Mercato immobiliare: Toscana a due velocità
Mentre a Firenze si chiudono transazioni da oltre due milioni di euro per appartamenti e dimore d'epoca sulle colline più rinomate, oltre 3.000 famiglie fiorentine rimangono bloccate nelle graduatorie comunali in attesa di un alloggio popolare.
Il mercato immobiliare toscano del 2025 mostra una spaccatura. Da un lato vi è la spinta travolgente dell'investimento privato ad altissima redditività, trainato dalle iconiche "high street" e dai nuovi cantieri di pregio che superano i 6.000 euro al metro quadro. Dall'altro, affiorano le opacità e le inefficienze amministrative legate alla gestione delle risorse pubbliche, tra fondi immobiliari statali dai rendimenti irrisori, dismissioni affrettate e scorciatoie procedurali.
L'analisi dell'azione amministrativa fiorentina evidenzia un cortocircuito tra gestione finanziaria e politiche per la casa. Il consigliere comunale Dmitrij Palagi (Sinistra Progetto Comune) denuncia perplessità di ordine metodologico sulla Delibera 371, approvata dalla Giunta il 22 settembre e pubblicata sull'albo pretorio soltanto il 29 settembre, all'indomani della scadenza formale per il voto fissata per il 28 settembre.
La vicenda affonda le radici nel 2017, quando il Comune di Firenze ha ceduto 61 immobili (prevalentemente residenziali) al fondo immobiliare di Invimit, società del Ministero dell'Economia, ottenendo in cambio liquidità e una quota societaria dell'11,48% (a fronte del 75,89% del Ministero e del 12,63% di un altro fondo Invimit). Con la delibera di settembre, la Giunta ha autorizzato un aumento di capitale fino a 50 milioni di euro finanziato interamente da terzi, decidendo di rinunciare a sottoscrivere la propria quota. Risultato: la partecipazione comunale si dimezzerà, precipitando sotto il 6% e privando la città di ogni potere negoziale o di veto sul patrimonio residuo.
Un'operazione condotta all'insegna di mancate rendicontazioni:
- Consiglio Comunale esautorato: L'organo elettivo non è stato coinvolto. Una mozione presentata a luglio per far valere il peso societario del Comune non è mai stata discussa, e durante la seduta consiliare del 28 settembre — durata oltre quattro ore e mezza — l'argomento è stato completamente ignorato.
- Fondi d'origine spariti dai bilanci: Nessun resoconto è stato fornito sulla destinazione dei proventi incassati nel 2017, che per delibera dovevano essere integralmente vincolati all'edilizia sociale.
- Aste a vuoto e degrado: A luglio 2024, sei immobili ex comunali sono stati messi all'asta completamente sfitto-vuoti.
Emblematico il caso di via dell'Accademia del Cimento: un alloggio abitabile nel 2017, trasformato oggi da anni di incuria in un rudere da demolire. Nel frattempo, i giudici hanno dovuto riconoscere la natura di edilizia residenziale pubblica per gli alloggi di via de' Pepi, rimasti esclusi dal fondo per via della loro destinazione sociale.
- Rendimenti finanziari fallimentari: In otto anni il fondo Invimit ha reso soltanto lo 0,2% annuo contro lo 0,8% promesso, registrando nel solo 2024 un calo di valore pari a 1,7 milioni di euro.
- L'impatto sociale: Tutto questo avviene mentre oltre 3.000 famiglie attendono in graduatoria l'assegnazione di una casa popolare.
Mentre la regia pubblica abdica al proprio ruolo sociale, il mercato privato corre a velocità totalmente differenti sul territorio regionale.
I dati ufficiali dell'Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa relativi al II semestre 2025 (in confronto al I semestre 2025) evidenziano un quadro regionale profondo e sfaccettato, in cui le singole province rispondono a logiche attrattive ampiamente divergenti.
| Città | Variazione Prezzi (IIsem2025 vs Isem2025) |
| Livorno | +9,8% |
| Arezzo | +3,3% |
| Firenze | +2,4% |
| Pisa | +2,3% |
| Prato | +0,4% |
| Pistoia | -4,2% |
L'andamento evidenzia una spiccata disomogeneità: Livorno guida la classifica con un'impennata eccezionale del +9,8%, spinta dal riposizionamento del mercato costiero e da una rinnovata domanda residenziale. All'opposto si colloca Pistoia, che registra una contrazione del -4,2%, segnale di una marcata sofferenza nella tenuta dei valori locali.
I restanti capoluoghi confermano una generale tenuta: Arezzo cresce del +3,3%, Firenze mantiene la sua dinamica rialzista con un +2,4%, seguita a breve distanza da Pisa (+2,3%). Sostanzialmente stabile appare invece Prato (+0,4%).
La stabilità dei valori medi del capoluogo fiorentino nasconde tuttavia picchi assoluti nel segmento di pregio, dove il valore della via prevale sulla struttura stessa del fabbricato.
L'indagine svolta da idealista sulle arterie residenziali high street della città metropolitana di Firenze dimostra come, nelle posizioni di primissimo piano (strade con almeno dieci offerte attive), il fattore ubicazione sia ormai il driver primario nella determinazione del valore di mercato. La classifica delle strade più esclusive di Firenze vede al vertice i seguenti prezzi mediani di offerta:
- Via del Pian dei Giullari: Prezzo mediano di 2.300.000 € (es. villa/casa indipendente).
- Viale del Poggio Imperiale: Prezzo mediano di 2.100.000 € (es. attico).
- Piazza del Duomo: Prezzo mediano di 1.980.000 € (es. trilocale di pregio).
- Via di Santa Maria a Marignolle: Prezzo mediano di 1.950.000 €.
- Via San Domenico: Prezzo mediano di 1.700.000 €.
Questi dati confermano come la prima fascia collinare e le scorci più iconici del centro storico costituiscano ormai un micro-mercato ultra-exclusive, completamente disancorato dai redditi locali e ad appannaggio esclusivo di investitori internazionali o grandi patrimoni privati.
Se l'usato d'epoca mantiene quotazioni d'élite, il comparto delle nuove costruzioni di tipologia "Signorile" sta stabilendo un nuovo parametro di riferimento per i valori al metro quadro della capitale toscana (secondo i dati dell'Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa).
La geografia dei prezzi per i nuovi sviluppi residenziali signorili evidenzia valori di picco decisamente elevati rispetto allo storico dell'usato:
- Settignano: Raggiunge i 6.000 €/mq per il nuovo signorile (a fronte dei 3.500 €/mq per l'usato signorile).
- Beccaria - Gioberti: Tocca i 5.500 €/mq per il nuovo signorile (a fronte dei 4.700 €/mq per l'usato signorile).
- San Gallo - San Marco: Registra 5.200 €/mq per il nuovo signorile (a fronte dei 3.700 €/mq per l'usato signorile).
- Mazzini - Oberdan / Savonarola: Arriva fino a 5.000 €/mq per il nuovo signorile (a fronte dei 4.500 €/mq per l'usato a Mazzini-Oberdan e dei 4.200 €/mq a Savonarola).
Il sistematico differenziale compreso tra i 1.000 e i 2.500 euro al metro quadro tra nuovo e usato di pregio testimonia l'impatto dei costi di trasformazione e l'attenzione degli investitori per gli standard energetici ed architettonici di ultima generazione. Questo fenomeno sta gradualmente ridefinendo la composizione socio-economica dei quartieri semicentrali, innalzando ulteriormente la soglia d'accesso al mercato abitativo cittadino.
Il quadro tracciato evidenzia due dinamiche divergenti e difficilmente conciliabili nel mercato immobiliare toscano. Da un lato vi è il dinamismo sfrenato del mercato privato, capace di spingere le quotazioni delle high street oltre i due milioni di euro e il nuovo signorile ai 6.000 euro al metro quadro. Dall'altro una regia pubblica in affanno, che cede la propria operatività su immobili storici e quartieri sociali a fondi d'investimento, rinunciando alla propria voce in capitolo e lasciando inevase migliaia di richieste di edilizia popolare.
Finché la programmazione urbanistica e le politiche patrimoniali tratteranno la casa prevalentemente come un'attività finanziaria da dismettere o valorizzare a fini speculativi, la forbice sociale nei centri urbani sarà destinata ad allargarsi.