Rubrica — L'Amministratore Risponde

Tinteggiatura delle scale? Ma non hanno bisogno di interventi urgentissimi

Come si fa a far dichiarare i lavori sostanzialmente inutili, ovvero gravosi e voluttuari?


Nel mio condominio si prospetta la possibilità che venga proposta la tinteggiatura delle scale. Il condominio ha sei scale, in una sola però delle quali è prevedibile una maggioranza. All'interno del condominio, con accesso diretto dalla strada, esistono poi esercizi commerciali. Va specificato che di solito le maggioranze sono costituite incettando da parte di alcuni le deleghe casa per casa, senza mai dare la possibilità ai proprietari di sentire le ragioni opposte e in sostanza ingannandoli (sono molto anziani, invalidi ecc.). In più, l'atrio è coperto da pannelli di legno ancora intatti e le scale non hanno bisogno di interventi urgentissimi. Il che significa che i lavori sono sostanzialmente inutili, ovvero gravosi e voluttuari rispetto allo scopo (articolo 1121 Codice Civile, Cassazione Civile, Sezione II, Sentenza 26 maggio 2006 n. 12654, o altre norme che mi possa suggerire). Premesso ciò, si chiede:

a) come si possono concretamente applicare le norma citate a proposito di lavori gravosi e voluttuari, e si possono ottenere risultati concreti?

b) è possibile opporsi legalmente alla pratica disonesta di incettare deleghe non spontanee, ma richieste casa per casa?

c) nel caso invece non fosse possibile fare passare il lavoro come voluttuario, si può, all'interno dell'Assemblea ordinaria, chiedere che venga fatta un'Assemblea di condominio parziale (l'unica scala coinvolta) rimandandola ad altra data perché non è stato anticipatamente indicato nell'ordine del giorno?

c) se ancora non fosse possibile e si dovesse discuterne subito (pure se tra i soli interessati) i negozi sono coinvolti (per accesso al tetto comune ecc.)? Si può sostenere che invece i negozi non sono coinvolti perchè possono accedere da altre scale, oppure il coinvolgimento anche per una sola scala è teorico e quindi sostenibile e valido.

d) si può annullare la convocazione se i proprietari dei negozi non sono stati convocati?

Lettera firmata

In merito al quesito posto sono a segnalarle che:

  1. l'intervento di tinteggiatura del vano scale è manutenzione ordinaria e non può essere considerato intervento gravoso o voluttuario,
  2. la delibera deve essere presa come condomini parziali e solo dai condomini che le utilizzano, quindi vi sarà una tabella scale di riferimento che deve essere presa per individuare i comproprietari che devono deliberare e sostenere la spesa,
  3. per le deleghe se le persone danno delega su richiesta non si può fare niente per impedirlo, ma vi può essere un limite di deleghe nel regolamento di condominio.

Nella speranza di essere stato chiaro, porgo con l'occasione cordiali saluti

Redazione Nove da Firenze