Casa, si torna a comprare a Firenze, ecco i prezzi per zona

Ribasso dei prezzi e timida apertura sul fronte dell’erogazione del credito


I valori immobiliari, in discesa dal secondo semestre del 2007, hanno raggiunto livelli tali da risvegliare l’interesse degli acquirenti.

E se l’aggravio fiscale ha colpito in parte il mercato immobiliare nella sua componente di investimento, la nuova tassazione sulle compravendite, gli incentivi fiscali sulla ristrutturazione e la riqualificazione energetica delle abitazioni, hanno dato una nuova spinta all’acquisto della prima casa.

I potenziali acquirenti sono più informati, sanno che per acquistare oggi devono possedere già una parte di capitale e che le banche sono più esigenti e più attente ad erogare; sono consapevoli che c’è molta offerta sul mercato e che questo consente loro di poter scegliere con tranquillità e di spuntare dei prezzi validi. D’altronde chi vende, in gran parte, ha ormai capito che la disponibilità di spesa media si è contratta e che per vendere l’immobile occorre ribassare i prezzi, pena la lunga permanenza della casa sul mercato. Chi non si adatta a questa logica e non ha necessità, preferisce affittare l’immobile o rimandare la vendita.

Nelle grandi città la diminuzione dei valori nel secondo semestre del 2013 è stata del 4,2%, nei capoluoghi di provincia del 5%, nell’hinterland delle grandi città del 4,6%. Ad eccezione dei capoluoghi di provincia, nelle altre due realtà c’è un risultato migliorativo rispetto al I semestre del 2013, soprattutto nelle grandi città dove i segnali positivi di cui sopra sono percepiti in maniera più marcata.

Tra le grandi città Firenze è quella in cui gli immobili hanno perso meno ( -2%) , seguita da Verona (-2,8%), Milano e Palermo (entrambe con -3,4%).

L’hinterland delle grandi città e i capoluoghi di provincia soffrono maggiormente laddove ci sono problematiche legate al mondo del lavoro e difficoltà di collocamento delle nuove costruzioni. Quest’ultimo aspetto è fortemente avvertito nelle cinture metropolitane delle grandi città dove, negli anni scorsi, si era costruito molto.

L’analisi per aree geografiche vede una diminuzione dei prezzi del 5,1% nel Nord Italia, del 5% nel Sud Italia e del 4,7% nel Centro.

Si riconferma, da parte dei potenziali acquirenti, l’interesse per l’acquisto delle tipologie usate ed in buono stato. Il prezzo resta la variabile decisiva per chi compra la prima casa e, ancora di più, per l’investitore. Per quanto l’idea di affrontare lavori di ristrutturazione sull’immobile spaventi, non sono mancati acquirenti che hanno comprato soluzioni da personalizzare grazie alla proroga degli incentivi fiscali sui lavori di ristrutturazione e di riqualificazione energetica a patto che il prezzo dell’abitazione fosse particolarmente conveniente. La qualità dell’immobile è ancora premiante e sempre maggiore attenzione è prestata all’incidenza delle spese condominiali.

Le nuove costruzioni, edificate con criteri di efficienza energetica, piacciono soprattutto agli acquirenti più giovani che devono però fare i conti col budget disponibile.

L’analisi della domanda, realizzata a Gennaio 2014, vede una maggiore concentrazione delle richieste sui trilocali (36,6%), in aumento dello 0,7% rispetto luglio 2013. Questo conferma una tendenza in atto da alcuni semestri e cioè che la diminuzione dei prezzi fa spostare l’attenzione sui tagli più grandi, ora più convenienti soprattutto per chi è al primo acquisto. La conseguenza di questo è la diminuzione della concentrazione sui bilocali, dovuta anche alla contrazione degli investimenti. A Milano, Roma e Napoli sono i bilocali a concentrare la maggioranza delle richieste.

L’analisi della disponibilità di spesa vede una maggiore concentrazione nella fascia compresa tra 169 e 249 mila €; in aumento la percentuale nella fasce più basse, inferiori a 169 mila €, a testimonianza della diminuita capacità di spesa. L’analisi dell’offerta vede una maggiore concentrazione sui trilocali (33,3%), a seguire i quattro locali (24,1%).

Dall’analisi delle compravendite realizzate dalle agenzie del Gruppo Tecnocasa nel corso del secondo semestre del 2013 emerge che il 77,6% degli acquisti riguardano l’abitazione principale, il 16,6% sono finalizzati all’investimento e il 5,8% alla casa vacanza. Rispetto ai semestri precedenti è in aumento la percentuale di coloro che acquistano l’abitazione principale, mentre si riduce ancora la componente ad uso investimento che non è però mai scoraggiata del tutto.

La maggioranza degli acquirenti ha un’età compresa tra 35 e 44 anni. In aumento la percentuale di chi acquista l’abitazione principale tra 45 e 54 anni, spesso si tratta un acquisto migliorativo.

I tempi di vendita sono ormai stabili da alcuni semestri. L’analisi, relativa al secondo semestre del 2013, indica tempistiche di 181 giorni nelle grandi città, 200 giorni nell’hinterland delle grandi città e 202 giorni nei capoluoghi di provincia.

Sul mercato delle locazioni, nella seconda parte del 2103, nelle grandi città si registra un ribasso dei canoni dei bilocali dell’1,9% e dei trilocali dell’1,7%. Il 54,9% delle persone cerca in affitto l’abitazione principale, il 37,8% per motivi di lavoro e il 7,3% per motivi di studio. Il contratto maggiormente stipulato è quello a canone libero mentre inizia a prendere piede quello a canone concordato (14,7%).

Il rendimento annuo lordo di un bilocale è pari al 4,2%.

Il 2014 potrebbe essere un anno diverso da quello che si è appena concluso, soprattutto se ci saranno cambiamenti sul fronte dell’erogazione del credito, dell’occupazione e della stabilità economica, gli elementi che più di tutti hanno inciso in questi anni sull’andamento del mercato immobiliare.

Nelle grandi città per il 2014 prevista una contrazione dei valori compresa tra -4% e -2%. Più complessa la situazione nell’hinterland delle grandi città e nei capoluoghi di provincia, dove la difficoltà di accesso al credito si sente maggiormente e dove le nuove costruzioni in parte sono invendute; per queste ultime potrebbe prevedersi una diminuzione dei valori. Di conseguenza anche le tipologie usate subiranno un ribasso dei prezzi, soprattutto se necessitano di importanti lavori di ristrutturazione. Per queste realtà territoriali ci aspettiamo una diminuzione dei prezzi compresa tra -5% e -3%. Anche per il prossimo anno la qualità abitativa sarà premiante.

Tuttavia in questo scenario si aprono delle opportunità di acquisto: il ribasso dei prezzi degli ultimi anni potrà consentire a coloro che hanno il capitale o che potranno ottenere un mutuo di acquistare a prezzi difficilmente immaginabili alcuni anni fa.

La migliore tra le grandi città, registrato il calo di prezzi più basso Firenze è quella che, tra le grandi città, ha registrato la diminuzione dei prezzi più contenuta (-2%).

Diversi quartieri infatti hanno segnalato stabilità dei valori.

Le zone centrali di Firenze hanno visto muoversi numerosi investitori che hanno approfittato del ribasso dei prezzi per acquistare immobili da frazionare per poi rivendere o affittare, oppure piccoli tagli da mettere a reddito, proponendoli anche a turisti. Con questa finalità si sono apprezzate soprattutto le abitazioni a ridosso di piazza S. Croce e presso il Duomo e comunque nelle aree preferite dai turisti in visita a Firenze.

Nelle zone centrali, così come nella zona di Novoli e di Panche, è buona la domanda di immobili in affitto da parte di studenti universitari.

In difficoltà i terratetti, soprattutto se necessitano di interventi di ristrutturazione, mentre sono state premiate le soluzioni usate ma in buono stato dei quartieri Statuto, Libertà e Fortezza.

Nel corso del 2013 le quotazioni immobiliari di Firenze sono diminuite del 6,7%.

Le quotazioni immobiliari nelle ZONE CENTRALI della città hanno segnalato una contrazione del 5%. Tra i quartieri in ribasso Santa Croce. A muoversi sul mercato sono prevalentemente investitori alla ricerca di piccoli tagli da mettere a reddito e affittare a turisti con contratti a breve termine. Chi cerca come prima casa sceglie abitazioni situate nei pressi dei viali intorno a piazza Beccaria perché si tratta di zone meno turistiche e più tranquille. Per un buon usato si spendono mediamente 4500-5000 € al mq mentre i valori scendono a 3000-4000 € al mq per le soluzioni posizionate ai piani bassi. Grazie alla maggiore attrattività turistica, la zona più apprezzata soprattutto dagli investitori è quella a ridosso di piazza Santa Croce, dove un appartamento in buone condizioni costa 4000-5000 € al mq, mentre un’abitazione prestigiosa con soffitti alti e affaccio sui monumenti si valuta anche 7000-8000 € al mq, fino a toccare punte di 10 mila € al mq per le tipologie nobiliari, ubicate soprattutto nella zona del Duomo. Le quotazioni delle abitazioni nella zona di San Gallo sono in diminuzione e questo ha determinato una ripresa delle compravendite. Si è registrata una maggiore domanda da parte degli investitori, in particolare di quelli che cercano un immobile da frazionare per ricavare piccoli tagli da rivendere o da affittare. Intorno a piazza della Libertà e alle vie limitrofe si sviluppa un’area caratterizzata da immobili signorili che, ristrutturati, hanno prezzi medi di 4000-4200 € al mq. Molto apprezzata l’area che si sviluppa nei pressi della Questura, che ha in via Zara e via delle Mantellate le strade più signorili e costose: l’edilizia risale al 1800 e registra quotazioni medie di 4000 € al mq con punte di 6000 € al mq per attici o appartamenti con spazi esterni abitabili. Piacciono anche le vie storiche, come via Cavour (che collega piazza Duomo a piazza San Marco) e via San Gallo con prezzi compresi tra 3500 e 5000 € al mq. Punte di 5000 € al mq per immobili panoramici e signorili situati in piazza Duomo. Sul mercato delle locazioni si muovono prevalentemente studenti, professionisti, single e turisti.

La MACROAREA ISOLOTTO ha registrato un ribasso dei prezzi del -2,4%.

Tra i quartieri in ribasso c’è Soffiano. In difficoltà sono stati soprattutto i tagli più grandi, il quattro locali ed il cinque locali.La zona di Soffiano si è sviluppata tra gli anni ’50 e gli anni ’70 ha ampie aree verdi dal momento che sorge ai piedi delle colline di Firenze. In direzione della collina sorge una zona di ville singole (che si sviluppa su 2-3 livelli) e soluzioni indipendenti di cui c’è pochissima offerta sul mercato.Una soluzione signorile da ristrutturare ha quotazioni medie di 3000 € al mq, una in edilizia civile 2300 € al mq. In calo le quotazioni immobiliari di San Bartolo-Ponte a Greve. A soffrire in maniera particolare il ribasso sono stati si terratetti, tipologia che in passato era molto più richiesta e apprezzata per la presenza del giardino. La zona che incontra le preferenze è quella a ridosso delle fermate della tramvia (intorno alle vie Bugiardini, Di Nardo, Ferretti e Neri di Bicci): queste sono aree non di passaggio, tranquille, dove l’edilizia è di tipo medio-civile e, pertanto, si scambia intorno a 2200 € al mq. Nelle vie più trafficate, invece, le quotazioni scendono a 1900-2000 € al mq.Poche le nuove costruzioni, con prezzi di 3000 € al mq.

La MACROAREA CAMPO DI MARTE ha registrato una contrazione dei valori immobiliari del 2,3%. Diminuiscono i prezzi nei quartieri di Rovezzano, Varlungo e Bellariva. A muoversi sono sia investitori sia giovani coppie; gli investitori cercano prevalentemente immobili da frazionare e per questo motivo prediligono gli appartamenti di taglio medio grande (da 100-150 mq). Bellariva è un quartiere che piace perché in posizione centrale; infatti ad acquistare in zona non vi è solo chi già vive ma anche coloro che abitano nei quartieri limitrofi. Una soluzione usata si valuta mediamente intorno a 3000 € al mq. Se l’immobile è ubicato lungo l’Arno e quindi gode di vista sul fiume le quotazioni arrivano anche a 4000 € al mq. In posizione più decentrata sorge il quartiere di Rovezzano meno richiesto perché più periferico e con un’offerta immobiliare di tipologia popolare (ex Iacp). Un’abitazione usata ha quotazioni medie di 2000 € al mq. Varlungosorge in posizione intermedia tra gli altri due e soffre il fatto di essere attraversato dalla ferrovia su cui transita anche l’Alta Velocità

Nella seconda parte del 2013 nella zona di Oberdan-Gioberti si registra una buona richiesta e abbastanza diversificata con diverse tipologie immobiliari, da quelle signorili a quelle civili. La zona del Lungarno del Tempio, viale Mazzini, viale Gramsci, piazza Beccaria e piazza Oberdan è quella dove si concentrano le abitazioni migliori del quartiere, palazzine e villini in stile liberty, ricercate da acquirenti con una capacità di spesa che va da 500 mila € fino a superare il milione di €. La restante offerta immobiliare della zona si caratterizza per la presenza di condomini dei primi anni del 1900 e palazzine degli anni ’70-’80 situate lungo l’Arno con quotazioni medie 2000 a 4000 € al mq. In passato sono stati fatti degli interventi di frazionamento e questo comporta la presenza di numerosi monolocali e bilocali che sono acquistati dagli investitori per essere messi a reddito, vista la presenza di studenti.

Contrazione contenuta dei valori della MACROAREA DI NOVOLI-CAREGGI (-0,6%).

Nella seconda parte del 2013 le quotazioni delle abitazioni nei quartieri di Novoli-Guidoni e di Novoli- Baracca sono stabili. Da dopo l’estate si registra un ritorno all’acquisto immobiliare da parte di investitori e famiglie che acquistano per migliorare la qualità abitativa, oltre a giovani al primo acquisto, impiegati spesso presso l'azienda “Nuovo Pignone”. Nella zona di Novoli le quotazioni medie sono di 2000-2500 € al mq. Simili i valori che si registrano in via Baracca. Nella seconda parte del 2013 le quotazioni delle abitazioni nella zona di Statuto, Libertà e Fortezza hanno registrato un leggero rialzo. La motivazione risiede nel fatto che si sono compravenduti appartamenti in buono stato e quasi sempre concentrati nella zona con un’offerta abitativa di qualità. Si tratta dell’area più vicina al centro della città e che si sviluppa intorno a piazza della Vittoria, via Lorenzo il Magnifico, via XX Settembre e piazza della Libertà. Le quotazioni per una soluzione signorile ristrutturata sono mediamente intorno a 4000 € al mq. Nella zona di via Statuto (via del Romito, via dello Statuto e limitrofe) i prezzi medi sono di 2500 € al mq con punte di 3000 € al mq. A Fortezza, una soluzione ristrutturata costa intorno a 3500 € al mq. Da segnalare che la zona è interessata da lavori per la nascita della futura linea dell’Alta Velocità e per la costruzione della tramvia. In diminuzione le quotazioni delle abitazioni nella zona di Panche dove c’è molto invenduto; si è ridimensionata la domanda da parte degli investitori e ad acquistare sono state prevalentemente giovani coppie, genitori per i figli e famiglie che hanno realizzato una scelta migliorativa. Le soluzioni più signorili della zona si concentrano in via di Castello e nelle strade limitrofe, dove una soluzione usata ed in buone condizioni ha valori medi di 3000 € al mq. Mercato simile anche nelle zone collinari. Più forte è stata la diminuzione dei valori per le soluzioni popolari (1500 € al mq). Mediamente nella zona i pressi dell’usato sono di 2000-2400 € al mq.

Stabili i valori immobiliari nella MACROAREA DI POGGIO IMPERIALE-BANDINO.

Nel secondo semestre del 2013 le quotazioni delle abitazioni nella zona sud di Firenze sono stabili. San Marcellino è un quartiere apprezzato perché tranquillo e verde e le quotazioni medie sono di 3000 € al mq (per un buon usato) con punte di 3500 € al mq per le soluzioni posizionate all’ultimo piano con terrazzo o piani terreni con giardino.L’area compresa tra viale Europa e via Gran Bretagna offre immobili di qualità medio alta con prezzi medi di 3000 € al mq. Su viale Europa la presenza del traffico determina prezzi più contenuti mediamente intorno a 2700 € al mq. Un’altra zona che è stata interesse di acquisto da parte degli investitori è quella di Sorgane dove il nuovo ha prezzi di 2800-3000 € al mq. Adiacente alla zona di viale Europa si sviluppa Gavinana dove le abitazioni più richieste sono quelle inserite nel “Villaggio Primavera”che hanno quotazioni di 3800-4000 € al mq. Le soluzioni preferite sono quelle a ridosso del centro storico e valutate mediamente intorno a 3800-4000 € al mq. Sul Lungarno Ferrucci le quotazioni scendono a 3000-3200 € al mq poiché le abitazioni sono penalizzate dal traffico.Buona la domanda di immobili in affitto, alimentata anche da studenti.

Il mercato dei locali commerciali di Firenze registra quotazioni stabili per le soluzioni situate nelle vie di passaggio e in diminuzione per quelle posizionate in vie non di passaggio. Trend simile anche per le locazioni. Nelle strade più importanti del centro storico si insediano prevalentemente grandi marchi: è questa infatti l’area che interessa maggiormente gli investitori dal momento che l’investimento riesce a garantire anche il 6-7% annuo lordo. Le strade non di passaggio sono appetibili se offrono un rendimento annuo lordo intorno al 10%. Le vie più commerciali sono le direttrici monumentali perché garantiscono il passaggio dei turisti (sette milioni di turisti all’anno transitano per il Centro storico di Firenze): piazza della Repubblica, via Calzaiuoli, via Roma, piazza della Signoria, via Tornabuoni sono le strade a cui si interessano soprattutto i marchi più importanti e dove, per insediarsi, occorre pagare cospicue buonuscite. Molto richieste anche le strade che iniziano dalle Porte più importanti di Firenze (piazza Beccaria, Porta Romana, piazza della Libertà, Porta al Prato ecec) e che consentono l’accesso al centro. Anche in questo caso si tratta di zone ad alto passaggio pedonale perché non è permesso l’accesso automobilistico. Le quotazioni di un locale commerciale in quest’area sono di 4000 € al mq con valori molto più elevati quanto più ci si avvicina al cuore storico della città. Le location top infatti sono via Tornabuoni, piazza della Repubblica, via Calzaiuoli. Al di fuori delle porte, il mercato dei locali commerciali è in difficoltà: ci sono numerose botteghe artigiane ormai vuote.

Sul mercato degli uffici si registrano valori sostanzialmente in ribasso. Sempre più ridotta la richiesta di locali da destinare ad ufficio nelle zone centrali, soprattutto da quando è avvenuto il trasferimento del Tribunale nella zona di Firenze Nord. Infatti la domanda di uffici in locazione si sta spostando in quest’ultima area della città (dove sorgono il Tribunale, l’aeroporto, la stazione ferroviaria ) e comunque, in generale, al di fuori delle porte. Resistono solo gli studi professionali radicati da tempo nella zona. La domanda di uffici si orienta su tagli medio-grandi, intorno a 150 mq perchè spesso si associano più professionisti al fine di abbattere le spese del canone mensile e quelle condominiali. Si chiedono uffici in ottime condizioni, cablati e dotati di aria condizionata. Molti uffici situati nel Centro storico sono rimasti vuoti nel tempo e questo sta portando i proprietari a realizzare il cambio di destinazione d’uso per trasformarli in abitazioni e collocarli più facilmente sul mercato. Da segnalare anche che molti di questi locali sono stati trasformati in B&B. 


A Firenze i canoni di locazione sono diminuiti del 3,4% nel secondo semestre del 2013, con punte del -4,9% per i bilocali e del –4,4% per i quadrilocali. Questi sono alcuni dei dati che emergono dal Rapporto sulle locazioni 2013 realizzato da Solo Affitti, il franchising immobiliare leader in Italia nella locazione con 350 agenzie di cui 40 in Spagna (http://www.soloaffitti.it), con il supporto scientifico di Nomisma.
L’andamento dei prezzi d'affitto nel capoluogo toscano segue il trend a livello nazionale (in calo del 4,5%) con flessioni a doppia cifra registrate solo a Perugia (-14,2%) e Trieste (-11,8%) e decrementi consistenti anche a Campobasso (-8,2%) e Torino (-7,4%). Le città metropolitane vanno verso la stabilizzazione (Roma -0,5%, Napoli -1,4% e Milano -2,3%) dopo la vistosa riduzione dei canoni registrata nel 2012.
Dal Rapporto sulle locazioni 2013 di Solo Affitti emerge che Firenze è fra i capoluoghi di regione più cari sul fronte delle locazioni: occorrono, infatti, 628 euro per prendere in affitto un appartamento in città (contro i 516 a livello nazionale). I canoni d'affitto sono superiori alla media italiana sia per le abitazioni con garage (699 contro 569 euro) sia per quelle arredate (657 contro 558 euro). Gli affitti più alti sono ancora una volta quelli di Roma (canone medio di 875 euro) e Milano (838 euro), seguiti, dopo Firenze, da Venezia (600 euro) e Bari (512 euro). Gli alloggi in affitto più economici si trovano a Catanzaro (363 euro), Perugia (385 euro) e Campobasso (403 euro).
Firenze è uno dei capoluoghi dove si impiega mediamente meno tempo per trovare una casa in affitto: 1,8 mesi contro i 2,6 a livello nazionale. Ci vuole meno tempo solo a Catanzaro (1,6 mesi) mentre la ricerca si allunga molto a Napoli (3,5 mesi), Aosta (3,3), Bologna e Genova (3). I fiorentini alloggiano mediamente 22,8 mesi nello stesso appartamento contro una media nazionale di 25,1 mesi. Fra gli inquilini più fedeli ci sono torinesi (38 mesi), napoletani e aostani (36 mesi ciascuno) mentre i più insofferentiI sono cagliaritani e palermitani (ciascuno con 16 mesi di permanenza).
Firenze è fra i capoluoghi di regione dove si utilizza di più il contratto di locazione a canone concordato, che consente affitti più bassi per gli inquilini e detrazioni fiscali per i proprietari delle case: in città viene impiegato nel 50% dei casi contro una media nazionale del 24,4%. Questa tipologia di contratto è più utilizzata solo a Trieste (73% dei contratti) e Bologna (62,3%). I fiorentini scelgono i contratti liberi 4+4 nel 40% dei casi (45,1% la media nazionale) e quelli transitori nel 10% (28,9% a livello nazionale).
Sono molti i fiorentini che scelgono di vivere in affitto per motivi di lavoro (40% del totale contro il dato italiano del 28,9%): questa tendenza si verifica anche a Trento, Trieste, Venezia e Bari (40% ciascuno) mentre a Palermo e Cagliari il dato scende al 10%. Nel capoluogo toscano si sceglie la casa in affitto soprattutto come abitazione principale (48% superiore alla media nazionale del 46,0%) e in misura minore per motivi di studio (12% inferiore alla media italiana del 22%). 


Redazione Nove da Firenze