Casa, il valore è crollato: occhio alla rendita universitaria

Dal 2007 ad oggi le abitazioni hanno ceduto il 39,7% del loro valore, una ripresa c'è ma si spera nella rendita

Redazione Nove da Firenze
Redazione Nove da Firenze
09 gennaio 2017 12:54
Casa, il valore è crollato: occhio alla rendita universitaria

Ripartono le compravendite, ma non mancano quegli investitori che dopo aver acquistato e ristrutturato ora sperano di ottenere qualcosa dalla rendita. Tra gli inquilini modello si attestano gli studenti universitari che probabilmente vengono visti dal mercato come affittuari di breve periodo con l'interesse di pagare il canone con mezzi propri o con l'aiuto della famiglia. Non è un caso dunque che in molte città metropolitane stiano partendo progetti per residence universitari e sistemazioni per studenti di target medio alto, e Firenze non fa eccezione pur non essendo riconosciuta come una città universitaria al pari di Pisa, Bologna, Torino o Milano.C'è un problema: gli universitari vogliono i servizi e soluzioni utili per spostarsi facilmente.I dati, resi pubblici dall’Agenzia delle Entrate, evidenziano che nei primi nove mesi del 2016 c’è stato un incremento medio delle transazioni immobiliari del 20,4%.Un trend significativo, trainato soprattutto dalla diminuzione dei prezzi e dai mutui più accessibili.Secondo gli analisti di Tecnocasa "La domanda dinamica e l’offerta che inizia a diminuire, soprattutto sugli immobili di qualità, potrà determinare un’ulteriore contrazione delle tempistiche di vendita e un minor margine di trattativa soprattutto su queste tipologie immobiliari.

Se l’immobile è da ristrutturare o presenta degli elementi negativi si compravenderà solo dopo ulteriori ribassi di prezzo. Sia il segmento della prima casa sia quello ad uso investimento e casa vacanza saranno vivaci".Inoltre "Le compravendite per il 2017 sono attese ancora in aumento (tra +6% e +8% a livello nazionale) e questo trend interesserà tutte le realtà territoriali. Sul versante prezzi ci aspettiamo una chiusura dell’ anno con un calo tra -2% e 0% e un leggero aumento (tra 0% e +2%) per il 2017 ma solo per le grandi città, mentre per i capoluoghi di provincia e per l’hinterland delle grandi città occorrerà aspettare il 2018.

Sul mercato del nuovo iniziano a ripartire progetti, finalizzati alla costruzione di immobili di qualità che garantiscano efficienza energetica e, alla luce degli ultimi eventi, che siano costruiti anche con criteri antisismici. Sul versante delle locazioni ci aspettiamo una sostanziale stabilità dei canoni, con leggeri ritocchi al rialzo in particolare nelle grandi città. Non si esclude che chi possiede i requisiti per accedere al mutuo possa abbandonare la locazione per scegliere l’acquisto, con conseguente riduzione della domanda".

Conclusioni: "L’andamento dell’economia e dell’occupazione, nonché il comportamento degli istituti di credito che rimarranno comunque prudenti, contribuiranno a confermare o meno questo scenario di mercato. Scenario che vede nella consapevolezza “del reale valore dell’immobile” da parte degli acquirenti, dei venditori ma soprattutto da parte dei professionisti del settore real estate, un elemento importante per il corretto funzionamento del mercato. Se così fosse vorrebbe dire che la lunga crisi immobiliare qualcosa, forse, avrà insegnato".

Nel primo semestre del 2016 sul mercato delle locazioni si sono registrati canoni in rialzo nelle grandi città: +0,7% per i bilocali e +0,8% per i trilocali.A Firenze il rendimento è del 4,1% lordo all'anno, si tratta del rapporto tra i canoni di locazione annui (la somma delle 12 mensilità) e il capitale investito per l’acquisto dell’immobile.

Nello stesso periodo l’analisi dei rendimenti delle abitazioni nelle principali città italiane dice che il rendimento annuo lordo nelle grandi città italiane si è attestato intorno al 4,7%. L’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa ha messo a confronto le dinamiche di crescita dei prezzi degli immobili, dei canoni di locazione e dei rendimenti, nel periodo che va dal 2004 al I semestre 2016 nelle grandi città italiane. La curva dei prezzi è stata calcolata facendo riferimento alle variazioni degli immobili per quanto riguarda il compravenduto della tipologia “medio usato”. L’andamento delle variazioni dei canoni di locazione nel tempo è stato elaborato sul bilocale. Tra le grandi città quelle che hanno il rendimento annuo lordo da locazione più elevato sono Verona (5,9%) e Palermo (5,4%).

Il 3,9% di coloro che hanno cercato in locazione rivolgendosi ad una delle agenzie affiliate Tecnocasa e Tecnorete è rappresentato da studenti universitari che si trasferiscono dalla loro città di residenza per studiare.Tra gli aspetti maggiormente valutati dagli studenti, oltre alla presenza di servizi e alla tranquillità, c'è la vicinanza alla sede universitaria, in modo da ridurre i tempi di spostamento. Dall'analisi elaborata dall'Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa risulta che il taglio più affittato è il bilocale (39,8%), seguito dal trilocale (28,9%).

Preferito il bilocale con la cucina abitabile in modo da utilizzare il soggiorno come stanza singola, cosa più difficile da fare se invece la casa è provvista di angolo cottura. In costante crescita l’attenzione alla qualità abitativa, complice anche la maggiore offerta immobiliare presente sul mercato: si guarda sia alla qualità dell’appartamento e del condominio, sia alla qualità dell’arredamento. Cresce anche l’attenzione alle spese condominiali che, negli ultimi tempi, sono sempre più considerate dai potenziali inquilini che mirano a contenerle.Il contratto più stipulato è quello a canone libero (57%), a seguire quello transitorio (30,6%).

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