Rubrica — L'Amministratore Risponde

Chi è l’amministratore di condominio

I requisiti, il compenso, la nomina e la revoca del consulente professionale


L’amministratore è "l’organo esecutivo" del condominio. Il codice civile ne disciplina in modo completo la nomina, la conferma e la revoca. Questo prevede che l'amministratore sia obbligatoriamente nominato superato un certo numero di condomini e disciplina, inoltre, le modalità di nomina e revoca da parte dall’Autorità Giudiziaria.

  • I requisiti dell’amministratore

Sino a poco tempo fa, prima della riforma, né il codice civile, né le leggi speciali ponevano dei limiti allo svolgimento della professione di amministratore condominiale. Ciò significava che potevano svolgere questa professione tutti coloro i quali avessero la capacità d’agire, senza necessità di qualifiche particolari.

Oggi l'articolo 71-bis delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie elenca espressamente una serie di requisiti indispensabili ai fini dell'esercizio dell'attività di amministratore. Tra i più rilevanti, il pieno godimento dei diritti civili e politici, il conseguimento di (almeno) diploma di scuola superiore di secondo grado e la frequentazione di appositi corsi di formazione ed aggiornamento periodico in materia di amministrazione condominiale. Con la riforma si è esplicitato altresì che possano esercitare questa attività anche le persone giuridiche, pure sempre nel rispetto dei canoni elencati.

A partire dall’entrata in vigore del d.m. 140/2014, gli amministratori di condominio sono obbligati a seguire corsi per la formazione continua. In particolare, i futuri amministratori di condominio dovranno dimostrare di aver seguito un numero minimo di ore di lezione (almeno 72) presso enti autorizzati, e al termine di queste dovranno ottenere un placet da parte di un organismo regolarmente iscritto a determinati elenchi statali. In più, anche una volta ottenuto il titolo di "amministratori", questi avranno l'obbligo di frequentare dei corsi periodici di aggiornamento su argomenti pratici e normativi. La norma definisce anche le materie che dovranno essere obbligatoriamente trattate dai corsi abilitanti.

Tutto questo, assume ancora maggiore importanza se si pensa che l’amministratore è il (solo) titolare di specifiche funzioni, che possono definirsi di tutela dell'interesse pubblico, come ad esempio l'attività di sostituto d'imposta o quella di responsabile per la sicurezza dei luoghi di lavoro e degli impianti del condominio da cui derivano grosse e complesse responsabilità.

In ogni caso, è consigliabile per l'amministratore di fornire ai condomini copia dell'attestato di partecipazione ai corsi in allegato all'avviso di convocazione dell'assemblea annuale, e per i condòmini di procedere sempre ad una adeguata verifica dell'esistenza degli stessi requisiti formativi in capo all'amministratore, tenendo a mente che un professionista preparato, di fatto, costa sempre meno di un dilettante allo sbaraglio.

  • La nomina dell'amministratore

Vediamo adesso in quali casi la nomina dell'amministratore è obbligatoria. Il primo comma dell’art. 1129 c.c. riformato recita: "Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario."

Questo significa che se un condominio è composto da nove o più condomini, questi devono riunirsi in assemblea per nominare un amministratore, senza che alcuna regolamentare possa derogare a tale disposizione.

Riunitasi l’assemblea è necessario capire quali siano i quorum necessari alla nomina di un amministratore. L’art. 1136, quarto comma, c.c. ci dice che per la nomina dell’amministratore sono necessari i quorum di cui al secondo comma dello stesso articolo, vale a dire la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi (la metà del valore dell'edificio).

La nomina dell’amministratore è da ritenere realizzata, con la derivante efficacia nei confronti dei terzi, anche ai fini della rappresentanza processuale dell’ente, solo dal momento in cui sia adottata la rispettiva deliberazione dell’assemblea nelle forme di cui all’art. 1129 c.c. e ad essa consegua l’accettazione dell’amministratore designato. Non rileva, quanto meno sotto l’aspetto dei rapporti con i terzi, il dato che l’amministratore possa anche essere nominato pure mediante una manifestazione di volontà diversa dall’espressa investitura nell’ufficio da parte dell’assemblea: la formale deliberazione di nomina, nelle modalità supposte dall’art. 1129, comma 1, c.c., e la sua conforme accettazione soddisfano le esigenze di certezza e di affidamento avvertite dagli estranei che debbano negoziare con il condominio o agire in giudizio nei suoi confronti. Il terzo che vuol far valere in giudizio un diritto nei confronti del condominio ha, quindi, l’onere di chiamare in causa colui che ne ha la rappresentanza sostanziale secondo la delibera dell’assemblea dei condomini, e non può tener conto di risultanze derivanti da documenti diversi dal relativo verbale, sicché è inesistente la notificazione di un atto processuale a soggetto che appaia soltanto essere amministratore del condominio.

Può accadere, tuttavia, che l’assemblea non riesca a nominare un amministratore. Senza indagare i motivi, che possono essere i più vari e non interessano questa trattazione, vediamo quali sono i rimedi che ogni condomino può approntare per ottenere la nomina dell’amministratore: la soluzione, contenuta nell’art. 1129 codice civile, è il ricorso all’Autorità Giudiziaria, nei modi e nei termini di cui all’art. 59 disp. att. c.c.

La nuova formulazione dell'articolo 1129 contempla altresì che l'assemblea possa subordinare la nomina dell'amministratore al fatto che questi stipuli idonea polizza assicurativa per la responsabilità civile a copertura degli eventuali danni che la sua azione potrebbe provocare. Il massimale previsto in polizza e le tipologie di danno coperte devono essere periodicamente aggiornate, anche in considerazione degli interventi di manutenzione straordinaria e di nuove opere che l'amministratore potrebbe intraprendere.

Una volta nominato, l’amministratore dura in carica per un anno ed aggiunge testualmente la legge che tale termine (se rinnovato) “si intende rinnovato per eguale durata”.

Alla scadenza del termine, le opzioni che si prospettano all’assemblea sono sostanzialmente due: la conferma dell’amministratore uscente o la nomina di un nuovo amministratore. A parte le chiare ed evidenti differenze linguistiche, ci si è chiesti se, giuridicamente, esista o meno una differenza tra i due atti. L’orientamento attuale, che trova riscontro almeno dalla fine degli anni settanta, ritiene che "non solo in caso di nomina o revoca dell'amministratore, ma anche di conferma, è necessaria la maggioranza di cui all'art. 1136 4 c.c., trattandosi di delibere con contenuto ed effetti giuridici uguali".

  • L’accettazione dell’incarico di amministratore

Leggendo le norme in merito, è possibile trarre le seguenti conclusioni rispetto al procedimento di formazione del contratto tra amministratore e condominio. Esso può avvenire tramite: comunicazione del preventivo da parte dell'amministratore e successiva delibera di nomina da comunicarsi al predetto oppure tramite deliberazione di nomina e comunicazione della stessa alla persona nominata che dovrà accettare l'incarico.

Nella prima ipotesi non ci sarà bisogno di accettazione della nomina, dato che in termini legali, il contratto di mandato dovrà ritenersi concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta (l'amministratore con il preventivo) ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte (ossia comunicazione della delibera di nomina).

Nella seconda ipotesi, invece, l'accettazione è fondamentale per la conclusione dell'accordo.

Non dimentichiamo, tuttavia, che il contratto di mandato, pur essendo caratterizzato dall’elemento della fiducia, non è tuttavia basato necessariamente sull’intuitus personae, di tal che al mandatario non è vietato avvalersi dell’opera di un sostituto, a meno che il divieto sia espressamente stabilito oppure si tratti di attività rientrante nei limiti di un incarico strettamente fiduciario.

Ai fini della completezza dell’accettazione, comunque, sono necessarie alcune comunicazioni. Così, ad esempio, ai sensi del combinato disposto dell'art. 1129, secondo e quattordicesimo comma, c.c. al momento dell'accettazione dell'incarico l'amministratore deve comunicare ai condòmini i propri dati anagrafici, i propri recapiti, i giorni in cui sarà possibile – previo appuntamento – consultare i registri condominiali, nonché il proprio compenso. Inoltre, circa le comunicazioni cui l’amministratore è chiamato dall’’art. 1129, comma 2, c.c. all’atto di accettare la nomina, va aggiunto che l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore deve, inoltre, essere “affissa sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, agevolmente raggiungibile pure dai terzi. I dati da fornire all’atto della nomina specificano, così, legalmente l’obbligo di diligenza del mandatario amministratore, dando contenuto a quella correttezza che è lecito attendersi da qualunque soggetto, consapevole degli impegni e delle relative responsabilità proprie dell’amministrazione condominiale.

La mancata analitica specificazione del compenso preteso dall’amministratore è causa di nullità della nomina, la quale, pertanto, deve sostanziarsi nella redazione di un apposito documento, proveniente dall’amministratore e rivolto all’assemblea, dal quale possa desumersi la concreta instaurazione del rapporto di amministrazione con le indispensabili determinazioni in ordine alle prestazioni da rendere ed al compenso da corrispondere. Il compenso potrà allora essere determinato dall’assemblea nella delibera di nomina, valendo essa così come proposta completa di tutti gli elementi essenziali del contratto di amministrazione, cosicché il perfezionamento del rapporto si ha al momento stesso dell’accettazione integrale dell’amministratore consacrata nel verbale della riunione.

L'equivoco sulla necessità di accettare l'incarico anche nel caso in cui sia stata l'assemblea con propria deliberazione ad accettare il preventivo sorge proprio in ragione della comunicazione delle informazioni di cui sopra. In realtà, ferma restando l'obbligatorietà di queste comunicazioni – la cui omissione può rappresentare grave irregolarità o addirittura, si veda per il compenso, causa di nullità della nomina – esse possono dirsi assolte se inserite nel preventivo accettato dall'assemblea, ossia quello che è servito di base per la delibera di nomina.

Qualora esso non le comprendesse è sempre possibile presentarla al momento della comunicazione di nomina da parte dell'assemblea, ma dire che quell'assemblea rappresenti accettazione dell'incarico è errato, poiché il contratto tra amministratore e condominio deve ritenersi concluso in virtù della comunicazione di accettazione del preventivo.

  • Il compenso dell’amministratore

È chiaro che all'amministratore, per l'attività svolta, spetta un compenso il cui ammontare, tuttavia, non trova un appoggio in alcuna tariffario professionale data l’ assenza di uno specifico albo degli amministratori di condominio.

Anche, ma non solo, in ragione di ciò, il quattordicesimo comma dell'articolo 1129 del codice civile stabilisce espressamente che quando accetta la nomina o al momento del suo rinnovo l'amministratore di condominio deve specificare in maniera analitica e a pena di nullità, l'importo dovutogli quale compenso per la sua attività professionale.

Da un punto di vista “strutturale”, questa può essere suddivisa in 3 “capitoli”, legati alle diverse tipologie di attività che l’amministratore è chiamato a svolgere: legale rappresentanza e responsabilità concreta e morale che la persona si assume all’accettazione dell’incarico, compiti amministrativi e di responsabilità civile che derivano dall’espletare l’incarico regolarmente e nel rispetto delle leggi e dei regolamenti e compiti operativi e di responsabilità penale che comprendono la sicurezza delle parti comuni ed in uso comune, l’operatività del personale dipendente e non, l’obbligo di rispettare e far rispettare le leggi e i regolamenti.

Queste spese graveranno su tutti i condomini in misura proporzionale ai loro millesimi di proprietà a meno che non venga stabilito un criterio differente di ripartizione da parte dell’assemblea (all’unanimità).

Come anticipato, in assenza di un tariffario professionale i criteri che in genere gli amministratori di condominio utilizzano per determinare l'ammontare del loro compenso sono i più disparati. In alcuni casi, all'assenza del tariffario da amministratore si sopperisce talvolta facendo riferimento al tariffario sussistente con riferimento alla categoria professionale di altro albo a cui l'amministratore stesso sia eventualmente iscritto.

Alcuni amministratori, più nel dettaglio, chiedono un compenso variabile a seconda delle dimensioni del condominio basato sul numero di unità immobiliari, mentre altri chiedono sempre un medesimo compenso stabilito in maniera fissa. Non manca chi, invece, determina l'ammontare del proprio compenso in misura percentuale rispetto al complessivo giro di affari del singolo condominio. Infine, talvolta il criterio fisso e quello variabile vengono combinati. In generale, comunque, si è soliti ritenere che il compenso non possa differire di troppo dalla media praticata nella città in cui si trova il condominio.

Il diritto al compenso spetta all'amministratore di condominio per tutto il periodo in cui egli svolga la sua attività, quindi sino a quando non sia revocato o non decida di non proseguire nel suo incarico. Se la revoca è precedente rispetto alla data prevista per la cessazione dell'incarico egli non avrà quindi diritto all'intero compenso ma alla minor somma liquidata tenendo conto del tempo in cui ha effettivamente eseguito il mandato. Se, poi, la revoca non è giustificata egli non avrà comunque diritto al compenso ma potrà chiedere e ottenere il risarcimento del danno.

Al compenso dell'amministratore, infine, si aggiunge anche il rimborso delle spese che questi abbia sostenuto nell'interesse del condominio. Tale credito si fonda sul contratto di mandato con rappresentanza, ex art. 1720 del c. c., e l'amministratore è tenuto a rendicontare le spese sostenute. Per la Cassazione, l'obbligo di rendiconto può legittimamente dirsi adempiuto quando il mandatario abbia fornito la prova, attraverso i necessari documenti giustificativi, non soltanto della somma incassata e dell'entità e causale degli esborsi, ma anche di tutti gli elementi di fatto funzionali all'individuazione e al vaglio delle modalità di esecuzione dell'incarico".

  • La revoca dell'amministratore

L’art. 1129 c.c. recita "la revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio.

Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'art. 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità.

La prima ipotesi è quella più classica. Durante lo svolgimento dell’incarico, in qualsiasi momento e senza dover addurre qualsivoglia motivazione (giusta causa o giustificato motivo), l’assemblea, con le maggioranze previste per la nomina, può revocare l’amministratore. Questo avrà diritto esclusivamente al compenso per l’opera svolta, nonché al rimborso delle eventuali anticipazioni, senza alcun diritto al risarcimento del danno.

Gli altri casi regolati dall’art. 1129 c.c. sono quelli della c.d. revoca giudiziale: si tratta di due ipotesi ben precise e tassative (peraltro una, l’ultima, di difficile applicazione stante la sua genericità). Innanzitutto legittimato a ricorrere, come nel caso della nomina giudiziale, è ogni condomino. Il caso indicato dall’art. 1131 c.c. riguarda la violazione dell’obbligo di informare tempestivamente l’assemblea nei casi notifica di atti o provvedimenti esorbitanti dalle proprie attribuzioni. I fondati sospetti di gravi irregolarità rappresentano, come è intuibile una formula aperta che necessita di una verifica costante in relazione al singolo caso. Proprio per questo motivo il legislatore è intervenuto integrando l'articolo 1129 c.c. con determinate previsioni, seppure esemplificative e non tassative, tra cui l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, la mancata esecuzione delle delibere assembleari e la mancata apertura di un conto corrente intestato al condominio. A questo elenco di figure patologiche possiamo aggiungere, in fondo ma non certo per importanza, l’ipotesi dell'amministratore che non abbia conseguito l'attestato, con profitto, per la frequentazione del corso iniziale di formazione o di aggiornamento.

L’intervenuta revoca, sia essa assembleare o giudiziale, infine, costituisce un’ipotesi di inapplicabilità dell’istituto della prorogatio, la cui applicabilità, secondo la Cassazione, trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell’interesse del condominio alla continuità dell’amministrazione. Il provvedimento di revoca, infatti, comporta il venir meno di quei presupposti che sostengono il rapporto di mandato esistente tra le parti e ne provocano, pertanto, la sua immediata cessazione.

L'Amministratore Risponde — rubrica a cura di Marco Suisola

Marco Suisola

Marco Suisola — Svolge l’attività di amministratore di condominio a livello professionale dal 1999. Laureato presso l'Università di Firenze, è esperto giuridico immobiliare. Associato alla Federazione nazionale amministratori fino al 2015, diventa socio fondatore della Confart-amministratori. Attualmente nel CdA ricopre il ruolo di Tesoriere. Svolge con regolarità l’aggiornamento professionale previsto per normativa dalla legge 140/201414. Ha la qualifica di Revisore condominiale, Consulente tecnico di ufficio in ambito condominiale

E-mail: info@marcosuisola.it