Alcuni casi segnalati riguardano proprio il distacco dell’acqua, da parte di aziende pubbliche, a un condominio per la morosità di alcuni condomini.
Nel caso di fornitura centralizzata (un unico contatore per l’intero condominio), la fornitura è collettiva, e il gestore può agire solo contro il condominio nel suo complesso. L’amministratore del condominio è tenuto a pagare l’azienda che eroga l’acqua, ripartendo i consumi tra i vari condomini sulla base dei contatori individuali di cui devono essere muniti i vari appartamenti.
In linea di principio, non è possibile staccare l'acqua all'intero condominio a causa della morosità di uno o più condomini, poiché l'erogazione idrica è un servizio essenziale e il distacco totale è considerato illegittimo. L'acqua è considerata un servizio essenziale e un diritto fondamentale, tutelato da leggi nazionali e regionali. In questo caso l'interruzione arbitraria del servizio espone chi la esegue a una denuncia penale per esercizio arbitrario delle proprie ragioni (art. 392 Codice Penale). L’azienda potrebbe essere esposta a richieste di risarcimento danni.
Il gestore del servizio idrico non può sospendere l'utenza all'intero condominio se ha ricevuto almeno il 50% del dovuto entro i termini di messa in mora, come stabilito da ARERA. Prima di procedere, il gestore deve inviare un sollecito bonario informando sulle possibilità di rateizzazione.
Proprio L’Autorità di Regolazione per Energia Reti e Ambiente, nel Testo Integrato Corrispettivi Servizi Idrici e nei Regolamenti del Servizio Idrico Integrato, stabilisce che:
- Il gestore può sospendere il servizio solo dopo preavviso scritto (almeno 40 giorni).
- Deve esserci una diffida ad adempiere.
- È vietata la sospensione se nel nucleo familiare sono presenti persone in condizioni di fragilità economica, con disabilità o in presenza di minori.
Inoltre, l’ARERA stabilisce che non può essere sospesa del tutto la fornitura: deve essere comunque garantita una fornitura minima vitale, pari a circa 50 litri al giorno per persona (come raccomandato dall’OMS).
In parallelo, l'amministratore deve avviare azioni legali contro i singoli morosi con procedure e limiti ben definiti e nel rispetto delle normative. Nel caso in cui un condomino non paghi le quote mensili condominiali, l’amministratore – recita il codice civile – può provvedere a impedirgli l’utilizzo dei servizi comuni “suscettibili di godimento separato”, cioè la cui sospensione non determina un pregiudizio per gli altri proprietari: si pensi alla possibilità di usare il cortile condominiale delimitato da una sbarra o un cancello elettrico, in alcuni casi persino l’ascensore (l’apparecchio viene munito di schede consegnate solo a chi è in regola con i pagamenti). È necessario che la morosità persisti da almeno sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui la mora è emersa oppure dal giorno dell’approvazione in sede assembleare del rendiconto-consuntivo relativo all’esercizio appena chiuso.
Quindi cosa può fare l’amministratore di condominio? Gli strumenti legali efficaci per tutelare gli interessi del condominio sono:
- Sollecito formale: una comunicazione scritta che invita il condomino a saldare il debito entro un termine preciso.
- Decreto ingiuntivo: un provvedimento del giudice che impone il pagamento immediato.
- Esecuzione forzata: se il decreto non viene rispettato, si può procedere con il pignoramento di beni, conti correnti o stipendio.
Queste azioni permettono di recuperare le somme dovute senza violare i diritti fondamentali del condomino. Soprattutto senza arrivare ad interrompere l’erogazione dell’acqua, anche se il debito è elevato. L’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile consente la sospensione di alcuni servizi comuni, ma solo se possono essere goduti separatamente e non sono essenziali per la sopravvivenza. L’acqua, come la luce e il gas, è considerata un bene primario e tutelato dalla legge.
L’amministratore ha a disposizione anche strategie preventive, come la richiesta di garanzie all’acquisto o all’affitto, creazione di un fondo cassa per coprire eventuali ritardi, comunicazione chiara delle regole condominiali e dialogo costante con i condomini, per favorire accordi bonari e piani di pagamento rateali. Queste soluzioni si rivelano spesso più efficaci di qualsiasi misura coercitiva e aiutano a mantenere un clima sereno all’interno del condominio.
Infine, c’è da aggiungere che recentemente la giurisprudenza è possibilista sull’interruzione dei servizi essenziali come l’acqua e il riscaldamento. La giurisprudenza è divisa tra chi ritiene ciò illegittimo (almeno senza previa autorizzazione del giudice) e chi invece lo consente. Per superare l’ostacolo ed evitare di subire azioni di responsabilità, gli amministratori tendono ora a farsi prima autorizzare dal tribunale presentando un ricorso d’urgenza. Il procedimento è volto a ottenere un’ordinanza con cui viene consentito di interrompere il servizio come appunto l’acqua potabile.
