Rubrica — L'Amministratore Risponde

Condominio e Tabelle millesimali: la revisione, rettifica e modifica dei valori

Può capitare che l'assemblea sia chiamata a discutere l'argomento, si tratta di una operazione tecnica che comporta dei costi


 La revisione delle tabelle millesimali di natura contrattuale è possibile anche senza unanimità, trattandosi di fattispecie che ricade solo sull'eventuale errore tecnico, senza alcun riferimento al consenso di chi aveva firmato le tabelle allegate ad un regolamento contrattuale.
Il diritto dei partecipanti sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga diversamente, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene secondo il disposto dell'art. 1118 c.c.
Il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.

In linea generale, questa tabella può essere rettificata o modificata, solo previo ricorso al consenso espresso da parte di tutti i partecipanti al condominio.
Questo principio subisce un'eccezione normativamente prevista dall'art. 69 disp. Att. c.c. I valori millesimali possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza degli intervenuti alla riunione rappresentanti almeno la metà del valore dell'edificio, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.

In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. In tema di revisione delle tabelle millesimali deliberata dall'assemblea ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c., per errore di quelle esistenti o per loro inattualità, nel caso d'impugnazione della delibera che le ha disposte, spetta al condominio la prova dei fatti che consentono la revisione stessa (Cass. 14 dicembre 2016 n. 25790)
Si legge in sentenza che «in base alla regola generale dell'onere probatorio (art. 2697 cc), la prova della sussistenza delle condizioni che legittimano la modifica incombe su chi intende modificare le tabelle, quanto meno con riferimento agli errori oggettivamente verificabili (v. Sez. 2, Sentenza n. 21950 del 25/09/2013 Rv. 629207)» (Cass. 14 dicembre 2016 n. 25790).

Nelle condizioni legittimanti la revisione (a maggioranza) delle tabelle si sono portati alcuni correttivi solamente in relazione al concetto di notevole alterazione: attualmente l'art. 69 disp. att. c.c. considera condizione indispensabile che sia alterato “per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino”.

La norma oggi vigente specifica che in tal caso il costo della revisione è a carico di chi l'ha causata. In ossequio al principio espresso dalla Corte con la sentenza n. 25790/2016 in relazione all'onere della prova, quindi, deve ritenersi che in caso di contestazioni sull'addebito della spesa spetti al condominio l'onere di dimostrare che ciò è avvenuto in ragione dell'azione del condomino (o dei condòmini) cui è addossato il costo.

Da ultimo, la Cass. 26 luglio 2018 n. 19838 ha affermato che si ha «sufficienza del quorum ex art. 1136, 2° co., cod. civ., ancorché si tratti di tabelle millesimali allegate ad un regolamento di condominio avente natura contrattuale, è il rispetto, la mancata deroga dei criteri legali per la ripartizione delle spese (”non sembra poter riconoscere natura contrattuale alle tabelle millesimali per il solo fatto che, ai sensi dell'art. 68 disp. att. cod. civ., siano allegate ad un regolamento di origine c.d. “contrattuale”, ove non risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, si sia inteso, cioè, approvare quella “diversa convenzione” di cui all'art. 1123, comma 1, cod. civ.”: così in motivazione Cass. sez. un. 9.8.2010, n. 18477)».

L'Amministratore Risponde — rubrica a cura di Marco Suisola

Marco Suisola

Marco Suisola — Rag. Marco Suisola, svolge l’attività di amministratore di condominio a livello professionale dal 1999. Associato alla Federazione Nazionale Amministratori fino al 2015, diventa socio fondatore della Confartamministratori. Attualmente nel CdA ricopre il ruolo di Tesoriere. Svolge con regolarità l’aggiornamento professionale previsto per normativa dalla legge 140/201414. Ha la qualifica di Revisore condominiale, Consulente tecnico di ufficio in ambito condominiale ed una formazione in diritto condominiale presso l’Università di Firenze. Sta frequentando l'Università per conseguire la laurea come esperto giuridico immobiliare.

E-mail: nove@nove.firenze.it