-mail: robertovisciola@gmail.com