Rubrica — L'Avvocato Risponde

Acquistare casa da coniugi separati: ecco alcuni consigli utili

La compravendita desta sempre preoccupazioni, ad esempio nel caso in cui vi sia una separazione con affidamento di minori


Gent.mo Avv. Visciola,

ho intenzione di acquistare un appartamento appartenuto ad una coppia separata con figlio minore affidato alla madre. La casa è di proprietà di entrambi i coniugi ed attualmente ci vivono la madre ed il figlio.

E' un acquisto che mi consiglia di fare o meglio comprare altro?

Gentilissima,

occorre tenere distinti gli aspetti relativi alla proprietà, da quelli della assegnazione della casa coniugale.

Se la casa è di proprietà di entrambi i coniugi – come nel nostro caso di specie – ed entrambi sottoscrivono il contratto di vendita, la proprietà dell'immobile si trasferisce al nuovo acquirente.

Vi è però da considerare l'eventuale provvedimento giudiziale di assegnazione della casa familiare, che suppongo esserci stato, essendo il figlio minore affidato alla madre.

Detta assegnazione non modifica i diritti di proprietà, ma persegue lo scopo di garantire ai figli il mantenimento dell'habitat domestico nel quale sono cresciuti.

Non si tratta, pertanto, di una misura assistenziale destinata a tutelare il coniuge più debole, essendo piuttosto diretta a tutelare la prole: salvo un orientamento minoritario, la giurisprudenza dominante ammette l'assegnazione della casa coniugale solo unitamente all'affidamento dei figli (si veda, ad esempio, Corte di Cassazione, sentenza n. 18440/2013).

Occorre dunque aver riguardo al provvedimento di assegnazione.

Nel caso, infatti, in cui la vendita sia effettuata dopo il provvedimento del giudice, detto provvedimento – avendo data certa – prevale sulla compravendita, in quanto opponibile al terzo acquirente.

Il terzo acquirente, in sostanza, acquista un immobile occupato, risultando ad esso opponibile il diritto dell'assegnatario del bene ad utilizzarlo finché ricorrano i presupposti di legge.

Affinché lei possa dunque effettuare un acquisto che le garantisca di prendere pieno possesso dell'immobile che intende acquistare, occorrerà prestare particolare attenzione ad ogni aspetto della compravendita.

In particolare, da un lato, dovrà curare il testo del contratto di acquisto, fin già dal preliminare, apponendo specifiche clausole poste a sua tutela e, dall'altro, dovrà accertarsi, prima della stipula del rogito, che il bene sia effettivamente venduto libero da persone e cose e che abbia pertanto perso definitivamente la connotazione di casa familiare.

Le consiglio, pertanto, di farsi assistere da un legale nell'ambito dell'eventuale compravendita, già nella fase di stipula del preliminare.

Cordialmente,

Avv. Roberto Visciola

L'Avvocato Risponde — rubrica a cura di Roberto Visciola

Roberto Visciola

Roberto Visciola — Avvocato in Firenze, laureato col massimo dei voti e lode, socio fondatore dell'Unione nazionale avvocati per la mediazione, è autore di libri e pubblicazioni con importanti case editrici e riviste di settore, quali Cedam, Italia Oggi, Giustizia Civile, Gazzetta Notarile, Nuova Giuridica, Nuova Rassegna e Altalex. Svolge attività di consulenza e assistenza giudiziale e stragiudiziale principalmente nei settori del diritto amministrativo e civile, prediligendo i sistemi di ADR, quali mediazione e negoziazione assistita.

E-mail: robertovisciola@gmail.com