Gentilissimo Avvocato Visciola,
sono un commerciante e mi trovo in difficoltà stante la situazione complicata derivante dal Coronavirus. Sono in affitto nel fondo in cui lavoro. Come devo comportarmi in merito all'adempimento delle obbligazioni derivanti dalla locazione?
Gentilissimo,
l'emergenza epidemiologica causata dal Covid-19 in Italia sta creando problemi su più fronti, tra i quali rientra anche l'ambito delle locazioni.
Sul punto, si segnalano importanti ripercussioni sui contratti in corso di esecuzione, con mancati pagamenti dei canoni o addirittura risoluzioni immediate dei contratti.
In materia di locazioni, il legislatore non è ancora intervenuto in modo organico sul punto e ci si affida – ad oggi, in attesa del doveroso intervento legislativo chiarificatore – alla disciplina ordinaria relativa ai contratti.
Occorre premettere che nessuna norma, ad oggi, legittima espressamente il conduttore a non versare i canoni di locazione a fronte dell'emergenza Coronavirus.
L'art. 91 del D.L. 17 marzo 2020, n. 18 ha introdotto la previsione secondo la quale il rispetto delle misure di contenimento è valutata ai fini dell'esclusione – ai sensi e per gli effetti degli artt. 1218 e 1223 c.c. - della responsabilità del debitore.
Il rinvio agli articoli del codice civile è già decisivo ai nostri fini, in quanto consente di poter ritenere che il rispetto delle misure di contenimento possa consentire di poter valutare il mancato adempimento quale rientrante nelle ipotesi di cui all'art. 1218 c.c., ovvero quale esclusione della responsabilità per impossibilità sopravvenuta della prestazione. Il debitore, pertanto, potrebbe ritenersi non obbligatoriamente tenuto all'adempimento finché perduri la causa impeditiva dell'esecuzione della prestazione.
Ciò però non può essere letto in modo semplicistico, ritenendo non dovuti i canoni per tutto il tempo in cui dura la situazione di emergenza sanitaria.
Infatti, laddove la causa impeditiva sia temporanea (come si auspica sia l'emergenza da Corononavirus), l'adempimento della prestazione è – in assenza di diversi interventi legislativi – da ritenersi al più meramente sospeso, non potendo tale sospensione protrarsi all'infinito e dovendosi quindi poter esigere nuovamente la prestazione una volta cessata l'emergenza sanitaria.
Il pagamento di una somma di denaro, infatti, consiste in un'obbligazione di dare un bene fungibile che, per sua natura, non diventa mai definitivamente ed oggettivamente impossibile.
Ciò significa che, nell'ambito delle locazioni commerciali, finché perdura la sospensione dell'attività imposta dalla Pubblica Autorità, il locatore parrebbe non poter pretendere il pagamento dei canoni ed il conduttore, da parte sua, parrebbe poter legittimamente sospenderne il pagamento.
Ma una volta cessata l'emergenza, non sarà più possibile sospendere il pagamento dei canoni, che saranno quindi dovuti. Nè sarà possibile, da parte del conduttore, pretendere unilateralmente la riduzione del canone dovuto.
Si tenga, oltretutto, conto del fatto che il conduttore – in linea generale – è sempre tenuto al pagamento del canone, a prescindere dall'utilizzo che faccia o meno dell'immobile e dell'utilità che ne tragga (ad esempio, è sempre dovuto il canone di locazione, sia che si abiti l'appartamento locato, sia che lo si tenga semplicemente a disposizione; oppure sia se il negozio locato è operativo, sia se il negozio è chiuso, magari per ferie o ristrutturazioni).
Non si può, tuttavia, tacere il fatto che, nell'ambito delle misure eccezionali di contenimento dell'epidemia, che hanno imposto la chiusura di varie attività, si sia verificato un oggettivo e significativo squilibrio del sinallagma che caratterizza i rapporti tra conduttore e locatore all'interno del contratto di locazione, con pesante ripercussione sulla stessa causa del contratto, quale sua funzione economica sociale, essendosi trovato il conduttore nella impossibilità oggettiva di svolgere l'attività per la quale aveva preso in locazione il fondo.
Non a caso, in varie situazioni, viste le tempistiche incerte e la difficile ripresa delle attività, specie in alcune zone (si pensi ai ristoranti dei centri storici, la cui principale clientela era costituita da turisti) le parti si sono accordate tra loro concordando la risoluzione consensuale del contratto. Oppure, in altri casi, le parti sono giunte ad una consensuale riduzione del canone di affitto, stante la volontà del conduttore di non perdere il fondo e del locatore di non perdere l'affitto (alla luce delle probabili difficoltà di trovare un nuovo inquilino, nel caso in cui il fondo venisse liberato).
Tali considerazioni, unite alla consapevolezza di una crisi economica generale che ha risparmiato solo poche categorie, rende evidente la necessità di un intervento legislativo chiarificatore, a tutela di entrambe le posizioni, ovvero conduttori e locatori.
Con il decreto Cura Italia è stato riconosciuto al conduttore un credito di imposta da utilizzare in compensazione, usando il modello F24, pari al 60% dell'ammontare del canone di locazione relativamente agli immobili rientranti nella categoria C1.
Un provvedimento sicuramente utile, ma di portata limitata.
Si consideri, oltretutto, che la previsione introdotta dal legislatore – citata in apertura – secondo la quale il rispetto delle misure di contenimento è valutato ai fini dell'esclusione – ai sensi e per gli effetti degli artt. 1218 e 1223 c.c. - della responsabilità del debitore, introduce un criterio di valutazione discrezionale. Non viene disposta la sicura esclusione di responsabilità in caso di inadempimento, dovendosi valutare se vi siano o meno le circostanze per tale esclusione: l'effetto liberatorio, pertanto, non è automatico. Ciò significa che, in linea generale, non vi è il diritto del conduttore di non procedere al pagamento dei canoni.
In caso di contrasto tra le parti, spetterà al giudice valutare se il conduttore si trovava effettivamente in una situazione tale da giustificare il mancato pagamento dei canoni o se il pagamento era invece da intendersi ugualmente dovuto. Ed ovviamente, trovandoci in una situazione nuova, ad oggi manca una giurisprudenza consolidata sul punto.
Ma è giusto rimettere al giudice ogni valutazione in questo caso? Ritengo che spetti al legislatore intervenire in modo chiaro, completo e tale da tutelare entrambe le parti in gioco.
Del resto, se il conduttore si è trovato nella impossibilità di utilizzare il fondo non è colpa del locatore, sul quale non può esser gravato il peso di una (corretta) scelta legislativa. Ma, al tempo stesso, vanno considerate le comprensibili esigenze del conduttore, che si troverebbe altrimenti a dover corrispondere tutti i canoni, compresi quelli relativi al periodo in cui l'attività è stata obbligatoriamente sospesa.
La questione degli affitti è comunque rilevante anche al di fuori delle locazioni commerciali.
A Milano è stata sollevata la questione dal Sunia, il sindacato degli inquilini, chiedendo che Stato, Regioni e Comuni introducano misure mirate per incentivare accordi e rinegoziazioni. Nell'attesa, il Sunia suggerisce ai privati di tentare negoziazioni volte alla riduzione degli affitti o alla sospensione dei canoni, fino all'ipotesi estrema della risoluzione anticipata del contratto. Lo stesso Codacons si è espresso in senso analogo, chiedendo un intervento mirato da parte dello Stato, della Regione e dei Comuni, in particolare per gli affitti a studenti e lavoratori fuori sede. Confedilizia ha messo in evidenza la necessità di ripartire, salvaguardando le imprese e le famiglie che svolgono la fondamentale funzione economica sociale dell'affitto e, per farlo, servono strumenti atti a garantire il pagamento dei canoni di locazione.
Nel Comune di Firenze è stato introdotto il sostegno straordinario all'affitto, che punta ad aiutare famiglie e persone in difficoltà a pagare il canone di locazione: è una misura straordinaria di sostegno destinata a lavoratori dipendenti ed autonomi che, in conseguenza dell'emergenza causata dal Covid-19 abbiano cessato, ridotto o sospeso la loro attività lavorativa. Il contributo può coprire il 50% del canone fino ad un massimo di 300 euro mensili ed è destinato a coprire tre mensilità successive a partire da aprile 2020.
La questione quindi è generale, coinvolgendo l'intero territorio italiano e molteplici tipologie di locazione: a maggior ragione, risulta necessario un intervento legislativo che possa far chiarezza.
Nell'attesa, Le consiglio di rivolgersi ad un legale di fiducia per analizzare la Sua situazione alla luce delle normative suddette ed eventualmente dialogare con il locatore in vista del raggiungimento di un formale accordo tra le parti.
Cordialmente,
