L’ingente valore degli interventi edili previsti per il miglioramento del nostro patrimonio edilizio e la razionalizzazione delle risorse energetiche, per come contenuti negli ultimi provvedimenti, inducono a valutare che, al cospetto, dei grandi player nazionali il destinatario finale, cioè il singolo condominio locale, e, per esso, i singoli condòmini, ovvero gli “aventi diritto” alle detrazioni o ai bonus fiscali, siano sprovvisti di adeguata tutela. Il potere negoziale del condominio, quale consumatore, è depotenziato al cospetto di quello dei general contractor, cioè di quei soggetti che avranno modo di interfacciarsi con i singoli amministratori condominiali proponendo l’esecuzione degli interventi di cui al super bonus, previa cessione del credito d’imposta, garantendo tutta la filiera richiesta dalla legge, a seconda dell’opera da realizzare.
Data la situazione appena accennata, quindi, prima di stipulare un contratto col condominio-consumatore è necessario presentare un preventivo informativo ed economico per iscritto, contenente gli elementi fondamentali dell’accordo, a mani dell'amministratore. L'assemblea del condominio avrà, poi, il compito di vagliarlo sul merito ed eventualmente approvarlo e/o modificarlo: aprendo, in questo modo, una vera e propria trattativa negoziale.
L’amministratore, quindi, in questa fase preliminare, svolge la funzione di “tramite”. Più nello specifico, il potere di rappresentanza ex mandato che lega l'amministratore al condominio è contenuto nei limiti delle attribuzioni indicate dall'art. 1130 codice civile. Detti limiti possono essere superati solo, appunto, se il regolamento di condominio o l'assemblea conferiscano maggiori poteri, con la conseguenza che l'amministratore risponderà in proprio dell'inadempimento del contratto di appalto per l'esecuzione di lavori straordinari sottoscritto senza avere avuto la cautelativa autorizzazione dell’assemblea (senza, peraltro, che sia applicabile il principio della tutela dell’affidamento del terzo in buona fede avverso l’operato del mandatario).
In tema di appalto di opere edili, come quelle facenti capo al superbonus, è fondamentale, pertanto, passare dal vaglio assembleare. In buona sostanza nessun contratto di sorta potrebbe dirsi valido, e, in quanto tale, opponibile ai condòmini se stipulato dall’amministratore sprovvisto di poteri. In particolare, l’approvazione di un contratto di appalto relativo ai lavori di manutenzione straordinaria va svolta con la maggioranza prescritta dall’articolo 1136, comma IV, Codice civile, mentre se l’opera edile postula una innovazione si rimanda alla disciplina contenuta nell’articolo 1120 Codice civile.
In ogni caso, comunque, la delibera assembleare in ordine alla manutenzione straordinaria o all’innovazione deve determinare l’oggetto del contratto di appalto da stipulare con l’impresa prescelta. Questa deve precisare, inoltre, le opere da compiersi ed il prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell’opera, ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa.
Ancora, con la riforma del 2013 e gli ulteriori interventi normativi si è stabilito che l’assemblea dei condòmini che delibera in tema di appalto di lavori edili (manutenzione innovazione) debba essere sempre accompagnata dalla costituzione di un fondo spesa, al fine di far fronte ai singoli stati di avanzamento. L’assemblea ha, inoltre, la facoltà di richiedere che la polizza dell’amministratore possa essere adeguata, nei massimali, al valore degli interventi di manutenzione straordinaria da realizzarsi.
Ai fini di una completa (e corretta) comprensione di quanto sopra accennato a proposito dell’approvazione assembleare, occorre sciogliere quella “questione pregiudiziale” rappresentata dalla differenza tra le innovazioni e le modificazioni. La distinzione può essere operata sotto due profili, descritti dalla Corte di Cassazione: uno oggettivo, per il quale le “innovazioni” consistono in opere di trasformazione, che incidono sull’essenza della cosa comune, alterandone l’originaria funzione e destinazione, mentre le “modificazioni”, le quali si inquadrano nelle facoltà riconosciute al condomino, con i limiti indicati dalla stesso disposto, consistono in opere volte ad ottenere la migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa, e uno soggettivo, per il quale mentre nelle “innovazioni” sussiste un interesse collettivo, il quale deve essere supportato da una maggioranza qualificata, da esprimere con deliberazione dell’assemblea, le cosiddette “modificazioni” delle parti comuni vengono in essere al fine di soddisfare un interesse individuale, per cui non occorre procedere ad alcuna autorizzazione collegiale, semmai è necessario rispettare dati limiti strutturali.
Stesso discorso (e stesse motivazioni) valgono per la differenza tra manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria: la prima riguarda le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti; la seconda, invece, riguarda quelle opere volte ad apportare le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.
Il riflesso di questa distinzione incide sul procedimento di convocazione dell'assemblea e sugli stessi quorum costitutivi e deliberativi di cui agli artt. 1120 e 1136 c.c. e l'attenzione a questi aspetti potrebbe rilevarsi importante per l'approvazione dei lavori di cui al superbonus 110% (per le spese da sostenere dal 1° luglio 2020 fino al 31 dicembre 2021), in particolare per salvaguardare la validità delle delibere che saranno intraprese sul merito.
Data la complessità della situazione, conviene evidenziare, infine, che in soccorso dei condomini, vengono sia il diritto di provocare la convocazione dell'assemblea per discutere e deliberare sul merito di tali interventi, laddove riesca a giustificarne il rilievo tecnico, sia una normativa speciale ai sensi della quale, se gli interventi sono adottati previa deliberazione dell’Attestato di Prestazione Energetica, i quorum son o ulteriormente ridotti, in deroga alla disciplina codicistica.
