Il recesso dal preliminare di compravendita

Gent.mo Avv. Visciola,

ho sottoscritto un preliminare per l'acquisto di un'abitazione che presentava irregolarità catastali, versando una cospicua caparra. Nel preliminare era previsto che il venditore si adoperasse per rendere conformi allo stato di fatto le planimetrie catastali. Ad oggi, sono già abbondantemente scaduti i termini per la stipula previsti nel preliminare, in quanto la parte venditrice non si è attivata per regolarizzare l'immobile e persistono quindi gli impedimenti alla vendita. Come posso tutelarmi?

Gentile Signora,

il contratto preliminare è un contratto dal quale deriva l'obbligo per le parti di concludere un successivo contratto già predefinito nel suo contenuto e soggiace alla disciplina generale di cui all'art. 1375 c.c., secondo cui ogni contratto deve essere eseguito secondo buona fede. Se manca la buona fede in uno dei contraenti, sussistono specifiche tutele.

Nel caso in cui appaia evidente un comportamento inerte del venditore che non opera con diligenza nell'ottica del perfezionamento del contratto e laddove i termini ormai scaduti fossero da ritenersi essenziali nel Suo interesse, possono operare i meccanismi di tutela previsti a favore dell'acquirente in buona fede che abbia versato la caparra.

Si valuti, ad esempio, Cass. Civ., Sez. II, n. 21209/2019, secondo la quale "La disciplina del recesso di cui all'art. 1385 c.c. in ipotesi di versamento della caparra confirmatoria, alla stregua della disciplina generale in tema di risoluzione per inadempimento, presuppone l'inadempimento colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente”: nel caso di specie, pare quindi invocabile la disciplina di cui all'art. 1385 c.c. con recesso dal contratto per grave inadempimento dell'altro contraente e diritto a Suo favore di ricevere il doppio della caparra versata.

Come chiarito anche in un caso analogo dal Tribunale di Torino, sez. II, n.736/2025, “La corretta esecuzione del contratto, anche alla luce del principio di buona fede in executivis (art. 1375 c.c.), avrebbe infatti dovuto indurre la parte promittente venditrice ad attivarsi immediatamente dopo aver assunto l'obbligo di vendere al fine di verificare se vi fossero le condizioni di regolarità dell'immobile necessarie, anche considerata la notoria complessità di tali pratiche e la notoria lunghezza dei tempi necessari per la loro esecuzione, circostanza che le parti avevano ben presente al momento della stipula del contratto preliminare”.

Facendo leva quindi sul grave inadempimento del venditore e sulla scadenza dei termini essenziali per la stipula del contratto, potrà recedere dal contratto chiedendo il doppio della caparra precedentemente versata.

Cordialmente,