A Firenze svalutazione del mattone, il centro storico è in affitto

Nei primi sei mesi del 2012 le quotazioni delle abitazioni di Firenze hanno registrato una contrazione del 4,2%. In centro ci sono gli investitori che mettono a reddito l'immobile affittandolo a stranieri, i residenti si spostano in periferia


CASA — Sempre dinamico il mercato immobiliare delle zone centrali di Firenze nei primi sei mesi del 2012. La maggior parte degli acquirenti sono investitori che desiderano mettere a reddito l'immobile perché in zona è elevata la richiesta di affitti da parte di studenti americani e di turisti. Gli investitori sono sia fiorentini sia residenti in altre città italiane e ricercano bilocali o trilocali in buono stato su cui investire cifre di 200-300 mila euro. La restante parte sono acquirenti che vivono già in centro e che desiderano cambiare casa e che ricercano abitazioni di prestigio, dalle metrature superiori a 150 mq.

L'area che si sviluppa da via Verdi verso il Duomo presenta palazzi storici, spesso di tipologia nobiliare che costano anche 10 mila euro al mq se dotati di vista sul Duomo o su piazze importanti. Valori intorno a 7000 euro al mq interessano le abitazioni del Borgo degli Albizi, a ridosso di Santa Maria Novella, molto apprezzato per le tipologie signorili che offre. L'offerta in queste zone prestigiose non è sempre elevata e di conseguenza i valori immobiliari hanno tenuto.
La zona a ridosso di Santa Croce, caratterizzata da una forte densità turistica, è più ricercata dagli investitori che non dai residenti. Anche qui si registrano quotazioni intorno a 4000/5000 euro al mq per immobili storici in buono stato. Un trilocale infatti può costare da 270 a 280 mila euro e può essere affittato a 1200 euro al mese.

Spostandosi verso viale Giovine Italia inizia un'area che è richiesta soprattutto dai residenti, perché si riduce il traffico e la presenza dei turisti, la maggior parte degli immobili sono palazzi che vanno dal XVI al XX secolo e le quotazioni sono più contenute, intorno a 3300 euro al mq. Anche gli appartamenti situati in piazza d'Azeglio, dotati di ampia metratura, soffitti alti sono molto apprezzati e ricercati e hanno quotazioni medie di 6000 euro al mq. Sul Lungarno l'offerta abitativa è molto bassa essendoci una concentrazione di uffici e di strutture alberghiere. Anche in questa zona gli appartamenti con vista sull'Arno possono raggiungere valori di 7000 euro al mq, per scendere a 4000-5000 euro al mq per le tipologie prive di questo aspetto. Dall'altra parte dell'Arno, in zona Porta Romana e presso il giardino di Boboli ci sono zone sorte come popolari e che poi sono state rivalutate nel tempo.

Le quotazioni sono lontane da quelle del Centro storico e si aggirano intorno a 3300 al mq.

Da segnalare che sono in corso delle ristrutturazioni e dei frazionamenti in palazzi storici e le richieste partono da 5000 euro al mq.
Il mercato dei box è caratterizzato da un'elevata domanda e bassa offerta. Questo comporta valori intorno a 80-100 mila euro.

Nei primi sei mesi del 2012 il mercato immobiliare del Centro storico di Firenze ha visto muoversi soprattutto investitori che hanno comprato immobili da affittare ad uso turistico. Seguono poi coloro che abitano in zona e che hanno realizzato acquisti di tipo migliorativo: chi decide di comprare nel centro storico quasi mai arriva da altri quartieri essendoci difficoltà di parcheggio , aree a traffico limitato e transito di turisti. Gli investitori si orientano soprattutto su bilocali sui cui impiegare somme che non superano i 200 mila euro oppure su trilocali che vanno da 190 a 240 mila euro che spesso sono affittati a studenti, molto presenti in questa zona della città.
Coloro che cercano per uso diretto desiderano appartamenti dotati di terrazzo o spazio esterno e possibilmente posizionato ad un piano alto. Nell'area che si sviluppa da via San Gallo verso piazza della Libertà comprese le zone di via La Marmora e le vie interne verso i viali, si registra la presenza di immobili signorili costruiti nel XVII secolo, con tagli medio grandi (da 100 a 150 mq), ben curati nelle parti esterne e apprezzati soprattutto da professionisti e famiglie benestanti. Una soluzione ristrutturata in questa zona può arrivare a 5500 euro al mq. Nell'area che si sviluppa da Piazza San Marco verso il Duomo si registra una maggiore presenza di turisti e di conseguenza alla zona si interessano soprattutto investitori che trovano soluzioni di medio piccolo taglio adatte all'uso turistico. Le quotazioni anche in questa zona oscillano da 4000 a 5500 euro al mq. Spostandosi più vicini alla Stazione si individua l'area di via Panzani, via Cerretani dove molti immobili sono occupati da uffici (anche se adesso molti di questi si stanno trasferendo nella zona Nord di Firenze) liberando immobili che spesso sono trasformati in B&B, affittacamere ed Hotel. Un'altra zona molto apprezzata è quella che si sviluppa tra Borgo Ognissanti e lungarno Vespucci (via Solferino, Corso Italia) dove ci sono palazzi d'epoca che con vista sull'Arno oscillano da 5500 a 7000 euro al mq. L'area tra S. Lorenzo e S. M. Novella è comoda per vicinanza ad infrastrutture pubbliche e scuole, meno residenziale ma molto turistica. Sul mercato degli affitti si registra una buona domanda alimentata da studenti, turisti e lavoratori fuori sede. C'è molta domanda ma c'è anche offerta e questo consente ai potenziali inquilini di poter scegliere l'immobile più adatto alle proprie esigenze. Per un bilocale si chiedono dalle 600 alle 700 euro al mese.

La macroarea di Poggio Imperiale - Bandino ha messo a segno una diminuzione dei prezzi del 3%. Tra i quartieri in ribasso c'è quello che si sviluppa intorno a viale Europa.
Si segnala un rallentamento del mercato immobiliare determinato dalla difficoltà da parte dei potenziali acquirenti che temono un'ulteriore diminuzione dei prezzi e di conseguenza riflettono maggiormente sulle decisioni di acquisti allungando le tempistiche di vendita.

La maggior parte delle compravendite si realizza con persone residenti in zona che decidono di migliorare la qualità abitativa e che hanno un budget medio che oscilla da 250 a 300 mila euro. I tagli più piccoli (bilocale in particolare) sono acquistati per lo più per essere messi a reddito ed essere poi destinati ai figli. Poche le nuove costruzioni presenti nella zona, a parte quelle nel vicino comune di Figline dove al momento però si registra una cospicua presenza di immobili invenduti. In questo momento la richiesta è orientata su immobili di qualità, particolarmente apprezzati quelli dotati di terrazzo e di giardino i cui valori hanno sostanzialmente tenuto. Per una soluzione usata con queste caratteristiche si spendono mediamente 4000 euro al mq. Tra gli immobili apprezzati da chi cerca in zona c'è quella di San Marcellino dove ci sono vecchi abitazioni degli anni '30-'40 che si alternano ad altre degli anni '70 inserite in contesti più residenziali , verdi e tranquilli. Si trovano anche soluzioni bifamiliari che hanno valori medi di 3700-4000 euro al mq. Anche le abitazioni situate nelle traverse interne di viale Europa sono apprezzate dai potenziali acquirenti: si tratta di appartamenti in condomini costruiti negli anni '70 che hanno una quotazione media di 3600 euro al mq (da ristrutturare). Su viale Europa le quotazioni scendono perché più trafficato e caotico e si parla di valori di 3200-3300 euro al mq. Il mercato delle locazioni registra una sostanziale tenuta e la domanda arriva da Immigrati (in aumento), famiglie che non riescono ad acquistare, coppie giovani e lavoratori fuori sede. Per un trilocale non si superano gli 800 euro al mese. La tipologia più stipulata è il concordato (3+2).

Diminuiscono del 4,4% i valori delle abitazioni nella macroarea di Novoli - Carreggi. In ribasso i valori dei quartieri di Novoli - Baracca e di Panche.
Nei primi sei mesi del 2012 le quotazioni delle abitazioni nella zona di Novoli hanno segnalato un generale ribasso attribuibile alla diminuita capacità di spesa dei potenziali acquirenti. Sono in aumento i casi di vendita di Nuda Proprietà soprattutto da parte delle persone più anziane che non riescono a gestire le spese quotidiane. Sono in diminuzione gli acquisti da parte di investitori che decidono di mettere a reddito l'immobile nonostante la zona abbia una notevole richiesta di abitazioni in affitto. L'operatività da circa un anno del nuovo Tribunale non ha sortito gli effetti sperati sul mercato delle locazioni. Le tipologie più richieste sono il bilocale ed il trilocale possibilmente dotato di spazi esterni, posizionato ai piani alti. La maggior parte delle abitazioni della zona risalgono agli anni '60-'70 e molte di esse sono spesso da ristrutturare. Queste ultime tipologie si vendono dopo ribassi notevoli di prezzo dal momento che i potenziali acquirenti temono i lavori di ristrutturazione. Al momento queste tipologie hanno valori inferiori a 2000 euro al mq. Il mercato delle nuove costruzioni registra delle percentuali di invenduto soprattutto quelle situate in via Baracca e nella zona di S. Donato. La richiesta dei venditori si aggira intorno a 5000 euro al mq ma al momento il mercato sarebbe in grado di assorbire valori intorno a 4000 euro al mq. Chi cerca casa in zona si orienta su via Toscanini, via Baracchini, via Zandonai e via Respighi le strade più richieste, dotate di verde condominiale e con poco traffico. Sono costruzioni sorte negli anni '80, con rifiniture di qualità medio alte e dotate di giardini e terrazzi abitabili. Sulle arterie principali quali via Baracca e via Novoli si registrano quotazioni decisamente più basse. I valori sono di 2000-2500 euro al mq. Quotazioni che salgono nelle traverse interne di via Novoli dove le quotazioni medie sono di 2500-3000 euro al mq. Il mercato delle locazioni registra comunque la presenza di richieste di studenti, giovani coppie e fuori sede per lavoro. Per un bilocale si chiedono intorno a 600 euro al mese, per un trilocale 700 euro al mese.

In diminuzione le quotazioni delle abitazioni nella zona di Panche, dove hanno sofferto maggiormente le abitazioni popolari ed ultrapopolari. Migliore la tenuta delle soluzioni più signorili, soprattutto degli attici o delle soluzioni dotate di giardino. Gli acquirenti hanno apprezzato la presenza del box o posto auto, di basse spese condominiali. Inoltre sono sempre più indirizzati a fare l'acquisto definitivo cercando la casa più vicina possibile alle loro aspettative.

Sul mercato del nuovo si registra la presenza di soluzioni invendute (sono state ricavate da frazionamenti e da recuperi) dal momento che la richiesta parte da 4500 euro al mq al momento difficilmente assorbibile dal mercato di zona. Nei primi mesi del 2012 si sono realizzati acquisti da parte di famiglie, investitori. Questi ultimi apprezzano la zona perché è vicina a Careggi dove hanno sede l'Ospedale ed il Polo Universitario e non lontano il Nuovo Pignone. Questo determina una buona domanda da parte di studenti universitari e di lavoratori fuori sede che ricercano immobili in affitto in zona. Gli investitori apprezzano i bilocali ma ultimamente in seguito alla riduzione dei prezzi anche i trilocali, soprattutto se si tratta di affitto a studenti o di genitori che comprano per i figli studenti. Chi investe cerca di stare sotto i 200 mila euro. Un trilocale si affitta intorno a 700 euro al mese. Sul mercato delle locazioni si stipulano soprattutto contratti 4+4, ultimamente si registrano diversi casi di morosità.

Le soluzioni più signorili della zona si concentrano in via di Castello e nelle strade limitrofe dove ci sono piccoli contesti condominiali, case di corte, terra tetti e ville singole di prestigio costruite tra il XVI e il XVII secolo. Una soluzione usata ed in buone condizioni ha valori medi di 3000 euro al mq che salgono a 4000 euro al mq per le soluzioni ristrutturate. La maggior parte delle abitazioni del quartiere sono state costruite tra gli anni '50 e gli anni '60 e per una soluzione usata si spendono mediamente 2000-2500 euro al mq. Immobili in edilizia popolare sono presenti in via Niccolò da Tolentino: si tratta di soluzioni Iacp ormai riscattate che costano meno di 2000 euro al mq. Se ci si sposta all'esterno verso la zona di Serpiolle prevalgono le soluzioni indipendenti (tra cui terra tetti) le cui quotazioni vanno oltre i 3500 euro al mq.

Diminuiscono del 4,2% le quotazioni delle abitazioni nella macroarea di Campo di Marte in particolare nel quartiere Cure.
Ad acquistare in questa prima parte del 2012 sono giovani coppie e famiglie che si sono orientate rispettivamente su piccoli tagli (sotto i 200 mila euro). Nella zona che si sviluppa intorno a piazza delle Cure ci sono residenze costruite nei primi anni del 1900 la maggior parte delle quali prive di ascensore. Alcune sono di tipologia signorile concentrate nella parte più alta della zona delle Cure (da via Buffalmacco andando verso l'esterno) dove ci sono terra tetti dei primi anni del 1900 e anche appartamenti in villini degli inizi del 1900. Una soluzione in buono stato può arrivare anche a 5000 euro al mq.

Quotazioni simili anche per le soluzioni di tipo popolare sorte nei primi anni del 1900 come case di cooperativa ed ora apprezzate perché dotate di giardino.
Verso piazza delle Cure ci sono abitazioni prive di ascensore che si vendono a prezzi più contenuti, in particolare su via Giovanni Boccaccio dove al momento sono disponibili abitazioni di tipologia ultrapopolare che hanno quotazioni medie di 3000 euro al mq. Altre abitazioni di tipologia popolare sono disponibili nella zona di via Faentina dove le quotazioni per una soluzione ristrutturata oscillano intorno a 3500 euro al mq. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda alimentata professionisti e da giovani coppie. Per un bilocale si spendono mediamente intorno a 600 euro al mese.

L'analisi della domanda mette in evidenza nel primo semestre del 2012 un aumento della concentrazione delle richieste per quanto riguarda i bilocali (+1,7%) ed i cinque locali (+1,0%). In diminuzione la percentuale di trilocali (-1,3%) e di quattro locali (-1,5%).

L'analisi dell'offerta evidenzia da Gennaio a luglio un aumento della concentrazione di monolocali (+0,5%) e trilocali (+6,6%). In diminuzione la distribuzione dell'offerta su tutte le altre tipologie.

Redazione Nove da Firenze