Edifici storici: è crisi della manutenzione, ma la vendita non è la soluzione

Foto di Miriam Curatolo

In Toscana si apre una settimana importante per il patrimonio immobiliare storico, pubblico, o privato che sia


Oggi si è celebrata la la Giornata Nazionale dell’Associazione Dimore Storiche Italiane e i turisti hanno potuto visitare eccezionalmente giardini e cortili storici e vincolati. Si tratta di edifici di pregio, in città e nelle campagne circostanti, antichi di secoli, e di cui i proprietari hanno grande cura. Ma nei prossimi giorni andrà all'asta il Castello di Sammezzano, un edificio di cui la proprietà non è riuscita a garantire la manutenzione, tanto da farlo finire al tribunale fallimentare. In tanti hanno sottoscritto un appello perché a comprare la splendida dimora con decori arabescati sino proprio lo Stato.

Invece contemporaneamente gli enti locali stanno mettendo in vendita decine di immobili di pregio. La Regione ha annunciato nei giorni scorsi un bando per 34 edifici, mentre il Comune offre al mercato gli edifici che ospitano la Questura di Firenze e la Caserma dei Vigili del Fuoco. Ma non è chiara nemmeno la destinazione finale dell'ex Tribunale di Firenze, del complesso di Sant'Orsola, dell'ex ippodromo Le Mulina. E intanto la Camera di Commercio non se la passa meglio: intendeva mettere all'incanto l'immobile ex cinema Capitol, ma al momento l'acquirente non si è palesato.

La spesa per la conservazione di un patrimonio monumentale ingentissimo, tanto da caratterizzare di per sé stesso il paese, mette in difficoltà in tempi di crisi tanto lo Stato, quanto i privati possessori delegati a tutelare quei beni per suo conto. L'Italia, com'è noto, è il paese più ricco di monumenti storici, ma non è certo un modello di coerenza nella gestione. Prendete ad esempio le ville medicee, che tre anni fa hanno fatto il loro ingresso nel il Patrimonio dell'Umanità Unesco. Palazzo Pitti, Poggio a Caiano, Cerreto Guidi e La Petraia sono musei, al Poggio Imperiale c'è una scuola, Careggi, Castello, Collesalvetti, La Magia sono sede di uffici pubblici, mentre Cafaggiolo, Trebbio, Mezzomonte e Buti si affittano per eventi e Artimino è un hotel-ristorante. Infine, destinazione davvero difficile da spiegare agli stranieri, Montelupo Fiorentino ospita la direzione dell'ex Ospedale psichiatrico giudiziario, un carcere.

Secondo uno studio della Fondazione Bruno Visentini, il patrimonio immobiliare storico in Italia ammonta a circa 60.000 immobili, fra castelli, torri, palazzi e ville. Si stima che almeno un quinto di questo patrimonio si trovi in Toscana. La metà di questo tesoro è in mano ai privati. Il Codice dei beni culturali stabilisce che “i privati proprietari di beni appartenenti al patrimonio culturale sono tenuti a garantirne la conservazione”. Infatti il Ministero per i Beni culturali ha poteri talmente rilevanti da incidere non solo sul rilascio di autorizzazioni per qualsiasi intervento conservativo, tanto da far assumere al proprietario le caratteristiche più di un gestore, che non del titolare con pienezza di facoltà. Nel caso di “dichiarazione di interesse culturale”, infatti, un castello privato diventa “protetto” come un museo o uno scavo archeologico. E’ impossibile modificare le volumetrie, i colori delle facciate e degli interni, intervenire sugli infissi, modificare la destinazione d’uso o adattarli per impiegare fonti rinnovabili di energia. Per qualunque tipo di intervento edilizio è necessario il giudizio di conformità del Ministero dei beni culturali e il proprietario non è neanche pienamente libero di vendere il bene, in quanto prima deve consentire allo Stato di esercitare il diritto di prelazione.

Il regime fiscale peggiorativo introdotto sotto il Governo Monti ai fini delle imposte sui redditi, a partire dall’anno 2012, ha introdotto solo agevolazioni nel regime fiscale “ordinario”. Per la tassazione locale, ai fini dell’IMU è previsto che la base imponibile sia ridotta alla metà e l’esenzione per gli immobili totalmente adibiti a musei o biblioteche, quando al possessore non derivi alcun reddito dalla utilizzazione dell’immobile. Il Ministero dei Beni culturali si è sempre impegnato a riconoscere contributi a fondo perduto, ma con il blocco imposto dal Patto di Stabilità, dal 2013 anni ha congelato quasi 200 milioni di euro di contributi arretrati per gli interventi di restauro e conservazione.

In questo scenario di crisi la soluzione inevitabile potrebbe sembrare la vendita dei beni, in modo da valorizzare l'immobile sul mercato e sgravarsi degli oneri conseguenti. Ma la quantità di beni in vendita, pubblici, o privati che siano, ha inflazionato il loro valore e rende difficile anche un giusto realizzo. Che fare dunque? E' il tema dell'inchiesta settimanale di Nove da Firenze.

Nicola Novelli