Il mercato residenziale della Toscana conferma una traiettoria di spinta rialzista sia sul fronte dei rogiti che su quello del comparto locativo. L'analisi congiunturale del terzo trimestre 2026, elaborata dall'Osservatorio trimestrale di Immobiliare.it Insights — la proptech company del gruppo Immobiliare.it guidata da Luke Brucato —, evidenzia una tenuta strutturale dei valori a livello regionale, trainata dall'attrattività dei centri urbani primari e da una persistente tensione abitativa lungo le direttrici turistiche e produttive.
Nel comparto delle compravendite, il prezzo medio di richiesta ha registrato un incremento del +4,9% su base annua, portando il valore medio regionale a 2.700 euro/mq. Più accentuato appare il dinamismo del mercato degli affitti, dove le quotazioni hanno messo a segno un rialzo del +7,7% YoY, attestandosi a 17,3 euro/mq. Tale dinamica si inserisce in un quadro macroeconomico regionale in cui l'offerta complessiva di immobili in locazione ha evidenziato un'espansione del +24,6%, a fronte di un lieve assestamento della pressione di domanda (-3,9%), segnalando una progressiva riorganizzazione dei flussi e delle disponibilità sul territorio.
Quadro Macro Residenziale Toscana (Q3 2026)
- Prezzo medio di vendita: 2.700 €/mq (+4,9% YoY)
- Canone medio di affitto: 17,3 €/mq (+7,7% YoY)
- Dinamica Stock Locazioni: Offerta +24,6% YoY | Domanda -3,9% YoY
Approfondimenti
L'andamento di locazioni e compravendite nel capoluogo
Firenze si riconferma indiscutibilmente l'epicentro dei costi abitativi regionali, registrando i picchi più elevati sia nei valori di compravendita sia nei canoni di locazione. Nonostante una fase di maturità del ciclo immobiliare, la città continua a macinare incrementi su entrambi i versanti.
- Prezzi di vendita: I valori richiesti toccano quota 4.780 euro/mq, con una spinta del +2,4% rispetto ai 12 mesi precedenti.
- Canoni di affitto: Il valore medio si attesta a 21,7 euro/mq (prossimo alla soglia psicologica dei 22 euro/mq), evidenziando un incremento del +2,3% su base annua.
- Dinamica Domanda/Offerta (Locazioni): Si assiste a una forte immissione di stock sul mercato, con la vetrina degli annunci in affitto che cresce del +51,1% YoY.
L'aumento della disponibilità ha generato un moderato riassorbimento della pressione di domanda per singolo annuncio, in calo del -6,4%.
- Dinamica Domanda/Offerta (Compravendite): Sul fronte dei rogiti si osserva una crescita dello stock disponibile pari al +3,8%, accompagnata da una contrazione della pressione di domanda del -12,9%, sintomo di una maggiore selettività da parte degli acquirenti di fronte all'elevato livello dei prezzi.
Mappa dei prezzi dei quartieri fiorentini (I semestre 2026)
L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa (dati I semestre 2026) traccia la geografia dei valori d'acquisto al metro quadro nei principali bacini urbani di Firenze, evidenziando le forchette di prezzo tra il segmento dell'usato e i valori di cantiere relativi alle nuove costruzioni.
| Zona / Quartiere | Signorile Usato (€/mq) | Medio Usato (€/mq) | Signorile Nuovo (€/mq) |
| Centro (San Gallo - San Marco) | 3.700 | 3.450 | 5.200 |
| Campo di Marte (Beccaria - Gioberti) | 4.700 | 4.000 | 5.500 |
| Campo di Marte (Mazzini - Oberdan) | 4.500 | 4.250 | 6.500 |
| Poggio Imperiale-Bandino (Gavinana) | 4.000 | 3.500 | 4.300 |
| Novoli-Careggi (San Jacopino) | 3.700 | 3.400 | 5.200 |
| Novoli-Careggi (Novoli - Baracca) | 3.000 | 2.500 | 4.000 |
| Isolotto (Isolotto) | 2.800 | 2.600 | 3.500 |
Dall'analisi micro-territoriale emerge una spiccata polarizzazione dei valori di cantiere. Particolarmente significativo è il dato dell'area Campo di Marte (Mazzini - Oberdan), dove le nuove realizzazioni di pregio toccano un picco di 6.500 €/mq, superando nettamente i valori del nuovo signorile nel Centro (San Gallo - San Marco), attestati a 5.200 €/mq. La forbice tra usato medio e nuovo signorile raggiunge la massima ampiezza nelle zone periferiche o in fase di riqualificazione come Novoli - Baracca (stacco di 1.500 €/mq) e San Jacopino (stacco di 1.800 €/mq), confermando il forte premio di prezzo riconosciuto dal mercato all'efficienza energetica e alla qualità costruttiva di ultima generazione.
Il mercato delle locazioni in toscana
L'analisi dei canoni locativi sul territorio regionale mostra marcate divergenze geografiche, dividendo la Toscana tra mercati ad alta tensione turistico-residenziale ed aree ad elevata accessibilità:
- Provincia di Grosseto: Si conferma il secondo bacino più oneroso della regione per la locazione dopo il capoluogo fiorentino, attestandosi a 21,1 euro/mq (+2,9% YoY), spinta dalla forte componente stagionale e turistica della costa maremmana.
- Provincia di Livorno: Mette a segno l'escalation percentuale più marcata dell'intera Toscana, con un balzo del +20,1% su base annua che porta i canoni medi a 16,1 euro/mq.
- Provincia di Arezzo: Si colloca al polo opposto dell'accessibilità economicamente sostenibile, confermandosi il territorio più economico della regione con 7,9 euro/mq e una flessione annua del -7,1%.
- Flessioni localizzate nei Comuni costieri: In controtendenza rispetto alla spinta regionale si segnalano contrazioni dei canoni nei centri urbani di Massa (Comune di Massa, -3,0% a 14,3 euro/mq) e Carrara (Comune di Carrara, -2,2% a 11,9 euro/mq).
Il mercato delle compravendite nei territori
Sul fronte delle compravendite, a fronte di un quadro regionale caratterizzato da una sostanziale tenuta della domanda (+0,6%) e da una generale contrazione dello stock disponibile (-4,5%), i singoli bacini provinciali riflettono traiettorie differenti.
- Provincia di Lucca: Si consolida come la seconda area più costosa della Toscana per l'acquisto di un immobile residenziale, raggiungendo i 4.053 euro/mq in virtù di un rialzo annuo del +7,8%.
- Provincia di Arezzo: Rappresenta la provincia più accessibile per i rogiti immobiliari, con una media di 1.511 euro/mq.
- Tenuta generalizzata ed eccezione di Prato: A fronte di incrementi diffusi in quasi tutti i bacini, l'unica flessione nel listino delle compravendite si rileva nel Comune di Prato, dove i prezzi mostrano un lieve assestamento verso il basso dello -0,9%.
Il bilanciamento tra pressione di domanda e stock disponibile rivela profonde dissimmetrie locali, con vere e proprie strettoie dell'offerta in alcuni bacini provinciali.
Settore Locazioni
- Punti di faglia e housing crunch in Provincia di Pisa: La situazione più critica si rileva nel territorio provinciale pisano, dove a fronte di un vero e proprio boom della domanda (+49%) si è assistito a un crollo verticale dello stock di case in affitto sul mercato (-58,1%). Questo fenomeno configura un grave imbuto dell'offerta che alimenta la spinta sui canoni.
- Anomalie della domanda nei Comuni: Il Comune di Carrara mostra l'incremento di richiesta più elevato della regione (+62,6%).
Al contrario, cali a doppia cifra della domanda si registrano nel Comune di Prato (-23,2%) e nel Comune di Lucca (-18%).
- Contrazioni di stock nei capoluoghi: Oltre al caso provinciale pisano, contrazioni severe dell'offerta abitativa in locazione interessano il Comune di Grosseto, che vede scendere le opzioni disponibili del -46%.
Settore Compravendite
- Mappa della domanda di acquisto: In controtendenza rispetto alla flessione di Firenze, forti spinte rialziste sull'interesse degli acquirenti si concentrano in Provincia di Pisa (+20,7%) e nel Comune di Pistoia (+17,4%). Flettono invece la Provincia di Lucca (-4,4%), il Comune di Massa (-4,3%) e la Provincia di Prato (-1,6%).
- Dinamica delle disponibilità d'acquisto: Nonostante la contrazione media regionale delle case in vendita, spicca il caso controcorrente della Provincia di Prato, dove si registra una consistente espansione dello stock presente sul mercato pari al +10,6%.
Il quadro immobiliare toscano del 2026 restituisce l'immagine di un territorio fortemente polarizzato. Da un lato, i bacini ad altissima attrattività turistica, accademica e direzionale — guidati da Firenze, Lucca, Grosseto e Livorno — mantengono listini elevati ed evidenziano forti tensioni abitative; dall'altro, province come Arezzo e Prato garantiscono valvole di sfogo a maggiore accessibilità economica. Nel capoluogo fiorentino, la forte immissione di nuovo stock in affitto (+51,1%) ha finora sortito l'effetto di calmierare la pressione sui singoli annunci, senza tuttavia arrestare l'ascesa dei canoni.
L'emergere di veri e propri "housing crunch" locali, come quello riscontrato nel territorio pisano, dimostra come la redistribuzione geografica della domanda stia mettendo a dura prova la capacità ricettiva dei bacini provinciali:
- Firenze vetta inaccessibile: Il capoluogo si conferma la città più cara della regione con 4.780 €/mq per le compravendite e 21,7 €/mq per le locazioni.
- Squilibri locali degli affitti: La Provincia di Pisa evidenzia il collo di bottiglia più marcato (+49% domanda, -58,1% offerta), mentre la Provincia di Livorno guida i rincari con un +20,1% nei canoni.
- Polo della convenienza: La Provincia di Arezzo si attesta come l'area più competitiva della Toscana sia per l'acquisto (1.511 €/mq) che per l'affitto (7,9 €/mq).
