Rubrica — L'Avvocato Risponde

Il rispetto del capitolato nelle case in costruzione

Risponde al quesito l'Avv. Roberto Visciola


Gentile Avvocato Visciola,

ho acquistato una casa in costruzione, per la quale è previsto un capitolato dei lavori.

La ditta che sta effettuando i lavori, non ha rispettato il capitolato. In particolare, è stata apposta una recinzione ben più bassa di quanto era stato indicato, ed inoltre mi vogliono addebitare un costo maggiore per la pavimentazione, diversa da quella indicata in capitolato. Cosa posso fare per il mancato rispetto del capitolato? La ditta è tenuta a rispettare il capitolato? Sono tenuto a pagare i costi aggiuntivi?

Gentilissimo,

il rispetto del capitolato è determinante per garantirsi un acquisto consapevole di una casa in costruzione.

Il capitolato consiste, infatti, nel documento che illustra, nel dettaglio, tutte le caratteristiche tecniche dell'abitazione in costruzione, caratteristiche evidenziate allo scopo di rendere edotto l'acquirente di cosa va ad acquistare. E ciò in quanto la casa in costruzione costituisce bene futuro, la cui valutazione “attuale” - all'atto della compravendita – può essere effettuata in base a documentazione, quali planimetrie e capitolato.

Proprio al fine di garantire che l'acquirente sia messo in condizione di poter valutare al meglio se e cosa acquistare, è chiaro che il capitolato deve essere rispettato. Trattasi, in buona sostanza, dell'elencazione delle condizioni minime di qualità dell'immobile compravenduto.

Eventuali difformità vanno sempre previamente concordate tra le parti.

L'acquirente, del resto, potrebbe chiedere lavori extra capitolato, al fine di garantirsi delle migliorie rispetto al progetto iniziale del bene compravenduto.

E' precluso all'impresa effettuare lavori extracapitolato con maggiorazione di prezzo senza la previa approvazione del committente e quindi del soggetto acquirente.

La ditta, a sua difesa, potrebbe far leva sulla previsione di cui all'art 1660 del codice civile che consente un aumento del prezzo convenuto fino ad un massimo di un sesto in caso di variazioni al progetto iniziale non ipotizzabili in partenza.

Le consiglio pertanto di rivolgersi ad un legale che possa esaminare la documentazione relativa al capitolato e le difformità rispetto al medesimo emerse al termine dell'esecuzione dei lavori.

Cordialmente,

L'Avvocato Risponde — rubrica a cura di Roberto Visciola

Roberto Visciola

Roberto Visciola — Avvocato in Firenze, laureato col massimo dei voti e lode, socio fondatore dell'Unione nazionale avvocati per la mediazione, è autore di libri e pubblicazioni con importanti case editrici e riviste di settore, quali Cedam, Italia Oggi, Giustizia Civile, Gazzetta Notarile, Nuova Giuridica, Nuova Rassegna e Altalex. Svolge attività di consulenza e assistenza giudiziale e stragiudiziale principalmente nei settori del diritto amministrativo e civile, prediligendo i sistemi di ADR, quali mediazione e negoziazione assistita.

E-mail: robertovisciola@gmail.com