Rubrica — L'Avvocato Risponde

Attenzione alle ristrutturazioni: il vincolo del decoro architettonico

Lavori effettuati nella proprietà privata, ma i condomini chiedono il ripristino dei luoghi


Gent.mo Avvocato Visciola,

abito in un condominio abbastanza modesto. Dopo alcuni lavori fatti nella mia proprietà, i Condomini chiedono il ripristino dei luoghi, per una presunta violazione del decoro architettonico.
Sono legittimati ad avanzare tale richiesta, considerato che il Condominio sul piano architettonico è assolutamente privo di pregio? La ringrazio.

Gentile Signore,

l'art. 1120 c.c. dispone, al suo ultimo comma, che “sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino”.
Come chiarito da recente sentenza della Corte di Cassazione (Cass. civ. Sez. II, n. 17695/2016), costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull’aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l’edificio (v. anche Cass. 10350/2011).
Ogni valutazione sul punto è rimessa al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità, ove non presenti vizi di motivazione.

Occorre precisare
che, ai fini della tutela prevista dall’art. 1120 c.c. in materia di divieto di innovazioni sulle parti comuni dell’edificio condominiale, non occorre che il fabbricato - il cui decoro architettonico sia stato alterato dalla innovazione - abbia un particolare pregio artistico, né rileva che tale decoro sia stato già gravemente ed evidentemente compromesso da precedenti interventi sull’immobile, ma è sufficiente che vengano alterate, in modo visibile e significativo, la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità (v. Cass 14455/2009).

Si consideri, infine, che il decoro architettonico, quando possa individuarsi nel fabbricato una linea armonica che ne caratterizzi la fisionomia, è un bene comune ai sensi dell’art. 1117 c.c., il cui mantenimento è tutelato a prescindere dalla validità estetica assoluta delle modifiche che si intendono apportare (v. Cass. 8830/2008).
Di conseguenza, atteso che la tutela del decoro architettonico attiene a tutto ciò che dell’edificio è visibile ed apprezzabile dall’esterno, il singolo condomino non può mai, senza autorizzazione del condominio, esercitare una autonoma facoltà di modificare quelle parti esterne - siano esse di proprietà comune o individuale - che incidano sul decoro architettonico dell’intero corpo di fabbrica o di parti significative di esso (v. Cass. 17398/2004).

Cordialmente,

Roberto Visciola

L'Avvocato Risponde — rubrica a cura di Roberto Visciola

Roberto Visciola

Roberto Visciola — Avvocato in Firenze, laureato col massimo dei voti e lode, socio fondatore dell'Unione nazionale avvocati per la mediazione, è autore di libri e pubblicazioni con importanti case editrici e riviste di settore, quali Cedam, Italia Oggi, Giustizia Civile, Gazzetta Notarile, Nuova Giuridica, Nuova Rassegna e Altalex. Svolge attività di consulenza e assistenza giudiziale e stragiudiziale principalmente nei settori del diritto amministrativo e civile, prediligendo i sistemi di ADR, quali mediazione e negoziazione assistita.

E-mail: robertovisciola@gmail.com