Gentile avvocato, sono proprietario di un'unità immobiliare all'interno della quale, data la notevole altezza dei soffitti, vorrei realizzare un soppalco. Devo preventivamente munirmi di autorizzazione comunale o posso procedere liberamente, trattandosi di intervento interno ad un bene di mia proprietà esclusiva, senza che i lavori siano visibili dall'esterno?
Gentile Signore,
la questione da lei prospettatami è stata recentemente oggetto di pronuncia giurisprudenziale ad opera del Consiglio di Stato, Sez. IV, in data 3.9.2014, sent. n. 4468, e pertanto non posso che richiamare la stessa.
Sul piano normativo, il punto di partenza è costituito dall'art. 26 della legge n. 47/1985, rubricato “Opere interne”, in base al quale “non sono soggette a concessione né ad autorizzazione le opere interne alle costruzioni che non siano in contrasto con gli strumenti urbanistici adottati o approvati e con i regolamenti edilizi vigenti, non comportino modifiche della sagoma della costruzione, dei prospetti, né aumento delle superfici utili e del numero delle unità immobiliari, non modifichino la destinazione d'uso delle costruzioni e delle singole unità immobiliari, non rechino pregiudizio alla statica dell'immobile e, per quanto riguarda gli immobili compresi nelle zone indicate alla lettera A dell'art. 2 del decreto ministeriale 2-4-1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968, rispettino le originarie caratteristiche costruttive”.
La realizzazione di un mero soppalco all'interno di un'unità immobiliare potrebbe dunque esser fatta rientrare nel novero delle opere interne (ai sensi della citata norma), senza che sia necessaria alcuna autorizzazione e/o concessione amministrativa.
Laddove, tuttavia, il soppalco ampli in maniera significativa la superficie calpestabile dell’immobile, creando un'ulteriore superficie calpestabile ed autonomi spazi, esso deve essere fatto rientrare nel novero degli interventi di ristrutturazione edilizia, di cui alla lettera c) del comma primo dell'articolo 10 D.P.R. n. 380/01, dal momento che determina una modifica della superficie utile dell'appartamento, con conseguente aggravio del carico urbanistico e, pertanto, necessita del permesso di costruire.
Per tali ragioni, laddove lei intendesse realizzare un soppalco che presenti le suddette caratteristiche, dovrà necessariamente dotarsi della previa autorizzazione amministrativa costituita dal permesso di costruire.
E ciò vale anche laddove il soppalco sia destinato quale mero archivio di materiali e documenti, dal momento che ciò che conta è che vi sia un oggettivo aumento della superficie utilizzabile.
Cordialmente,
Avv. Roberto Visciola
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