FIRENZE Nel 1951 per comprarsi una casa un lavoratore medio avrebbe dovuto impegnare due anni e mezzo di stipendio. Nel 2003 a parità di condizioni di anni ne servono almeno otto. E molti di più ne occorrono in alcune aree urbane. E’ solo uno dei tanti dati contenuti in una ricerca Irpet presentata questa mattina al seminario su ‘Benessere e condizione abitativa in Toscana’. L’iniziativa, promossa dalla Regione, ha avviato una serie di incontri aperti alla società toscana e volti a costruire una nuova politica sociale della casa, in grado di rispondere a una domanda sociale crescente e diversificata.
La ricerca Irpet evidenzia con chiarezza il peso crescente della voce ‘casa’ nel bilancio delle famiglie toscane, un peso sempre più insostenibile.
“Il dinamismo sociale e la domanda di abitazioni”: la ricerca Irpet
Il fabbisogno di case aumenta notevolmente ogni anno, mentre l’offerta ha un’evoluzione lenta: è questa sproporzione tra domanda e offerta a determinare l’aumento dei prezzi. E’ questo il punto di partenza dell’indagine Irpet, curata dai ricercatori Stefano Casini Benvenuti e Giovanni Maltinti.
La richiesta di case aumenta perché aumentano le famiglie, in particolare per effetto delle separazioni o per la crescita dei cosiddetti single (i nuclei familiari sono il 30 per cento in più rispetto al ’71), per l’arrivo di immigrati (15mila l’anno), per esigenze di mobilità temporanea legate allo studio o al lavoro, oppure per mero investimento. Di fronte a questi movimenti ingenti l’offerta è pressochè ingessata: +1 per cento all’anno. La conseguenza è che aumentano i prezzi degli immobili e sale la forbice della rendita: i costi degli affitti negli ultimi venti anni sono saliti del 70 per cento in più rispetto al’inflazione.
Tutto questo ha effetti notevoli sul portafogli delle famiglie: nel 1970 il costo della casa pesava per il 20 per cento sul bilancio delle famiglie toscane, mentre oggi sfiora il 30. All’interno di questo costo la componente che è cresciuta di più è quella degli affitti: nel 1970 il loro peso era del 38 per cento, oggi è del 49, mentre in proporzione si spende meno per la manutenzione (dal 34 al 31 per cento delle spese sostenute per la casa) e per l’arredamento (dal 9 al 4). Il lievitare dei costi produce grosse difficoltà per una fascia notevole di popolazione: secondo la ricerca il 15,7 per cento dei toscani non solo vive in abitazioni piccole o molto piccole, ma spende per la casa più del 30 per cento del suo reddito.
Gli alti costi delle case e degli affitti producono una serie di effetti di sistema: l’aumento costante di case non occupate (110mila in Toscana), l’aumento del pendolarismo a raggio sempre maggiore, la tendenza a cercare abitazioni anche a distanza ragguardevole dai centri delle città: a Firenze tra il 1991 e il 2001 l’urbanizzazione del territorio è avvenuta attraverso la crescita di un secondo e terzo anello di comuni esterni alla città, fin oltre i margini provinciali. Allo stesso tempo la casa diviene sempre di più fonte di disagio e non di benessere: il 14 per cento delle famiglie toscane segnala che la casa è troppo piccola, il 19 che è troppo lontana dai familiari, e ancora per il 27 è troppo rumorosa; due toscani su tre (il 65 per cento) ritengono di spendere troppo per la propria abitazione.
In un quadro a tinte fosche l’indagine suggerisce almeno due linee di azione pubblica: la prima volta a tutelare i segmenti più deboli della domanda, la seconda a stimolare un miglior funzionamento del mercato per gli altri segmenti che accedono con fatica alla casa: che siano anziani o giovani coppie, single o immigrati.
Il piano casa
A tante di queste domande prova a dare una risposta il piano casa approvato dalla giunta regionale. Il piano avrà una disponibilità finanziaria totale di oltre 300 milioni di euro.
Di questi circa un terzo riguarda i nuovi progetti regionali, il resto rappresenta il completamento o l’utilizzo di progetti in essere.
Tre sono gli strumenti di nuova concezione che figureranno nel piano e che troveranno una prima attuazione di qui al 2005:
Il bando per affitti a costo intermedio
E’ lo strumento che dà concretezza al concetto di politica sociale della casa. Interessa infatti fasce sociali notevoli, ma sin qui escluse da ogni provvedimento, perché collocate appena al di sopra delle soglie minime per l’accesso agli alloggi popolari, eppure impossibilitate a muoversi, visti i prezzi, nel libero mercato.
E’ il caso di giovani coppie, single, immigrati, studenti. I 50 milioni di euro previsti da questo programma sono destinati alla realizzazione di immobili in edilizia agevolata (cioè con contributo pubblico) che dovranno però essere immessi sul mercato a canone controllato (con riduzioni di almeno il 25-30 per cento rispetto al costo di mercato). Gli interventi saranno in gran parte di riqualificazione o recupero: saranno quindi privilegiate aree dismesse. Interi tasselli inutilizzati di città saranno quindi recuperati e valorizzati e vi saranno anche realizzati, sempre con i fondi regionali, spazi collettivi e aree verdi.
Il bando per l’accesso a questi fondi sarà pubblicato entro l’estate. Lo gestiranno i comuni. E saranno gli enti locali, area per area, a definire l’entità dell’affitto: mai inferiore ad almeno il 25 per cento sul costo del mercato.
La sperimentazione di forme di autorecupero
Si tratta di una forma innovativa di intervento che vede la partecipazione sinergica di domanda e offerta. Immaginiamo che un ente (un comune, la chiesa, la locale Misericordia) abbia la disponibilità di un immobile dismesso e non sia in grado, autonomamente, di ristrutturarlo.
In virtù del contributo regionale, e dell’intervento del Comune interessato il proprietario accetta di far attuare l’intervento di recupero ad una cooperativa di soggetti autoorganizzati che diviene locataria dell’immobile pagando però un canone ribassato. E’ questa in sintesi la forma di autorecupero che viene finanziata dal piano regionale: in sostanza si permette al futuro inquilino, o meglio alla cooperativa di inquilini, in accordo con la proprietà, di intervenire direttamente sull’immobile per ristrutturarlo, e quindi per renderlo rapidamente abitabile.
Si tratta di una operazione vantaggiosa sia per il proprietario, che può rendere utilizzabile un immobile altrimenti abbandonato, sia per gli affittuari, che possono garantirsi l’alloggio a prezzi ribassati. L’intervento regionale (per circa 15 milioni di euro) è finalizzato a sostenere sia il proprietario, negli interventi di recupero, sia le cooperative di affittuari. L’acquisto di ‘nude proprietà’
Un anziano ha la casa di proprietà, ma con la pensione fatica moltissimo a sbarcare il lunario.
Il provvedimento regionale, previsto nel piano, autorizza il Comune, attraverso un apposito bando, a acquistare la nuda proprietà della casa: l’anziano può così utilizzare i proventi della vendita, ma restare nell’abitazione per il resto della sua vita. Solo alla sua morte l’immobile entra a far parte del patrimonio di edilizia pubblica. L’acquisto della nuda proprietà è vantaggioso per l’anziano (che può utilizzare i subito i soldi della vendita) sia per la parte pubblica (la nuda proprietà ha costi già bassi).
