Rubrica — L'Avvocato Risponde

Condominio: scala comune e chiusura ultimo piano

L'avvocato Visciola risponde ad un quesito che più volte è stato segnalato alla Rubrica Legale di Nove da Firenze


Gentile Avvocato Visciola,

nel mio condominio, il proprietario dell’unico appartamento sito all’ultimo piano ha chiuso l’ultima rampa di scale con un cancello che impedisce ad altri l’accesso al pianerottolo dell’ultimo piano. Al di là del fattore estetico, è lecita tale azione?


Gentile Signora,

l’articolo 1117 del Codice Civile sancisce che le scale costituiscono oggetto di proprietà comune all'interno del Condominio; le rampe di scale, del resto, sono strumento indispensabile per fruire della copertura dell’edificio.
I pianerottoli, del tutto equiparabili alle scale, quali prolungamento delle stesse e comunque struttura ad esse funzionalmente collegata, sono anch’essi da intendersi beni di proprietà comune.

Nell'ambito condominiale, sono frequenti le controversie scaturite dall’utilizzo di scale e pianerottoli, specialmente in situazioni quale quella di specie, nella quale il proprietario dell’ultimo piano intenda fare un uso esclusivo dell’ultima porzione di scale.
A prescindere dall’uso che ne venga concretamente fatto, resta fermo quanto stabilito dal codice civile in ordine alla proprietà condominiale sia delle scale, sia dei pianerottoli e numerosa giurisprudenza risulta concorde sul punto.

La Cassazione, con sentenza n. 18488/2010, ha ribadito, infatti, che anche i pianerottoli siti all'ultimo piano, pur consentendo l'accesso al solo o ai soli appartamenti ivi allocati, restano di natura condominiale, in quanto parte integrante delle scale, le quali sono comuni a tutti i partecipanti.
Costituisce violazione dei principi di cui all'art. 1102 c.c., relativo all'uso della cosa comune, "la chiusura di una porzione di pianerottolo comune con una parte accessibile ad un solo condomino" poiché la stessa muta "il comune possesso della porzione in possesso esclusivo del condomino e comporta un'estensione del suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri condomini" (Corte di appello Milano n. 2520/1997).

La Corte di Cassazione, sez. VI Civile, sentenza 5 novembre 2015 – 9 marzo 2016, n. 4664, partendo dal presupposto che le scale sono riconosciute dall’art. 1117 c.c. quale parte necessaria delle parti comuni, ha sancito che anche laddove il condominio per caratteristiche strutturali abbia un pianerottolo con una sola unità abitativa, questa non è autorizzata a chiudere le scale con una porta, in quanto le scale sono beni comuni.
Le scale e i relativi pianerottoli, negli edifici in condominio, costituiscono, infatti, strutture essenziali del fabbricato e rientrano, in assenza di una diversa disposizione, fra le parti comuni, anche se sono poste a servizio solo di alcuni proprietari dello stabile.
Pertanto, il condomino potrà installare una porta e chiudere il passaggio, solo se previsto dal titolo di acquisto
E’ stato, in tale occasione, così disposto: “negli edifici in condominio, le scale, con i relativi pianerottoli, costituiscono strutture funzionalmente essenziali del fabbricato e rientrano, pertanto, fra le parti di questo che, in assenza di titolo contrario, devono presumersi comuni nella loro interezza, ed anche se poste concretamente a servizio soltanto di talune delle porzioni dello stabile, a tutti i partecipanti alla collettività condominiale in virtù del dettato dell’art. 1117, n. 1, cod. civ." (cfr. fra le tante, tutte conformi, Cass. Sez. II civ., sent. n. 1357 del 22.2.1996).

La circostanza che le rampe di scala, con il pianerottolo, qui in contestazione, integranti l’ultima parte della scala condominiale, siano poste fra l’ultimo piano dell’edificio di cui trattasi e le relative soffitte sottotetto, appartenenti ad un unico proprietario, e servano principalmente a mettere in comunicazione le considerate porzioni dello stabile non rileva ai fini in discorso, avuto riguardo al dato che la scala è, in sé, una struttura essenziale del fabbricato e serve a tutti i condomini di questo come strumento indispensabile per l’esercizio del godimento della relativa copertura”.

Il principio di cui sopra vale anche nell’ipotesi in cui sussistano precise disposizioni da parte del regolamento condominiale: in tal senso, si valuti la sentenza della Corte di Cassazione, Sez. II civile, 20-03-2015, n. 5657.
In detta sentenza, si specifica che nell’ambito dei regolamenti condominiali vanno distinte le clausole con contenuto tipicamente regolamentare dalle clausole contrattuali le quali devono essere approvate all'unanimità.

Le norme del regolamento condominiale che incidono sulla utilizzabilità e sulla destinazione delle parti dell'edificio, in particolare sullo stato giuridico di una cosa comune, hanno carattere convenzionale e, se predisposte dall'originario proprietario dello stabile, debbono essere accettate dai condomini nei rispettivi atti di acquisto ovvero con atti separati, e, se invece deliberate dall'assemblea condominiale, debbono essere approvate all'unanimità (cfr. tra le tante, Cass. 11 febbraio 1977 n. 621).
E, non potendo formare oggetto di decisione assembleare a maggioranza, sono assolutamente nulle le deliberazioni delle assemblee condominiali lesive dei diritti di proprietà comune.
Ciò posto, non vi è dubbio che un’eventuale clausola del regolamento condominiale approvato dall'assemblea a maggioranza, che destina alla proprietà esclusiva dei proprietari dell'appartamento posto all’ultimo piano l’ultima porzione di scale costituisce, di per sé, lesione del diritto di proprietà comune dei condomini, comprimendo in maniera eccessiva e ingiustificata l'esercizio di facoltà connesse all'uso o al godimento delle parti comuni dell'edificio (divieto di accedere in una parte delle scale) escludendo alcune destinazioni dall'uso che avrebbe potuto altrimenti farsi della cosa comune.

Cordialmente,
Avv. Roberto Visciola

L'Avvocato Risponde — rubrica a cura di Roberto Visciola

Roberto Visciola

Roberto Visciola — Avvocato in Firenze, laureato col massimo dei voti e lode, socio fondatore dell'Unione nazionale avvocati per la mediazione, è autore di libri e pubblicazioni con importanti case editrici e riviste di settore, quali Cedam, Italia Oggi, Giustizia Civile, Gazzetta Notarile, Nuova Giuridica, Nuova Rassegna e Altalex. Svolge attività di consulenza e assistenza giudiziale e stragiudiziale principalmente nei settori del diritto amministrativo e civile, prediligendo i sistemi di ADR, quali mediazione e negoziazione assistita.

E-mail: robertovisciola@gmail.com