​La fine dell'era Airbnb? Il modello Firenze conquista Bruxelles

Passeggiare oggi per il centro storico di una città d'arte significa muoversi in un paesaggio urbano che ha subito una metamorfosi. Laddove un tempo pulsava la vita quotidiana dei residenti e delle botteghe di quartiere, oggi dominano i tastierini numerici per il self check-in e le "lockbox", piccole scatole di metallo fissate ai portoni che custodiscono le chiavi di appartamenti svuotati della loro funzione abitativa. È l'erosione dell'anima residente che ha reso la ricerca di una casa un'impresa titanica per chi in città vuole semplicemente vivere e lavorare.

In questo scenario, la presentazione dell'Affordable Housing Act a livello europeo rappresenta uno spartiacque per l'urbanistica continentale. Non si tratta solo di una nuova regolamentazione, ma di un cambio di paradigma che affronta frontalmente la tensione tra il diritto alla proprietà e il diritto alla casa. In un'epoca segnata dal vuoto normativo, l'Europa sembra voler porre fine alla deregolamentazione selvaggia, sancendo che la funzione sociale dell'abitare può, in determinati contesti, prevalere sulla rendita posizionale.

Quella che era nata come una scommessa politica locale del Comune di Firenze è oggi diventata il baricentro di un nuovo orientamento comunitario. La strategia fiorentina — imperniata sul blocco delle nuove locazioni turistiche brevi all'interno dell'area UNESCO — è stata ufficialmente riconosciuta come riferimento dal regolamento UE. Questo successo è il risultato di una continuità politica che ha visto la sindaca Sara Funaro raccogliere il testimone da Dario Nardella, consolidando il blocco con varianti al Piano operativo, mentre a livello regionale il presidente Eugenio Giani ha fornito la cornice legislativa con il nuovo Testo unico del turismo (legge 61/2024).

Secondo Dario Nardella, oggi europarlamentare, Bruxelles ha confermato che la via toscana non era un'anomalia legale, ma una necessità civile: "La casa è un diritto, non un prodotto finanziario: è tempo che anche l'Italia lo capisca. Senza nuova offerta abitativa nessuna regola sugli affitti brevi basterà da sola. Servono strumenti più incisivi contro la rendita speculativa e un impegno vero sull'edilizia sociale".

Mentre la politica festeggia la vittoria normativa, il settore del property management avverte del rischio di un collasso economico. L'Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi ha aspramente criticato il regolamento UE, definendolo un "espediente ideologico" che, invece di risolvere i problemi strutturali dell'offerta abitativa, finisce per espropriare de facto le famiglie della libertà di disporre dei propri beni.

La tesi dei gestori è che colpire gli affitti brevi senza incentivare il mercato del lungo periodo sia una "risposta semplice a un problema complesso", destinata a impoverire le classi medie senza garantire alcun nuovo posto letto ai residenti.

I dati del Market Monitor di Immobiliare.it Insights relativi al primo semestre del 2026 rivelano un paradosso che mette in discussione l'efficacia immediata delle misure restrittive. Nonostante il blocco delle nuove licenze nell'area UNESCO, Firenze si conferma il secondo mercato metropolitano più caro d'Italia, subito dopo Milano.

Nel primo semestre 2026, i prezzi delle case in vendita sono aumentati del 3,5% rispetto all'anno precedente, raggiungendo una media di 4.735 euro/mq. Di contro, i canoni di locazione hanno mostrato una flessione quasi impercettibile del -0,2%, attestandosi su una media di 21,4 euro/mq.

Questa divergenza suggerisce che la pressione della domanda e la speculazione immobiliare non sono state affatto raffreddate dai vincoli amministrativi. Le proiezioni per il primo semestre del 2027 sono ancora più allarmanti: i canoni d'affitto dovrebbero tornare a salire con vigore (+6,6%), mentre il costo d'acquisto continuerà la sua corsa (+3,4%).

La dialettica istituzionale tra Palazzo Chigi e Palazzo Vecchio è diventata un caso di studio sulla gestione del territorio. Da un lato, il Governo Meloni ha puntato su strumenti minimi come il CIN e la cosiddetta "bozza Santanchè", che prevede un soggiorno minimo di due notti. Dall'altro, i sindaci delle città d'arte denunciano un provvedimento considerato "privo di strumenti reali di pianificazione" e privo di sanzioni efficaci.

Il conflitto ha trovato una risoluzione parziale nelle aule di giustizia. La sentenza n. 186/2025 della Corte Costituzionale ha segnato un punto a favore delle autonomie locali: la Consulta ha infatti respinto l'impugnazione del Governo contro la legge regionale toscana, rigettando l'accusa di invasione delle competenze statali in materia di "concorrenza e ordinamento civile". La Corte ha stabilito che la regolamentazione dei flussi turistici per tutelare la vivibilità urbana rientra nelle prerogative delle Regioni e dei Comuni. Ad avallare questa linea sono arrivati anche i pronunciamenti del TAR Toscana, che ha bocciato ben 19 ricorsi presentati contro il regolamento del Comune di Firenze.

Se è vero che l'Europa ha finalmente riconosciuto che la città non può essere un mero asset finanziario, i dati di mercato ci dicono che la regolamentazione degli affitti brevi, da sola, non è la panacea. La crescita costante dei prezzi a Firenze dimostra che la rendita si sposta e si adatta, e che senza una massiccia strategia nazionale di edilizia sociale — un tema che Nardella definisce "privo di una visione degna di questo nome" a livello governativo — i residenti continueranno a essere espulsi.