Rubrica — L'Avvocato Risponde

Come si divide il costo del rifacimento dei balconi?

Le ripartizioni delle spese per un condominio, secondo legge


Gent.mo Avvocato Visciola,


il mio appartamento è sito all'interno di un condominio. Essendosi rotto il frontalino posto in corrispondenza al mio balcone, si è posto il problema su chi far gravare le relative spese di riparazione. Alcuni condomini sostengono che le spese debbano esser poste a mio esclusivo carico. Secondo me però le spese andrebbero affrontate a livello condominiale, interessando la facciata dell'edificio. Chiedo cortesemente Sue indicazioni al riguardo per capire su chi gravino le spese condominiali di rifacimento del terrazzo.



Gentile Signore,

per una risposta completa dovrei esaminare regolamento condominiale ed eventuali delibere sul tema, in particolare quelle relative alle dichiarazioni rese dai condomini che pretenderebbero di addebitare a Suo esclusivo carico le spese di rifacimento del terrazzo. Servirebbe anche apposita documentazione fotografica, per poter comprendere realmente di quali parti dei balconi si tratta.

In linea generale, le parti dei balconi facenti parte della facciata – da quanto inteso dal Suo quesito - e salvo diverse precisazioni contenute a livello di delibere o di regolamento condominiale, dovrebbero esser considerate beni condominiali, ove siano appunto da intendersi parti integranti della facciata.

Nell'ottica di una ripartizione condominiale delle spese di rifacimento dei frontalini dei balconi si collocano alcune sentenze della Cassazione, piuttosto uniformi sul tema.

La Corte di Cassazione, sez. II civile, nella sentenza n. 7831 del 1990, ha precisato che “la valutazione se determinate parti di un edificio condominiale - nel caso di specie i c.d. "frontalini", cioè lastre di marmo travertino fissate sulla "fronte" della soletta dei balconi - siano necessarie all'uso comune ovvero siano determinate al servizio o all'ornamento della proprietà di un determinato condominio non può essere generalizzata ma va fatta caso per caso, attenendosi al criterio della determinazione particolare e prevalente delle parti dell'edifizio in esame e individuando, quindi, la precipua funzione di tali parti in rapporto alla proprietà esclusiva (nel caso di specie, balcone facente parte integrante di un appartamento) e alla struttura e caratteristiche dell'intero edificio”.


Il frontalino, più che essere posto a vantaggio del singolo, dovrebbe esser quindi considerato bene comune, in quanto parte integrante della facciata.


La stessa Corte di Cassazione, nella suesposta sentenza, rafforza il convincimento che i "frontalini" in questione fossero parti comuni dell'edificio condominiale, sia argomentando per esclusione, nel senso che tali lastre di marmo travertino non svolgevano alcuna funzione protettiva (come parapetti o ringhiere) nell'esercizio del diritto di prospetto praticabile dai balconi delle singole proprietà dei condomini, nè una specifica funzione ornamentale per i singoli balconi, sia argomentando positivamente per la tesi accolta in base alla constatazione che le parti medesime servono all'armonia della facciata dell'intero edificio e, altresì, a gocciolatoi non solo per impedire le infiltrazioni d'acqua negli oggetti dei balconi, ma per dare alla caduta delle acque piovane un andamento uniforme.


Seguendo l’impostazione della Corte, i frontalini potrebbero essere considerati parti di proprietà esclusiva – con spese a carico del singolo proprietario – solo nel caso in cui rivestano funzione protettiva alla stessa stregua di parapetti o ringhiere oppure nel caso in cui rivestano una specifica funzione ornamentale per i balconi.


Ma nel caso in cui essi non siano posti a diretto vantaggio della proprietà singola, servendo unicamente all’armonia della facciata dell’intero edificio o quali gocciolatoi per dare un andamento uniforme alla caduta delle acque piovane, vanno intesi quali beni di proprietà condominiale, ripartendo le spese per la loro conservazione tra tutti i condomini.


Nello stesso senso si era espressa la stessa Cassazione con sentenza della sez. II civile, n. 568 del 2000, secondo la quale i frontalini svolgono “una funzione decorativa estesa all'intero edificio, del quale accrescono il pregio in quanto tali parti comuni dello stesso ai sensi dell'art. 1117 c.c.” e, conseguentemente, “la spesa per la relativa riparazione deve ricadere su tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno”.


Anche la più recente Cassazione, sentenza 30071/2017, ha ritenuto che il rivestimento del parapetto e della soletta debbano essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l'edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole.

Consiglio pertanto di far presente all'amministratore la necessità di intervenire su tali beni mediante un intervento effettuato a livello condominiale, facendo così leva sulla natura condominiale di tali elementi.

Cordialmente,

L'Avvocato Risponde — rubrica a cura di Roberto Visciola

Roberto Visciola

Roberto Visciola — Avvocato in Firenze, laureato col massimo dei voti e lode, socio fondatore dell'Unione nazionale avvocati per la mediazione, è autore di libri e pubblicazioni con importanti case editrici e riviste di settore, quali Cedam, Italia Oggi, Giustizia Civile, Gazzetta Notarile, Nuova Giuridica, Nuova Rassegna e Altalex. Svolge attività di consulenza e assistenza giudiziale e stragiudiziale principalmente nei settori del diritto amministrativo e civile, prediligendo i sistemi di ADR, quali mediazione e negoziazione assistita.

E-mail: robertovisciola@gmail.com