Affordable Housing Act: lo scudo di Firenze diventa legge europea

Da un lato, l’Italia si conferma una meta d’eccellenza per gli investimenti, con numeri che testimoniano una vitalità straordinaria del settore; dall’altro, per chi in quelle stesse città abita e lavora, trovare una casa è diventata una sfida quasi proibitiva. Questo scenario di tensione tra la spinta del profitto e la tutela del tessuto sociale sta spingendo le istituzioni verso una nuova era di regolamentazione urbana.

Nonostante le incertezze macroeconomiche e la pressione dei tassi di interesse, il settore immobiliare italiano dimostra una resilienza granitica. Secondo i dati elaborati dal Gruppo Tecnocasa e Kìron, il 2025 si è chiuso con un volume di 766.756 compravendite, segnando un incremento dei prezzi del 4,8%. Si tratta di una crescita che non risponde solo a dinamiche interne, ma che riflette l’appetito di capitali internazionali pronti a scommettere sul prestigio del patrimonio architettonico italiano.

Questa vivacità trova una sponda inaspettata nel mercato del credito. Le operazioni finalizzate all’acquisto di immobili hanno registrato una crescita del +6,6%, un dato che segnala come il profilo dei mutuatari sia oggi solido e meno permeabile alle fluttuazioni dei tassi. Tuttavia, questa "tenuta" è un’arma a doppio taglio: se da un lato garantisce la salute economica del comparto, dall’altro evidenzia come l’accesso al mercato sia ormai appannaggio di segmenti premium o di investitori istituzionali, allontanando progressivamente la classe media dai centri urbani.

“Il 2025 si è chiuso con 766.756 compravendite e con prezzi in aumento del 4,8%. Un risultato importante che conferma la vivacità del mercato immobiliare e il perdurare dell’interesse per l’abitazione. A sostenere il mercato contribuisce anche la presenza di acquirenti stranieri, sempre più interessati a investire nel Belpaese” afferma Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa.

A confermare questa solidità è anche la visione del comparto creditizio, che legge in questi numeri non una bolla, ma una maturità strutturale del sistema.

“Il mercato creditizio conferma un profilo complessivamente solido e resiliente, sostenuto in particolare dalla dinamica positiva delle operazioni finalizzate all’acquisto di immobili. Le operazioni [...] evidenziano una crescita del +6,6% rispetto al periodo precedente, confermando la tenuta del comparto anche in un contesto caratterizzato da una maggiore attenzione all’evoluzione dei tassi sui mutui.” dichiara Oscar Cosentini, Presidente Kìron Partner SpA.

Proprio questo dinamismo del mercato, spesso lasciato a briglie sciolte, ha generato la necessità di un contrappeso normativo. La Commissione Europea ha recentemente proposto l’Affordable Housing Act, un provvedimento che segna una vittoria politica per le amministrazioni locali. Per la prima volta, l’Europa riconosce esplicitamente che il mercato non può autoregolarsi quando in gioco c’è la funzione sociale delle città.

In questo contesto, Firenze emerge come il laboratorio d’avanguardia. L'amministrazione fiorentina è stata la prima in Italia a intervenire drasticamente sulle locazioni turistiche brevi nel centro storico. La mossa europea valida finalmente questo approccio, trasformando quello che era un esperimento locale in un pilastro della politica continentale: il passaggio dalla crescita "guidata dal mercato" a quella "regolata localmente".

“L’Europa oggi riconosce che, nelle città dove la pressione abitativa è più forte, servono strumenti per poter governare il fenomeno degli affitti brevi. È una direzione importante e Firenze, ancora una volta, può dire di aver fatto da apripista. [...] La proposta della Commissione europea riconosce oggi alle amministrazioni locali un ruolo fondamentale.” dichiara Sara Funaro, Sindaca di Firenze.

L’obiettivo non è la demonizzazione del turismo, ma la ricerca di una coesistenza sostenibile. Come sottolineato dall’assessore allo Sviluppo economico Jacopo Vicini, il diritto alla casa e la vocazione turistica devono poter convivere attraverso regole capaci di tutelare chi nel territorio vive e lavora, impedendo che l’eccessiva pressione turistica svuoti le città della loro anima residenziale.

Il successo di un modello regolatorio come quello fiorentino non dipende però solo dalla volontà politica, ma dalla qualità delle strategie operative degli enti pubblici. In questo senso, il ruolo di enti storici come l'Asp Firenze Montedomini diventa cruciale. L'istituzione sta vivendo una fase di profonda transizione: oggi si è concluso il mandato del direttore generale Emanuele Pellicanò, che ha guidato l’ente attraverso la tempesta dell’emergenza Covid, traghettandolo da una gestione di crisi a una di stabilità amministrativa.

Attualmente, la direzione è affidata ad interim a Marco Uccello, in attesa del nuovo bando che vedrà la presentazione delle domande entro il 21 settembre e la nomina finale entro ottobre. Ma la vera notizia in questa fase di "cambio della guardia" è l’impegno formale dell’ente sulla trasparenza. Montedomini ha confermato la disponibilità a condividere dati e documentazione sugli affitti brevi.

Se da un lato il mercato immobiliare rimane un asset attrattivo, dall'altro sta tramontando l'epoca in cui la crescita poteva ignorare le esigenze dei residenti. La combinazione tra la forza dei capitali privati, il nuovo scudo normativo europeo e una gestione istituzionale basata sulla trasparenza dei dati potrebbe riscrivere le regole del gioco.