Rubrica — L'Avvocato Risponde

La compravendita di abitazione priva del certificato di abitabilità

Si può procedere ugualmente all'acquisto?


Gentilissimo Avvocato Visciola,

sono in procinto di acquistare un appartamento privo del certificato di abitabilità. Mi consiglia di procedere ugualmente all'acquisto?

Gentile Signore,

come recentemente stabilito dalla Cassazione Civile, Sez. II, con ordinanza 18 settembre 2019, n. 23265, nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, in quanto incide sull'attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico - sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità.

Da questo punto di vista, pertanto, la compravendita di un appartamento destinato a civile abitazione dovrebbe naturalmente prevedere l'esistenza di un certificato di abitabilità, essendo il venditore obbligato a fornire il certificato di abitabilità all'acquirente.

Laddove manchi tale certificato, sussiste di fatto un inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio e tale mancanza legittima l'acquirente ad una pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene.

E' chiaro, infatti, come un'abitazione priva del certificato di abitabilità risulti meno appetibile e meno commerciabile, potendo ciò ripercuotersi anche nell'ottica di eventuali locazioni del bene stesso (il conduttore potrebbe contestare i vizi della cosa locata e chiedere la risoluzione del contratto, ove non sia stato informato di tale assenza di certificato).

Preso atto di tale minor commerciabilità del bene, laddove sia sempre interessato all'acquisto, può far leva su tale elemento per ottenere una riduzione del prezzo di vendita.

Tenga conto che la stessa Cassazione ha ammesso la compravendita di immobili privi del certificato di abitabilità, a condizione che l'acquirente espressamente rinunci al requisito dell'abitabilità' o comunque esoneri il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza.

Cordialmente,

L'Avvocato Risponde — rubrica a cura di Roberto Visciola

Roberto Visciola

Roberto Visciola — Avvocato in Firenze, laureato col massimo dei voti e lode, socio fondatore dell'Unione nazionale avvocati per la mediazione, è autore di libri e pubblicazioni con importanti case editrici e riviste di settore, quali Cedam, Italia Oggi, Giustizia Civile, Gazzetta Notarile, Nuova Giuridica, Nuova Rassegna e Altalex. Svolge attività di consulenza e assistenza giudiziale e stragiudiziale principalmente nei settori del diritto amministrativo e civile, prediligendo i sistemi di ADR, quali mediazione e negoziazione assistita.

E-mail: robertovisciola@gmail.com