La compravendita senza il certificato di agibilità

Gentile Avvocato Visciola,

sono in procinto di acquistare un appartamento destinato ad abitazione. E' emerso dopo l'accettazione della proposta di acquisto che l'immobile è privo di agibilità/abitabilità. Vorrei a questo punto evitare l'acquisto, ma il venditore insiste per concludere la compravendita. Chi ha ragione?

Gentilissimo,

pare evidente che la proposta di acquisto di un immobile destinato ad abitazione ricomprenda la condizione implicita che l'immobile presenti tutte le caratteristiche necessarie per un uso abitativo. Ivi compresa l'agibilità.

Come chiarito da Cass. civ., Sez. II, con ordinanza n. 22651 del 05.08.2025, nella vendita di immobili ad uso abitativo, l'abitabilità è requisito indispensabile poiché incide sull'attitudine del bene a realizzare gli interessi perseguiti dai contraenti, assicurandone il legittimo godimento e la piena commerciabilità. Il venditore è quindi tenuto a consegnare all'acquirente tutti i documenti relativi all'immobile compravenduto, ivi compreso il certificato che attesti la sussistenza della abitabilità.

La mancanza di tale certificato, come nel caso di specie, può legittimare il rifiuto all'acquisto da parte del promissario acquirente, laddove le difformità non siano sanabili e si tratti quindi di un'ipotesi di vendita di aliud pro alio.

Inoltre, come meglio chiarito da Cass. civ., Sez. II, Sent., (data ud. 14/09/2022) 21/11/2022, n. 34211, tale assenza di certificato non rende nullo il contratto perfezionatosi, ma integra un inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che l'acquirente non abbia espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità o esonerato comunque il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza.

Cordialmente,