Il mercato immobiliare segnato dal turismo: comprare, trasformare ed affittare

Delocalizzata l'offerta residenziale rispetto al centro storico


Una casa nel centro storico di Firenze equivale oramai ad una villetta vista mare: il trend dell'affitto turistico non richiama solo gli investitori dall'estero interessati ad acquisire ruderi di ogni tipo, alloggi rimasti agli arredi degli anni '50 con il progetto di ristrutturarli e dividerne gli spazi per creare posti letto e bagni. Il soggiorno e la cucina sono optional sempre meno considerati, tanto "i turisti mangiano fuori".
L'interesse a comprare vecchie case del centro storico arriva anche da fuori regione, e sempre più riguarda i proprietari storici che si sono resi conto del business e delle opportunità. Le ristrutturazioni di camere con bagno non incidono sul budget edilizio quanto la creazione degli spazi destinati ad una famiglia e gli arredi, che la moda vuole sempre più minimal e neutri, aiutano nell'allestimento low cost degli interni. 
Persino l'idea del Bed and Breakfast sembra essere superata, basta una convenzione con i tanti locali aperti 7 giorni su 7 per garantire all'ospite una consumazione di buon mattino, con uova e pancetta o prodotti dolciari.

Anche per la gestione dell'appartamento il mercato fornisce nuovi strumenti ed il proprietario non ha più il freno inibitorio dell'imbarazzo davanti agli stranieri: basta lasciare le chiavi a nuove figure professionali che vanno dai software - hardware come le App di prenotazione collegate a locali su strada in cui è possibile ricevere le chiavi dell'alloggio e sbrigare le pratiche burocratiche, fino a soggetti che lavorano in team e si occupano di check in, pulizia, manutenzioni ecc.

Chi si occupa del mattone come analizza i dati? L'Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha osservato il trend delle grandi città e di alcune località d’Italia dove l’acquisto immobiliare per investimento è fortemente legato all'attrattività turistica. Sono luoghi in cui si compra la casa per trasformarla in B&B o in casa vacanza per affittarla ai turisti.

Rispetto ad un anno fa il cambiamento sarebbe più evidente perché gli investitori "sono più propensi a realizzare una casa vacanza rispetto ad un B&B, in quanto più facile da gestire".

Oltre agli investitori, interessati a questo mercato sembrano essere anche molti proprietari che "non utilizzando l’immobile decidono di convertirlo in casa vacanza o B&B".
Questo trend sarebbe conseguenza dell’aumento dei turisti nel nostro Paese e dell’avvento dei portali specializzati per gli affitti brevi.
I dati di Google Trends per il 2017 evidenziano un aumento delle ricerche per le mete turistiche italiane: tra le città preferite ci sono Napoli, Firenze, Milano, Roma, con un crescente interesse per Cagliari e Amalfi.

Realtà come Firenze e Roma, già anni fa, avevano anticipato la tendenza registrando investitori che si indirizzavano su questo tipo di segmento. In particolare, nel capoluogo toscano, "il fenomeno è talmente cresciuto nel centro storico che gli immobili trasformati in B&B e casa vacanza hanno ridotto l’offerta di tipo residenziale dirottando la domanda di locazione in quartieri diversi".
Anche in altre città italiane si inizia a registrare una tendenza analoga : Bologna, Napoli, Bari, Verona (soprattutto nelle zone centrali) e Palermo (in seguito all’incremento delle presenze turistiche e alla nomina di “Capitale della cultura del 2018”).

A Roma, dove il trend aveva iniziato a crescere in vista del Giubileo, questo tipo di domanda immobiliare si concentra nelle zone intorno ai siti turistici più importanti anche se, negli ultimi tempi, a causa dell’aumento della concorrenza alcuni si stanno riposizionando. Tra le città intermedie interessante il mercato di Cagliari, dove gli acquisti per investimento prevalgono nelle zone centrali.

Anche le località turistiche sembrano essere coinvolte da questa nuova realtà, complice il ritorno degli stranieri e degli affitti stagionali che, negli anni della crisi, si erano notevolmente ridimensionati. Al lago e al mare sono tanti coloro che decidono di acquistare l’immobile per realizzare la casa vacanza. Quasi sempre si orientano su abitazioni con vista mare e lago oppure posizionate nel centro storico.

Sul lago di Garda il fenomeno si segnala a Sirmione, Salò, Peschiera del Garda, Lazise, paesi in cui la pista ciclabile sul Garda, appena inaugurata, sta accrescendo l’attrattività turistica soprattutto tra gli stranieri. Sul lago di Iseo segnaliamo Iseo ed i comuni limitrofi (la passerella di Christo ha decisamente aumentato la visibilità dell’area). Stesso fenomeno anche a Cernobbio, sul lago di Como. Nelle località di mare le richieste di questo tipo si registrano a Gaeta nel Lazio e in Campania sulla costiera Amalfitana dove, negli ultimi anni, si segnala un vero e proprio boom turistico che ha portato alla realizzazione di strutture ricettive non solo nelle più famose Amalfi e Positano ma anche nelle località minori. Ugualmente nel Cilento, a Castellabate, si segnalano richieste di immobili da acquistare per essere destinati alla creazione di casa vacanza. In Puglia sono i centri storici di Polignano a Mare, Monopoli e Gallipoli a segnalare questo tipo di trend. Infine la Sicilia con Castellammare del Golfo e la Sardegna con Pula e Costa Rei.

Redazione Nove da Firenze