Non solo ERP: pianificazione metropolitana e Carta dell'abitare
Quanto costa vivere nella città in cui lavoriamo? Il rincaro vertiginoso degli affitti, la proliferazione delle locazioni turistiche brevi e il progressivo svuotamento dei centri storici rappresentano le sfaccettature di una crisi urbana globale. Nelle città d’arte ad alta pressione come Firenze, questo scenario ha assunto le proporzioni di una vera e propria emergenza strutturale.
A pagare il prezzo più alto è la cosiddetta "fascia intermedia": insegnanti, infermieri, creativi, dipendenti pubblici e lavoratori del terziario. Si tratta dell'ossatura sociale ed economica del territorio, composta da persone essenziali per il funzionamento della comunità quotidiana ma sistematicamente escluse dalle tutele tradizionali. Essi sono infatti troppo "ricchi" per rientrare nelle graduatorie dell'edilizia residenziale pubblica, ma al contempo troppo "poveri" per sostenere le tariffe di mercato del libero affitto.
Come si rompe questa morsa? Il cambio di paradigma della politica pubblica parte dal riconoscimento che la casa non è unicamente una misura assistenziale per la Povertà estrema, ma una precondizione di coesione economica per chi manda avanti il territorio.
Per dare risposte alla fascia intermedia, la Città Metropolitana di Firenze ha varato un’operazione pilota nel centro storico acquistando il Complesso di Sant'Agnese (di proprietà dell'ASP Montedomini) in via Guelfa, da destinare interamente a social housing. Come illustrato nel Consiglio metropolitano riunito a Palazzo Medici Riccardi dal Vice Sindaco metropolitano Alessio Mantellassi, l'operazione è stata formalizzata attraverso una variazione al Documento Unico di Programmazione. L'acquisto si integra in un disegno unitario di rigenerazione d'area insieme al recupero dell'Ex Convento di Sant'Orsola e alla valorizzazione delle botteghe artigianali di via Guelfa.
Sfruttando le funzioni fondamentali assegnate dalla Legge 56/2014 in materia di pianificazione strategica, la Città Metropolitana ha inoltre approvato la "Carta metropolitana per l'abitare sociale", promossa dal consigliere delegato al Patrimonio Nicola Armentano. Il documento affronta la domanda abitativa su scala di "area vasta", superando i rigidi confini comunali per connettere casa, mobilità e poli produttivi. La Carta definisce 10 principi guida — tra cui la priorità del recupero sul nuovo consumo di suolo, la creazione di quartieri misti e la garanzia di alloggi collocati entro 30 minuti di trasporto pubblico da Firenze o dai distretti di lavoro —, 7 missioni e 20 azioni operative.
"Oggi abbiamo compiuto un passo importante... con la variazione al Documento unico di programmazione, che prevede l'acquisto dell'immobile di Sant'Agnese da destinare al social housing, e la Carta dell'abitare... Le Città Metropolitane possono svolgere un ruolo strategico nelle politiche abitative, coordinando le esigenze dei diversi territori e mettendo in campo strumenti e risorse per dare risposte concrete" dichiara Sara Funaro, Sindaca Metropolitana
"Intendiamo esercitare a pieno il nostro ruolo di regia e pianificazione strategica di area vasta per rispondere al crescente disagio abitativo. Attenzione prioritaria sarà rivolta ai lavoratori del territorio e a quella fetta di popolazione che si trova in condizione di non poter accedere alle case popolari e neanche di poter sostenere i prezzi del libero mercato." afferma Alessio Mantellassi, Vice Sindaco Metropolitano.
La seconda svolta risiede nel riuso adattivo di immobili dismessi o sottoutilizzati, trasformando i contenitori vuoti in motori di centralità urbana e mix funzionale.
- Ex Cinema Fulgor: Situato in via Maso Finiguerra, lo storico immobile degradato è stato rilevato all'asta dalla Fondazione CR Firenze per 2.201.000 euro (a fronte di una base d'asta di 1.550.000 euro). Come dichiarato dal Presidente Bernabò Bocca, l'acquisizione si inserisce nel progetto di rigenerazione urbana RECREOS, avviato con il Comune di Firenze per riqualificare il comparto Palazzuolo-Maso Finiguerra.
- Manifattura Tabacchi: Un mega-progetto su 110.000 mq completato all'80% e promosso da Manifattura Placemakers per Aermont Capital e CDP Real Asset, con chiusura dei cantieri prevista per il 2028.
Il masterplan coniuga il restauro dell'architettura industriale razionalista con alti standard di sostenibilità (energia geotermica, gestione attiva delle risorse idriche e certificazioni BREEAM Excellent).
- Architettura e Residenzialità: Il distretto affianca ai progetti residenziali già ultimati e abitati — come Anilla (firmato da Patricia Urquiola) e Puro (firmato dallo studio q-bic) — le nuove strutture Zenit (Studio Dragò, 33 appartamenti in Classe A1 o superiore) e Futura (edificio di nuova costruzione firmato da Piuarch con interior di q-bic, 92 alloggi).
Il 60% degli acquirenti ha scelto l'immobile come prima casa stanziale.
- Social Housing e Servizi: All'interno del complesso prenderanno forma 39 alloggi di Social Housing firmati da Piuarch. La convenzione sottoscritta con il Comune garantisce per 12 anni un canone scontato del 20% rispetto agli Accordi Territoriali per giovani coppie e nuclei svantaggiati. Il quartiere ospita inoltre lo studentato aparto (520 posti letto), sedi direzionali d'eccellenza (EY su 1.600 mq nell'edificio Bulk, Mirror, Paragon, il consorzio di ricerca CNR-ERIHS), il campus Polimoda e la futura Polimoda Library nell'edificio B11, progettata dallo studio (AB)NORMAL.
Modello di sviluppo urbano:
- Sostenibilità ed Elevati Requisiti ESG: Riuso delle strutture industriali, impianti in Classe A1+, geotermia, recupero delle acque piovane e certificazioni BREEAM.
- Mobilità Car-Free e Verde Urbano: Area pedonale esente da smog, fermata dedicata della futura linea tramviaria T4 e progetto paesaggistico curato da Antonio Perazzi con oltre 1.000 alberi e 100 specie vegetali.
- Integrazione Funzionale: Coesistenza di libero mercato, social housing, edilizia studentesca, formazione internazionale, uffici e commercio di prossimità.
La rigenerazione privata di grandi dimensioni è sostenibile ed etica solo se non produrra "enclaves" esclusive, ma integrerà quote vincolate di edilizia calmierata, verde pubblico e funzioni culturali aperte alla cittadinanza.
Un'amministrazione non può programmare nuove espansioni o richiedere sacrifici ai privati senza aver prima fatto chiarezza sul proprio patrimonio e su quello degli enti partecipati.
In Consiglio Comunale, la mozione 1355/2026 presentata da Dmitrij Palagi (Sinistra Progetto Comune) è stata approvata all'unanimità dalla Commissione Politiche Sociali con 14 voti su 14. L'atto impegna la Giunta a realizzare un censimento pubblico e aggiornato degli immobili residenziali di proprietà di enti, fondazioni e aziende pubbliche nei cui organi il Comune nomina o designa i componenti, a partire dalle Aziende Pubbliche di Servizi alla Persona (ASP) come Montedomini. Il nodo politico e morale nasce da una profonda contraddizione emersa nel centro storico.
In via Guelfa 81, due appartamenti di proprietà dell'ASP Montedomini messi a bando nel 2025 "ad uso abitativo" presentavano nel contratto una clausola «in espressa e specifica deroga» al divieto di subaffitto. Tale deroga ha consentito ai conduttori di convertire gli alloggi in strutture ricettive turistiche sulle piattaforme online (meccanismo già applicato nel 2022 per via Guelfa 77).
Questa deroga al subaffitto turistico compare sistematicamente negli immobili situati nel centro storico, mentre non viene inserita nei contratti di locazione degli alloggi posti al di fuori della cerchia centrale. Il patrimonio residenziale pubblico del centro viene così esposto alla speculazione turistica. La mozione approvata traccia interventi chiari:
- Mappatura dettagliata di ogni immobile pubblico (stato di sfitto, locazione a canone concordato o uso commerciale/turistico).
- Esercizio delle prerogative statutarie del Comune nei confronti delle ASP, inclusa la comunicazione preventiva obbligatoria all'amministrazione quando la gestione del patrimonio viene affidata a soggetti terzi.
- Orientamento vincolante per i rappresentanti nominati negli enti a favorire esclusivamente la residenza stabile.
- Attivazione di un tavolo di mappatura volontaria con Arcidiocesi, Fondazione CR Firenze, Caritas, Università, DSU, Casa S.p.A.
e sindacati degli inquilini, mutuando le migliori pratiche di Milano, Bergamo e Genova.
Le risorse delle ASP provengono storicamente dalla "solidarietà di generazioni di cittadine e cittadini". La credibilità delle istituzioni nella lotta al caro-affitti si misura prima di tutto sulla gestione trasparente e vincolata del proprio patrimonio immobiliare.
Per definire un'agenda tecnica di contrasto all'emergenza casa, i docenti del Dipartimento di Scienze per l’Economia e l’Impresa dell’Università di Firenze hanno strutturato quattro proposte d'azione indirizzate ai diversi livelli di governo:
| Economista | Ambito / Approccio | Proposta Chiave | Impatto sulla Città |
| Luca Bagnoli | Piani Trentennali e Cinquantennali | Creazione di un'offerta residenziale stabile di lungo periodo (30-50 anni) promossa da enti pubblici e grandi proprietà a canoni economicamente sostenibili. | Preserva la popolazione residente stanziale, elemento indispensabile per mantenere l'autenticità e la vitalità della comunità locale. |
| Giacomo Manetti | Corporate & Social Housing | Sviluppo del corporate housing (alloggi aziendali a canoni calmierati per i dipendenti) e co-programmazione tra enti locali, fondazioni bancarie e Terzo Settore per recuperare l'immobile sfitto. | Riduce la pressione sui salari reali e garantisce risposte strutturali di edilizia sociale senza ulteriore consumo di suolo. |
| Francesco Giunta | Rimodulazione Fiscale | Riforma della cedolare secca e revisione del prelievo fiscale sulle rendite immobiliari, differenziando le aliquote in base all'uso residenziale o turistico. | Rende la locazione residenziale di lunga durata economicamente più redditizia e conveniente rispetto agli affitti brevi turistici. |
| Giovanni Liberatore | Normativa UE e Gestione dei Flussi | Utilizzo del Piano Casa UE per introdurre regolamentazioni severe sugli affitti brevi e limiti alle vendite immobiliari ai non residenti nelle zone ad alta tensione abitativa. | Applica le linee guida dell'Organizzazione Mondiale del Turismo (UNWTO) misurando l'impatto turistico e integrando le analisi sulla percezione dei residenti. |
La sfida dell'abitare contemporaneo non si risolve con interventi estemporanei o meri proclami. Richiede una visione strategica integrata capace di coniugare la regia metropolitana dei trasporti, il recupero sostenibile dei vuoti urbani, la rigida trasparenza sui bilanci patrimoniali pubblici e l'applicazione di coraggiose leve fiscali e normative. Preservare la residenzialità significa proteggere la vita stessa delle nostre città, la loro attrattività economica e la loro anima sociale.