Gentilissimo Avv. Visciola,
abito in uno stabile dove ci sono due lastrici solari, uno condominiale ed uno ad uso esclusivo. Il mio appartamento si trova collocato sotto il lastrico ad uso esclusivo. Nel regolamento condominiale c'è scritto che per quello ad uso esclusivo le spese si ripartiscono per un terzo il proprietario e due terzi quelli sottostanti nella verticale, mentre per l'altro lastrico solare si ripartisce in base ai millesimi. Dal momento che già partecipo alle spese per il lastrico esclusivo, devo partecipare anche per quello condominiale, che non mi copre per nulla?
Gentilissimo,
per rispondere correttamente al Suo quesito dovrei esaminare più nel dettaglio la conformazione dello stabile ed il contenuto del regolamento condominiale.
In linea generale, guardando alla disciplina prevista nel codice civile, va segnalato l'art. 1126 c.c., rubricato “lastrici solari”, che dispone espressamente che, quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Tale disposizione effettua quindi una ripartizione tra chi ne ha l'uso esclusivo e chi ne viene beneficiato nella sua funzione di copertura.
Questo però vale unicamente per i lastrici solari ad uso esclusivo.
Laddove l'uso non sia esclusivo, la suddivisione delle spese va effettuata in funzione dei millesimi di proprietà, rientrando i lastrici solari tra i beni di proprietà condominiale.
Come sancito dalla Corte di Cassazione, Sez. II civile, 20 marzo 2009, n. 6889, qualora il lastrico solare condominiale sia utilizzabile da tutti i condomini, anche se lo stesso funge da copertura solo per una parte dell’edificio, le spese per la manutenzione e ricostruzione dello stesso dovranno essere ripartite sulla base del primo comma dell’art. 1123 c.c., che fa rinvio ai millesimi di proprietà, e non ex art. 1126 c.c.
Il fatto che Lei non benefici della copertura del lastrico solare condominiale, non è elemento tale da escluderne la Sua partecipazione alle spese, dal momento che – trattandosi di lastrico ad uso condominiale – trattasi di bene condominiale di cui Lei stesso può avvantaggiarsi, utilizzandolo e valendo quindi la ripartizione di cui all'art. 1123 c.c..
Salvo diverse valutazioni relative allo specifico caso di specie, parrebbe dunque corretta la suddivisione delle spese come formulata nel regolamento condominiale.
Cordialmente
