Affitti brevi: il caso di via Bufalini

Firenze, culla del Rinascimento e sito Patrimonio Mondiale UNESCO, si trova al centro di una faglia. Da un lato, l’imperativo di preservare l’identità del centro storico e il diritto all'abitare dei suoi residenti; dall’altro, la pressione di un mercato turistico vorace. In questo scenario, l’amministrazione comunale ha tentato di erigere barriere normative per arginare il fenomeno degli affitti brevi, ma i recenti sviluppi politici sollevano più di un dubbio: quanto possono essere davvero efficaci i blocchi amministrativi quando si scontrano con le strategie dei grandi capitali internazionali? È possibile proteggere il tessuto sociale di una città se le regole sembrano flessibili proprio davanti a chi possiede la maggiore forza d'urto finanziaria?

Nell’aprile 2025, il Comune di Firenze ha varato una variante urbanistica con l'obiettivo di "blindare" l’area UNESCO dalle nuove locazioni turistiche. Tuttavia, questa barriera ha presentato due vistose eccezioni: il complesso dell’ex Bufalini (via Bufalini) e l’ex Teatro Comunale. Questi sono stati gli unici due casi esplicitamente esclusi dal divieto, permettendo loro di mantenere o acquisire una destinazione turistico-ricettiva mentre il resto del centro veniva, almeno nelle intenzioni, congelato.

Questa distinzione non è passata inosservata, innescando una reazione politica. La percezione di un'ingiustizia sociale è palpabile: mentre i piccoli proprietari privati e i residenti venivano sottoposti ai rigori della nuova norma, ai grandi gruppi immobiliari veniva concessa una corsia preferenziale. Tale asimmetria mina alla base la coerenza della politica urbana fiorentina, trasformando la pianificazione in un terreno di negoziazione per pochi eletti.

“Furono gli unici due casi esclusi dal blocco varato con variante urbanistica, che adesso va eliminata se si vuol 'salvare' Ex Bufalini” fa notare la consigliera comunale Cecilia Del Re.

La motivazione tecnica addotta dall'amministrazione per giustificare queste deroghe è che l’accoglimento delle osservazioni presentate dalle società Hines (per l’ex Teatro Comunale) e Namira (per l’ex Bufalini) fu motivato dall'“ingente investimento economico” già effettuato. In termini politici, si è trattato di una vera e propria resa preventiva al rischio di contenzioso. Il timore di affrontare ricorsi legali milionari da parte di soggetti dotati di enormi risorse ha spinto il Comune a deliberare una deroga urbanistica ad hoc.

Se la capacità finanziaria dell’operatore diventa il criterio per determinare l’applicabilità di una norma, la funzione regolatoria della pubblica amministrazione decade. Invece di governare il mercato, il Comune ha creato un precedente pericoloso, sancendo di fatto che l'entità di un investimento può scavalcare gli obiettivi di tutela della collettività.

Il caso dell'ex Bufalini è degenerato in un conflitto normativo paradossale. Successivamente alla variante urbanistica del 2025, il Comune — basandosi sulla Legge Regionale Toscana del 31.12.2024 — ha tentato di imporre un blocco totale attraverso un regolamento di natura commerciale (gestito dall'Assessorato allo Sviluppo Economico). Questo regolamento, diversamente dalla variante, non prevedeva eccezioni, includendo quindi anche via Bufalini nel divieto di nuove locazioni turistiche.

La proprietà dell’ex Bufalini ha impugnato il provvedimento e il TAR della Toscana ha sancito un principio gerarchico fondamentale: la pianificazione urbanistica prevale sulla regolamentazione commerciale. Il "buco" normativo è stato creato dalla stessa amministrazione: avendo il Comune "sancito" nell'aprile 2025 che in quel complesso si potesse svolgere attività turistica, non poteva poi negare tale diritto tramite un atto commerciale successivo. Questa incoerenza amministrativa è la "smoking gun" che ha permesso alla proprietà di vincere il ricorso, rendendo il complesso dell'ex Bufalini immune al blocco.

Il rischio reale è che la vicenda Bufalini non sia un episodio isolato, ma la punta dell'iceberg. Come sottolineato dal consigliere comunale Dmitrij Palagi, la sentenza del TAR poggia su fondamenta solide: la convenzione attuativa del 2017 e il relativo Atto unilaterale d’obbligo. Sebbene tale atto originario prevedesse l'uso residenziale senza menzionare espressamente gli affitti turistici, la variante del 2025 ha cristallizzato i diritti d'uso turistico-ricettivo per questo sito.

L'amministrazione ha cercato di minimizzare definendolo un "caso isolato", ma lo ha fatto senza aver prima effettuato una ricognizione sistematica delle convenzioni e degli atti d'obbligo vigenti nel perimetro UNESCO. Senza una mappatura puntuale, non è possibile sapere quante altre unità immobiliari godano di clausole simili pronte a essere attivate. Mentre l’ex Teatro Comunale ha già avviato l'attività imprenditoriale come Casa appartamento vacanze, molte altre unità potrebbero seguire lo stesso percorso, sottraendo ulteriormente spazio vitale alla residenzialità storica.

Per uscire dall'impasse, la proposta politica di Cecilia Del Re punta alla semplificazione: eliminare la variante urbanistica dell’aprile 2025 per lasciare che sia esclusivamente il regolamento sugli affitti brevi a disciplinare la materia. Questa mossa eliminerebbe la previsione urbanistica che ha legittimato i casi ex Bufalini ed ex Teatro Comunale, ristabilendo un quadro normativo unico e non derogabile.

Questa strategia appare necessaria anche alla luce della fragilità legale dell'attuale impianto: la variante del 2025 rischia seriamente di essere dichiarata illegittima dal Consiglio di Stato, seguendo i recenti orientamenti della Corte Costituzionale. Una regolamentazione unica permetterebbe inoltre di "sgonfiare" un mercato immobiliare oggi drogato da posizioni di rendita legate al possesso di un Codice Identificativo Nazionale registrato entro il 31 luglio 2024. Casi come quello di Montedomini dimostrano quanto i meccanismi attuali siano poco trasparenti e quanto sia urgente tornare a una gestione equa e lineare.

Il caso dell'ex Bufalini mette a nudo la vulnerabilità delle politiche urbane quando mancano di visione sistemica e coerenza interna. La gestione della città non può ridursi a una serie di eccezioni modellate sulla forza dei grandi investitori. Se la pianificazione si frammenta e si piega per timore dei tribunali, a perdere è la vivibilità stessa di Firenze. Il diritto all'abitare non può essere una variabile dipendente dal capitale investito. Il futuro di Firenze dipende dalla capacità della politica di ristabilire un principio semplice: le regole devono essere uguali per tutti.