Affordable Housing Act: la crociata UE contro gli affitti brevi

Trovare casa nelle grandi città italiane è ormai una missione che sfiora l'impossibile. Nelle piazze storiche, il tintinnio delle chiavi dei self check-in sembra aver sostituito il brusio dei residenti, alimentando una tensione crescente tra il diritto all'abitare e la libertà della piccola proprietà. In questo scenario saturo si inserisce il dibattito sull'Affordable Housing Act, la proposta della Commissione Europea che mira a regolamentare drasticamente il settore. Ma siamo di fronte a una soluzione reale o a un equilibrio precario che rischia di spezzarsi?

Secondo Marco Celani, Presidente dell'Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi, l'impostazione europea soffre di un peccato originale: un approccio "ideologico" che individua nelle locazioni turistiche l'unica causa del rincaro dei prezzi. Il cuore della critica risiede nel cosiddetto criterio di stress abitativo. Si tratta di un set di parametri che, se superati, farebbero scattare restrizioni automatiche.

“Folle il criterio di stress abitativo: così come è concepito, quasi tutti i Comuni italiani finirebbero per rientrarvi; non si può legarlo soltanto agli affitti brevi come determinante dell’incremento del prezzo delle abitazioni.” afferma Marco Celani, AIGAB.

Il Governo italiano, per voce del Ministro del Turismo Gianmarco Mazzi, ha sollevato uno scudo contro l'Affordable Housing Act. Il timore, fondato su un'analisi del tessuto sociale italiano, è che queste restrizioni finiscano per colpire il ceto medio. In Italia, la piccola proprietà immobiliare non è solo un asset, ma una forma di risparmio storico delle famiglie che il regolamento UE parrebbe minacciare senza offrire benefici certi a residenti o turisti.

“Condivido lo sconcerto del tavolo nel constatare che l’Unione europea non abbia fatto tesoro della fallimentare esperienza di Barcellona.” dichiara Gianmarco Mazzi, Ministro del Turismo.

Per Property Managers Italia e il suo presidente Lorenzo Fagnoni, la crisi abitativa è un'urgenza che non si risolve con i "meno", ma con i "più". L'obiettivo non deve essere avere meno locazioni turistiche, ma avere più case disponibili sul mercato residenziale. Per convincere un proprietario a rinunciare alla redditività dell'affitto breve, bisogna offrirgli qualcosa che oggi manca: la sicurezza. Le proposte inviate al Ministero delineano una strategia pragmatica per rendere il lungo termine nuovamente competitivo:

• Cedolare secca al 10% per i contratti residenziali a canone accessibile.
• Fondi di garanzia anti-morosità e nuovi strumenti assicurativi.
• Procedure rapide per la restituzione degli immobili in caso di inadempienza.
• Maggiore flessibilità per le locazioni destinate a studenti, lavoratori temporanei e persone in mobilità professionale.

Il concetto è chiaro: il proprietario non fugge dal residente, fugge dall'incertezza del diritto.

Il fenomeno degli affitti brevi sta cambiando pelle, spostandosi dai centri storici verso le aree limitrofe. Un caso emblematico è quello di Sesto Fiorentino, dove il Consiglio Comunale ha recentemente approvato una mozione presentata da Jacopo Madau (Alleanza Verdi e Sinistra) per governare preventivamente il fenomeno.

Il dibattito ha rivelato profonde frizioni politiche: mentre la mozione passava per tutelare la funzione residenziale e prevenire la saturazione turistica prima che "esploda", forze centriste come Italia Viva e la lista civica Via Nova (vicina a posizioni di destra) hanno scelto di non sostenere l'atto. Questo dimostra come la gestione del territorio sia diventata un campo di battaglia ideologico tra chi invoca la lungimiranza amministrativa e chi difende lo status quo del mercato.

I dati economici confermano che il mattone resta un rifugio, ma con segnali di prudenza che non vanno ignorati. Secondo l'Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, il rendimento annuo lordo nelle grandi città si attesta su una media del 5,7%. Tuttavia, risuona un campanello d'allarme per gli investitori: nella seconda metà del 2025, la quota di compravendite per investimento è scesa al 17,9% (dal 18,4% precedente). Questa flessione è la risposta diretta all'incertezza normativa. Se il mercato percepisce che la proprietà è sotto attacco e mancano tutele per il lungo termine, l'investimento si contrae, rischiando di congelare ulteriormente l'offerta abitativa.