Si può vendere un appartamento affittato 4+4?

Sono proprietaria di un appartamento a Firenze, affittato da due anni con un contratto 4+4 regolarmente registrato. Vorrei venderlo e ho trovato un acquirente che intende andarci ad abitare subito dopo il rogito. Posso chiedere all’inquilino di lasciare la casa entro tre mesi? E devo offrirgli la possibilità di acquistarla per primo?

Gentile Lettrice,

può vendere l’appartamento anche mentre è affittato, ma la vendita non le consente, da sola, di ottenere il rilascio anticipato. Nel caso descritto, il contratto prosegue con il nuovo proprietario: il desiderio dell’acquirente di trasferirsi nella casa non cancella i diritti dell’inquilino.

Il contratto di locazione è infatti opponibile al compratore se ha data certa anteriore alla vendita, secondo l’articolo 1599 del codice civile. La registrazione anteriore al rogito consente normalmente di dimostrare questo requisito. L’acquirente subentra nei diritti e negli obblighi del locatore, come prevede l’articolo 1602 del codice civile: non occorre far firmare all’inquilino un nuovo contratto e la vendita non determina, di per sé, una modifica del canone.

Occorre distinguere il rilascio anticipato dal diniego del rinnovo alla scadenza. Alla prima scadenza del 4+4, il proprietario può impedire il rinnovo soltanto per uno dei motivi previsti dall’articolo 3 della legge n. 431/1998, con una comunicazione che specifichi il motivo e un preavviso di almeno sei mesi. Anche l’eventuale esigenza del nuovo proprietario di abitare nell’immobile deve essere valutata entro queste regole: non gli attribuisce il diritto di ottenerlo subito.

Quanto alla prelazione, nell’ordinaria locazione abitativa l’inquilino non ha un diritto generale di essere preferito a qualunque altro compratore. La legge lo riconosce, in particolare, quando il locatore nega il rinnovo alla prima scadenza per vendere a terzi e non possiede altri immobili abitativi oltre a quello eventualmente utilizzato come propria abitazione. In questa ipotesi vanno rispettate anche le specifiche formalità previste per la prelazione. Va inoltre controllato se il contratto contiene una clausola che attribuisce all’inquilino un diritto di preferenza.

Se vuole vendere la casa libera entro tre mesi, può proporre all’inquilino una risoluzione consensuale, eventualmente concordando un incentivo economico. L’accordo deve essere volontario e scritto, con una data precisa per la riconsegna. Finché non esiste un’intesa affidabile sul rilascio, è prudente presentare l’immobile come locato e consegnare al compratore il contratto e le eventuali disdette. Promettere la consegna libera al rogito senza poterla garantire può esporla a contestazioni e responsabilità verso l’acquirente.