Gentilissimo Avvocato Visciola,
sono proprietario di un appartamento sito all'ultimo piano e l'area di sottotetto sovrastante risulta difficilmente raggiungibile dal vano scala e non è mai utilizzata da altri condomini. E' possibile sostenere l'usucapione dell'area?
Gentile Signore,
per rispondere correttamente al suo quesito andrebbero analizzati i titoli di provenienza, nonché il regolamento di condominio.
Da un punto di vista normativo, segnalo che con la riforma del condominio, attuata con Legge 11 dicembre 2012, n. 220, in vigore dal 18 giugno 2013, l’art. 1117 c.c. individua, tra le parti comuni dell’edificio, “i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune”.
Ciò significa che i sottotetti che presentino caratteristiche strutturali e funzionali che ne palesino la destinazione a servizio del condominio sono da intendersi quali parti comuni del Condominio. Occorrerebbe dunque verificare in concreto le caratteristiche strutturali dello specifico sottotetto.
La giurisprudenza, nei casi in cui il titolo di acquisto nulla dica in ordine alla titolarità del sottotetto, al fine di accertarne la natura pertinenziale – e dunque la titolarità esclusiva in capo al proprietario dell’ultimo piano – o la natura condominiale, distingue nettamente due ipotesi:
a) se il sottotetto, per caratteristiche funzionali e strutturali (es: calpestabilità, facilità di accesso, sufficiente areazione) risulta oggettivamente destinato all’uso comune, costituisce bene condominiale, posto al servizio del condominio;
b) se il sottotetto serve unicamente ad isolare e coibentare l’appartamento sottostante (per proteggerlo dal caldo, dal freddo e dall’umidità, senza che le sue caratteristiche strutturali e dimensionali siano tali da poterne consentire l’utilizzazione come vano autonomo a servizio del condominio) costituisce pertinenza dell’abitazione sottostante e, conseguentemente, bene di proprietà privata e non condominiale.
L'analisi deve riguardare le caratteristiche complessive del sottotetto e non può limitarsi ad una valutazione di singoli elementi: un accesso disagevole dal vano scale non può costituire elemento decisivo per poterne affermare la natura condominiale.
Orbene, nell'ipotesi in cui il sottotetto risulti bene condominiale, è possibile, nel caso di un utilizzo esclusivo e pacifico ultraventennale, sostenerne l'usucapione?
La Corte di Cassazione, Sez. II civile, con sentenza 06/10/2016, n. 20039 ha sostenuto che è ammissibile l'usucapione dal parte del singolo condomino delle quote degli altri su un bene condominiale. A tal fine, non basta però la mera astensione degli altri condomini dall'utilizzo del bene comune, dal momento che il diritto di proprietà – anche sulle cose comuni – è imprescrittibile.
Occorre, invece, dimostrare – con articolato supporto probatorio - di aver goduto del bene attraverso un possesso esclusivo con l'animus possidendi tipico del proprietario (e non del semplice condomino comproprietario), senza opposizione, per il tempo utile ad usucapire e il comportamento dovrà risultare tale da mostrare con evidenza anche agli altri comproprietari l'intenzione di non possedere più come semplice compossessore.Nel caso in cui sussistano tali presupposti, sarà possibile sostenere l'usucapione del bene condominiale.
Sarà altresì possibile ottenere l'accertamento di quanto sopra senza agire in sede giudiziaria, rivolgendosi ad un organismo di conciliazione, con tempi più rapidi e costi più sostenuti, risultando, ai sensi dell'art. 2643, comma 12-bis, c.c., trascrivibili gli accordi di mediazione che accertano l'usucapione.
