L'Avvocato Roberto Visciola risponde ai lettori di Nove Da Firenze

Infiltrazioni d'acqua dal tetto possono capitare, specialmente in autunno. Ma se il tetto è anche terrazza di proprietà dell'inquilino dell'ultimo piano, a chi spetta sostenere il costo dei lavori?


AVVOCATO ON LINE — Gent.mo Avvocato,
con la presente chiedo una Suo parere su come poter effettuare la ripartizione del costo dei lavori per il rifacimento della terrazza di proprietà dell'ultimo piano che funge anche da tetto di tutti gli appartamenti sottostanti. La ringrazio e porgo distinti saluti.



Gent.mo Signore,

il suo quesito attiene alla suddivisione delle spese di rifacimento della terrazza a livello, la cui disciplina, per costante giurisprudenza, è equiparata a quella dettata in materia di lastrici solari.

Il lastrico solare è una struttura piana posta a copertura dell’edificio, che può avere molteplici funzioni: oltre a quella di copertura, alla stessa stregua di un tetto, può essere usato come un normale terrazzo, da tutti i condomini o da solo alcuni di essi, se in uso esclusivo.
L’art. 1117 del codice civile lo colloca tra le parti comuni dell’edificio – se il contrario non risulta dal titolo – analogamente alle fondazioni, ai tetti, alle scale, ai portoni, etc..
Di conseguenza, quale principio generale, le spese per la sua manutenzione e riparazione sono a carico di tutti i condomini, secondo i millesimi di proprietà.
Laddove tuttavia il lastrico solare sia ad uso esclusivo di singoli condomini, il legislatore ha dettato una norma ad hoc.
L’art. 1126 c.c. dispone infatti che “Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.
La stessa disposizione, per costante orientamento giurisprudenziale, trova applicazione anche per le terrazze a livello – quale sembra essere il caso del quesito in esame – ovvero per quelle terrazze che si differenziano dai normali terrazzi in quanto fungono anche da copertura delle unità abitative sottostanti, alla stessa stregua di un tetto o di un lastrico solare.
Trattasi dunque di terrazze che, al tempo stesso, svolgono una duplice funzione: da un lato, quella tipica dei terrazzi, costituendo una proiezione all’aperto dell’appartamento del quale fanno parte; dall’altro lato, quella tipica dei tetti o dei lastrici solari, ovvero quella di dare copertura a parte dell’edificio.
Sentenze della Cassazione confermano infatti l’applicazione del criterio di cui all’art. 1126 c.c. anche per la terrazza a livello, alla cui manutenzione sono dunque tenuti tutti i condomini cui la terrazza funge da copertura, in concorso con l'eventuale proprietario superficiario o titolare del diritto di uso esclusivo (Cass. civ., sez. II, sentenza 11 settembre 1998, n. 9009).
Entrando più nello specifico nei criteri di ripartizione delle spese di cui all’art. 1126 c.c. (che, come si è visto, vale sia per i lastrici solari, che per le terrazze a livello, ad essi equiparate sotto il profilo della disciplina), è necessario effettuare alcune doverose precisazioni.
In particolare, il criterio di riparto di cui all’art. 1126 c.c. di cui sopra non può sic et simpliciter essere applicato alla lettera, dividendo ogni spesa afferente al lastrico o alla terrazza secondo la ripartizione ivi indicata, ovvero 1/3 e 2/3.
Decisiva è l’interpretazione che viene data, al suddetto riparto, dalla giurisprudenza e, in particolare, dalle sentenze della Suprema Corte di Cassazione.
La Cassazione civile, sezione II, con sentenza 25-02-2002 n. 2726, ha rilevato che “in tema di oneri condominiali, le spese relative alle cose comuni sono configurabili in funzione della conservazione o del godimento di tali beni (artt. 1104 e 1123 c.civ.); e che la ripartizione di dette spese è informata nel sistema della normativa codicistica, al criterio dell'utilitas che la cosa comune conferisce a ciascuna proprietà esclusiva (appartamento, terrazzo ecc.), coordinato con il principio dell'attribuzione pro quota e con quello della concreta misura dell'uso. In applicazione di tali principi, l'art. 1126 c.civ., con riferimento al lastrico solare di uso o di proprietà esclusiva, individua la misura del contributo, per le spese di riparazione e ricostruzione, dovuta dall'utente o proprietario esclusivo e dagli altri condomini indicati dalla norma, sulla base del rapporto (1/3 e 2/3) fra l'utilitas connessa all'uso o alla proprietà esclusiva del lastrico solare, e l'utilitas, ritenuta dalla norma prevalente, connessa alla funzione di copertura dell'edificio condominiale, funzione alla quale il lastrico solare principalmente adempie a vantaggio di tutti i condomini”.
Conseguentemente, seguendo tale ragionamento, la Corte specifica che “a completo carico dell'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare, sono soltanto le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare, del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad. le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio); mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, purché attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti, comunque, funzione di copertura, vanno sempre suddivise fra l'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti il lastrico secondo la proporzione indicata nell'art. 1126 c.civ.”.
Sarebbe, dunque, erroneo limitarsi al criterio del riparto 1/3 e 2/3 per ogni intervento riguardante il lastrico solare o la terrazza a livello, dovendosi ripartire tra tutti i condomini (secondo il criterio indicato dall’art. 1126 c.c.) solo quelle spese aventi utilità per il condominio (es: solaio portante, guaina impermeabilizzante, etc.), risultando le restanti spese a carico di chi ne ha l’uso esclusivo, trattandosi di spese del tutto avulse dalla funzione di copertura e collegate alla sicurezza del calpestio (es: parapetti, ringhiere, etc.).
L’altro profilo da affrontare riguarda la questione se nei 2/3 del riparto vada conteggiato anche il proprietario o beneficiario dell’uso esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello (su cui già gravano le spese per la quota di 1/3) o se la quota di 2/3 delle spese sia da ripartire unicamente tra i restanti condomini cui la terrazza o lastrico serve da copertura.
Tutto sembra dipendere dall’utilitas connessa al lastrico o alla terrazza, nel senso che nella quota dei 2/3 vanno conteggiati tutti i condomini ai quali il lastrico o terrazza serve da copertura, dunque anche chi ne ha l’uso esclusivo se la terrazza assolve tale funzione.
Chiarissima, in tal senso, una risalente sentenza della Corte di Cassazione: con sentenza della sez. II civile, n. 497 del 16 febbraio 1976, è stato affermato che il condomino di un edificio che, come proprietario del piano attico, ha l'uso esclusivo di terrazze poste a livello del suo appartamento aventi anche funzione di copertura (lastrico solare) delle sottostanti parti dello stabile, deve concorrere alla spesa di riparazione o ricostruzione del lastrico solare soltanto nella misura di un terzo, restando gli altri due terzi della spesa stessa a carico dei proprietari di piani o porzioni di piani sottostanti, ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Si valuti anche più recente Cassazione che, con sentenza 15 aprile 1994, n. 3542, della sez. II civile, si è espressa nel senso la quota di due terzi vada ripartita tra i proprietari degli appartamenti situati nella zona dell’edificio coperta dal lastrico, dovendosi dunque conteggiare il titolare dell’uso esclusivo che abbia un appartamento situato sotto il lastrico solare non solo per la quota di 1/3, ma anche per la restante quota di 2/3.
Dunque, una corretta applicazione dell’art. 1126 c.c. impone di conteggiare nei 2/3 anche il titolare dell’uso esclusivo, ma solo laddove il lastrico svolga funzione di copertura anche del suo appartamento; nel caso in cui ciò non accada – l’ipotesi classica è quella della terrazza a livello posta a piano dell’appartamento – la spesa del restante 2/3 va ripartita solo tra gli altri condomini.
Esaustiva, ai nostri fini, è la Corte di Cassazione, sez. II civile, con sentenza 19 ottobre 1992, n. 11449, secondo la quale il proprietario esclusivo del lastrico o della terrazza è tenuto alla doppia contribuzione soltanto quando sia proprietario anche di una delle unità immobiliari sottostanti, in proporzione al valore della medesima.
Ecco come, anche in questo caso, riemerge il criterio dell’utilitas, tanto caro alla Cassazione; ed è alla luce di tale criterio che va correttamente interpretato il principio normativo di riferimento di cui all’art. 1126 c.c., sia per quanto attiene all’individuazione delle spese da suddividere, sia per quanto attiene agli stessi criteri di suddivisione tra condomini.

Cordialmente,

Avv. Roberto Visciola

Per scrivere all'avvocato Visciola: nove@nove.firenze.it


L'avvocato Roberto Visciola - Laureato con lode all’Università di Firenze, è autore di libri e pubblicazioni in campo giuridico

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