Rubrica — L'Amministratore Risponde

Pulizia Scale, risparmio e Fai da te: fino al terzo grado di giudizio

L'assemblea delibera che la pulizia delle scale deve essere effettuata a turno da tutti i condomini, ma una condomina non ci sta e fa ricorso


 Il risparmio è virtù non solo familiare ma anche condominiale, che talvolta riporta in auge prassi dimenticate. Accade così a Chiavari che l’assemblea di un condominio revochi l’appalto a terzi e decida, a maggioranza, che la pulizia della scala comune dell’edificio sia compiuta personalmente, a turno, dai condomini. Ovvero, in alternativa, da terzi incaricati e pagati di volta in volta da ciascuno di essi.

Una condomina, avvocato, non gradisce e impugna: delibera invalida, per il fatto di porre a carico dei condomini l’obbligo personale di fare le pulizie o, quanto meno, di affidarlo a un terzo a proprie spese.
Per il giudice di primo grado la delibera è radicalmente nulla: i condòmini contrari ai compiti possono tirare un sospiro di sollievo.

Solo per poco, però, perché la Corte d’Appello di Genova, quasi nove anni dopo, ribalta il verdetto e relega i condòmini riluttanti alla sgradita mansione: il parsimonioso rimedio “fai da te” attiene alla disciplina delle «modalità di esecuzione» delle spese di pulizia delle scale e, cioè, «all’organizzazione ed al funzionamento delle cose comuni», ambito in cui l’assemblea è sovrana.

La questione, evidentemente, merita il massimo grado di giudizio che, ancora una volta, sovverte il risultato, con una motivazione per nulla scontata. Per l’ordinanza di Cassazione 29220, depositata il 13 novembre 2018 (Antonio Scarpa, relatore), il diritto-dovere di ciascun condomino di provvedere alla manutenzione delle cose comuni comporta, infatti, non solo l’obbligo di sostenerne le spese «ma anche tutti gli obblighi di facere e di pati», cioè fare e sopportare, «connessi alle modalità esecutive dell’attività manutentiva». Il piano su cui la delibera si rivela sbagliato è diverso e attiene al regime legale di ripartizione delle spese, che secondo l’interpretazione giurisprudenziale più recente, per la pulizia delle scale (e anche per l’illuminazione delle stesse, come chiarito dalla sentenza 29217/2018 della Cassazione, relatore Antonio Scarpa ) si deve basare sul «criterio proporzionale dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano» a cui le scale servono: i proprietari dei piani alti logorano le scale e ne utilizzano l’illuminazione più dei proprietari dei piani bassi.
Come tutti i criteri legali di ripartizione delle spese condominiali, anche quello per pulizia e illuminazione delle scale può essere derogato solo attraverso una convenzione contenuta nel regolamento condominiale “di natura contrattuale” o in una deliberazione dell’assemblea approvata all'unanimità da tutti i condomini.
La delibera contestata è quindi nulla per aver modificato a maggioranza il criterio di riparto, incidendo così sui diritti individuali del singolo condomino attraverso l’imposizione «di un comportamento personale, spettante in egual misura a ciascun partecipante»: il che avrebbe ingiustamente costretto la proprietaria di un «minuscolo bilocale» a pulire le scale quanto il proprietario dell’attico.

L'Amministratore Risponde — rubrica a cura di Marco Suisola

Marco Suisola

Marco Suisola — Rag. Marco Suisola, svolge l’attività di amministratore di condominio a livello professionale dal 1999. Associato alla Federazione Nazionale Amministratori fino al 2015, diventa socio fondatore della Confartamministratori. Attualmente nel CdA ricopre il ruolo di Tesoriere. Svolge con regolarità l’aggiornamento professionale previsto per normativa dalla legge 140/201414. Ha la qualifica di Revisore condominiale, Consulente tecnico di ufficio in ambito condominiale ed una formazione in diritto condominiale presso l’Università di Firenze. Sta frequentando l'Università per conseguire la laurea come esperto giuridico immobiliare.

E-mail: nove@nove.firenze.it